경제
그런대로운좋은캥거루
부동산 세안고 매매시 대출방법이 궁금합니다
지역은 울산이고 전세가 3.8억 매매가 5.5억에 올라온 매물이있어서 이런경우엔 남음 차액을 신용대출로 메꿔야하는지 아니면 주담대가 나오는지 궁금합니다. 그리고 추후 전세세입자가 나갈시 대출전환은 어떤식으로 해야하는건가요? 가지고있는 시드는 1억정도인데 현금성자산이 아니라 사용시 현금화를 해야하기에 고민됩니다
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세세입자의 임차권을 승계받고 매매를 하는 경우는 흔히말해 갭투자에 해당이 되고 이런경우 보통은 시세와 전세보증금의 차액을 대출없이 현금으로 부담하는게 일반적입니다. 주담대의 경우는 후순위 근저당 요건으로는 거의 승인되지 않으며, 설령 2금융권 이하에서 된다고 하더라도 한도는 주택평가가액의 70% 에서 전세보증금을 제외한 게 한도가 되는데 위 조건이라면 5.5억이 평가액으로 정해져도 대출한도는 3.8억정도인데 여기서 보증금을 제외하면 사실상 대출한도가 나오지 않습니다. 그리고 신용대출의 경우도 규제로 인헤 주택구입자금용도로는 사용이 불가하여 사용시 대출회수등이 될수 있는 것으로 알고 있습니다 . 다만 이게 규제지역내에서만 적용이 되는지, 전반적인 대출자체에 적용이 되는지는 정확한 확인이 필요해보이긴 합니다
그리고 전세퇴거자금대출의 경우는 사실상 생활안전자금용도로 볼수 있고 규제지역에서는 1억한도로 제한이 되나, 다행히 지역이 규제지역은 아니기에 기존대로 ltv한도에 따른 대출은 가능할것으로 보입니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전형적인 갭투자의 방식으로 보여지는데요... 이런 경우 대부분 자기자금으로 차액을 보전하는 경우가 많습니다. 은행의 입장에서 봤을 때 주담대의 경우 담보 구조상 은행보다 전세보증금이 우선순위가 되기 때문 입니다. 이에 신용대출 받으시는 분들도 계시기는 합니다. 신용대출을 일단 받으신 후에 나중에 주담대로 갈아타기를 하시면 될 것 같습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세를 끼고 매매하는 경우 매매가와 전세가 차액을 주택담보대출이나 자기자금 충당하는 구조가 일반적입니다. 일부는 신용대출을 활용하기도 하지만 금리가 높아 부담이 커질 수 있습니다.
세입자가 나가면 주담대를 추가로 받거나 전세 재계약으로 자금 구조를 조정해야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
첫번째로 전세 세입자가 1순위이므로 은행에서 주담대를 해주지 않습니다. 보유 현금 1억 + 부족분 7천만원 신용대출로 충당해야 하며 DSR 규제로 인해 본인 소득에 따라 한도가 달라질 수 있으니 사전에 확인이 필수입니다. 두번째로 세입자가 나갈 때 주담대를 신청하고 보증금 3.8억원을 돌려줄 수 있습니다. 울산 기준 LTV 70% 적용 시 최대 3.85억원까지 가능하나 본인의 DSR이 최종 한도를 결정합니다. 자산 현금화시 주의사항은 1억 자산 중 5500만원은 계약 당일 즉시송금하도록 미리 현금화해 두어야 합니다. 취득세와 복비 등 약 1000만원 정도의 추가 여유 자금이 필요합니다. 요약하자면 자금은 현금 1억 + 신용대출로 사고 나중에 세입자 나갈 때 주담대를 받아 신용대출을 끄거나 보증금을 돌려주면 됩니다. 감사합니다.
지역은 울산이고 전세가 3.8억 매매가 5.5억에 올라온 매물이있어서 이런경우엔 남음 차액을 신용대출로 메꿔야하는지 아니면 주담대가 나오는지 궁금합니다.
==> 기존 임차인이 있는 상태에서 주담대 대출은 불가합니다.
그리고 추후 전세세입자가 나갈시 대출전환은 어떤식으로 해야하는건가요? 가지고있는 시드는 1억정도인데 현금성자산이 아니라 사용시 현금화를 해야하기에 고민됩니다
===> 임차인이 나갈 때 신용대출로 해결할 수 밖에 없습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세 세입자가 있는 집을 매수할 때는 해당 주택을 담보로 하는 주택담보대출을 원칙적으로
받을수 없습니다. 주담대는 내가 1순위 채권자가 되어야 하는데
이미 세입자의 보증금이 1순위로 잡혀 있기 때문입니다.
현재 가용 자금이 1억이라면 부족한 7000만원에 대해서는 말씀하신 대로 신용대출이나
기타 개인 자금을 활용해야 합니다.
최근 대출규제에 따라 기존에 보유한 대출이 있다면 신용대출 한도가
생가보다 적게 나올 수 있습니다.
매수 전 주거래 은행에서 본인의 대출 한도를 반드시 먼저 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 기존 임차권이 있기 때문에 후순위 담보대출은 대부분 금융권에서 취급을 하지 않으므로 주택담보대출은 불가할 것으로 보이고 자기자본 1억 공제하고 나머지 7000만원은 신용대출이나 다른 곳에서 융통을 해야 소유권이전이 가능하게 됩니다. 또한 만일 세입자가 나간다고 하게 될 경우 임대인이 거주를 할 경우는 전세보증금반환용 대출을 실행해서 임대인이 거주를 하시면 되고 안될 시 다른 새로운 세입자를 구해서 보증금 받아서 나가시는 임차인 보증금 반환을 하셔도 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
세안고 매매하시는 듯한데 위 금액은 주담대가 나오는 금액이라 차액은 주담대로 해결하시면 되겠습니다.
매매가 5.5억에 세입자가 3.8억이니 1.7억 원에 대해서 주담대 받으시면 되고 추후 세입자 퇴거 시 전세보증금 해소로 주담대 한도가 올라 추가 주담대를 받아 해결하시면 될 듯 합니다.
여의치 않다면 다음 세입자를 구해 전세를 한 번 더 돌리는 것도 방법입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반 주택담보대출은 (실거주 조건) 세입자가 있으면 대부분 불가입니다
은행은 실거주 + 담보 설정이 가능해야 주담대를 해주는데, 전세가 있으면 담보권이 후순위가 되기 때문입니다
즉 잔금 시점에 전세가 그대로 있으면 주담대 거의 안 나옵니다
현재 구조에서는 보통 자기자금과 신용대출로 잔금을 ㅈ어리하고 세입자 퇴거 시 주담대로 전환하는 편입니다
이 방식이 가장 일반적입니다
참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 3.8억이라면 주담대 여력이 없을 것으로 보입니다 기본적으로 신용대출이나 여유자금을 이용하셔야 할 것으로 보이고 세입자가 나가는 경우 전세퇴거자금 대출을 받으시면 될 것으로 보입니다