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세입자 입니다. 묵시적 재계약 일때 집주인과의 마지막거래 질문좀.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신에서 중도해지는 임대인이 의사를 통보받은 3개월후 계약이 종료되는 것입니다. 그에 따라 기준시점은 퇴거일자가 아닌 본인이 중도해지에 대한 의사표시를 한날입니다. 질문에서 중도해지의사표사를 10월 25일 최초로 하셨다면 26년 1월25일에 계약은 종료가되고, 해당 기간이전까지는 계약이 유효하기 떄문에 본인 퇴거와 관계없이 월세부담은 질문자님이 부담하셔야 합니다. 그리고 원상복구의 경우에서 복구범위와 비용에 대해서는 당사자간 협의를 하셔야 할 부분입니다 물론 원상복구 범위에 비해 과한 요구가 있다면 이에 대해서는 문제를 제기하고 대응하시는게 맞을수 있습니다. 다만 개인적 판단에 질문에서 말한 하자부위 즉, 스탠레스 쪽 변색은 사실상 하자라기 보다는 일상생활에 따른 노후로써 통상적인 사용에 따른 부분으로 원상복구에 해당되지 않을것으로 판단이 됩니다. 사실 법으로써 원상복구에 대한 구체적인 기준이 없기 때문에 임차인에게 불리하게 적용되는 현실이나 위 부분이 원상복구에 해당될지는 중개사들 의견에도 차이가 생길수 있는 부분으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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새로 이사할 곳을 찾고 있는데 요즘 전월세가 잘 안보이는 이유?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 어느지역인지는 알수 없으나, 최근 부동산 규제가 적용되고 있는 수도권지역에서는 전월세 물량이 전반적으로 줄어든 모양세 입니다. 이유는 갭투자를 막는 토지거래허가구역 규제로 실거주외 신규매매가 없어지면 그에 따른 전월세 물량공급도 함께 줄었고, 기존 매물들에서는 임차인들이 위와 같은 매물감소에 대한 불안감과 대출규제에 따른 자가주택 구입을 미루면서 동시에 현 전월세를 다시 연장하고 있는 추세이기 때문입니다. 그래서 기존공급물량과 신규매매에 따른 임대차물량이 모두 감소된 사황입니다. 특히나 최근 임대보호법에 대한 개정이야기까지 나오고 있기에 기존 물량들도 줄어드는 모양새이고, 신규주택에 대한 공급마저 절벽으로 이어지게 되면서 더 공급물량이 줄어들게 되었습니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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[중개사분들 질문] 후순위 대출 중인데 기존 세입자 퇴거 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 일반적으로는 새로운 전세세입자를 구할 때 기존대출 상환조건부로 구하시고 잔금일에 현 세입자 보증금반환과 후순위 대출상환을 하시는 방법이 있습니다. 복잡하게 중도금을 기재할 게 아니라 잔금일에 이 두가지 선순위 권리를 해결하시면 전세세입자를 받는데 문제는 없습니다. 다만 현 전세시세가 세입자보증금과 후순위담보대출을 상환하기 부족한 경우라면 사실상 전세세입자는 구하기 어려울수 있습니다. 가장 간단하게는 후순위 전세세입자를 구하더라도 전세보증금은 현 보증금 시세에서 후순위대출채권최고액을 뺀 금액보다 낮게 설정하셔야 그나마 입주하려는 세입자가 있을 것으로 보입니다. 그리고 2번은 현실적으로 전세보증금 잔금과 후순위 대출을 받아 기존 전세보증금 반환과 설정되어 있는 후순위대출 상환을 해야하기에 블가한 상황이고, 설령 질문처럼 가능하더라도 대항력에서 전입신고익일부터 대항력이 생기는 특성상 후순위 대출이 결국 선순위대출이 되면서 새로운 세입자는 선순위 임차권이 될수 없습니다. 결국은 단순히 후순위 임차인을 구하는 것과 달라진게 없으며 과정만 복잡해지게 되므로 고려대상이 아닙니다,간단하게 정리하면 전세세입자 잔금과 본인의 다른 방식의 자금조달을 통해 잔금일에 기존 보증금 반환과 후순위대출을 상환하는 조건으로 하시거나, 그게 어렵다면 전세시세를 선순위가 되는 근저당금액을 고려해 전세보증금을 낮추어 후순위 임차인을 구하시는 방법으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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같은 목적물 월세->전세로 새 계약시 전월세 대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 동일주소지라도 월세를 전세로 전환할 경우 전세계약서를 다시 작성하고 해당 계약성 전환하였다는 것을 명시하여 제출하면 전세대출을 이용할수 있는 것으로 알고 있습니다. 질문처럼 인상분에 대해서 대출이 가능한 경우라면 기존 보증금을 계약금으로 한 계약서를 작성하고 증액된 인상분에 대해서 대출신청을 하시면 될것으로 보입니다. 쉽게 말해서 월세를 전세를 바꾸는 개념이 아니라 보증금 500만원에서 1억으로 증액되었다고 생각한다면 나머지 차액분은 개인신용과 전세대출기준에 따라 가능하다는 의미로 보시면 됩니다. 보통은 전입신고 3개월이내 신청하도록 되어 있긴 한데 전환의 경우는 은행마다 적용기준이 별도 있기에 일단은 여러은행을 통해 진행가능여부를 확인하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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월세 계약파기 배액배상 얼마받아야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 , 질문에 기재된 내용 모두 맞습니다. 임대인의 일방적인 통보에 따라 계약이 해지되는 경우 계약금은 해약금으로 보기 때문에 배액인 200만원을 지급받는게 맞고, 중개보수의 경우 계약체결시 청구권이 발생하기 떄문에 이미 체결된 계약이 해지되라도 기존 중개보수는 양쪽모두 부담하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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전기산업기사 또는 기사 vs 공인중개사
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순비교하면 전기산업기사 관련 자격이 더 어려울 것으로 보입니다. 이유는 응시자격부터가 기사자격이 훨씬 까다롭고 여기에 관련업무 경력등이 포함되기 때문입니다. 중개사의 경우 응시자격자체는 제한이 별로 없으며, 시험난이도 역시도 기술적인 부분은 없기 때문에 취득자체는 기사에 비해 훨씬 난이도가 낮습니다. 다만 앞에서 말한 것처럼 영역이 전혀다른 만큼 기사자격이 있으시다고 해도 공인중개사 공부는 연관성이 전혀 없기에 일반공부하는 사람들과 차이는 없을것으로 보입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.11
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대출 없는 아파트 분양권 전매 시 준비 서류가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출이 없는 경우에는 매도인과 매수인 모두 신분증과 인감증명서, 인감도장이 필요하며, 매도인의 경우 분양계약서가 필요합니다. 그리고 중도금 대출승계과정에서 매수인이 준비할 서류가 많으나, 질문처럼 대출이 없는 경우에는 별도 서류는 없으나, 지위승계에 따른 과정상 부동산 거래신고필증이 추가로 필요할수 있습니다. 물론 매수자가 별도의 중도금 대출을 신청할 경우 필요한서류는 은행을 통해 확인하셔야 합니다 .
경제 / 부동산
25.11.11
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사무실 계약 복비 관련 질문이요 급합니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택과 비주택(상가)에서의 중개보수율이 다릅니다. 보통 주택임대차시에는 0.3~0.5%이지만 상가의 경우는 일괄적으로 0.9%가 적용되게 됩니다. 그리고 거래금액의 경우 월세는 환산보증금을 기준으로 하며 질문의 경우처럼 500/40일경우 환산보증금은 3300만원 ( 500 +(40x70)) 이 되고, 중개보수는 대략 30만원이 되지 않습니다,다만 질문에서도 월세금액이 정확하지 않기 떄문에 무조건 과하게 받았는지는 판단할수 없으며, 그에 따라 정확한 월세를 알아보시고 다시 계산을 해보셔야 합니다, 만약 동일조건에서 월세만 50만으로 바뀌어도 중개수수료는 49만5천원이 되며, 혹시라도 권리등이 있었다면 이때는 추가적인 보수가 더해지기에 개인적 판단으로 중개보수를 초과로 받지는 않았을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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친동생이 제밑으로 세대원등록 하려면 어떻게해야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.친동생분 전입신고의 경우는 질문자님 없이도 동생분만 가셔도 가능은 합니다. 다만 필요서류는 동생분 신분증과 세대주의 신분증과 도장이 필요할수 있습니다 . 그런데 주민센터마다 조금씩 틀린경우가 있는데 보통은 가족관계증명서 만으로도 동생분 전입신고가 가능할수 있기에 우선적으로 주민센터에 연락하시어 필요서류를 문의하시는게 필요합니다. 보통은 주민센터에서 모두 발급가능하고 신청서도 비치되어 있기에 위 말한 세대주와 방문하시는 신분증과 도장정도만 있으셔도 가능한게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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부동산 월세계약건으로 질문합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간은 계약서상 계약기간을 기준으로하고 보통은 잔금일 기준으로 시작이 됩니다. 질문의 경우는 계약서 작성은 11월 29일이라도 실제 잔금 청산 및 주택인도는 12월 22일로 보이기에 계약기간도 12월 22일부터 시작되었을 것으로 보입니다. 그에 따라 재계약 또는 만기해지에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전이므로 해당 12월22일 기준으로 2개월이 전까지는 의사통보를 하시면 됩니다. 아마도 의사통보기간은 6월 22일이후 ~10월22일전까지로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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