집 구매 대출 / 재전세 관령 문의 드립니다!

Question

안녕하세요, 부동산 관련 궁금한 부분이 있어서 글 올립니다!

16억에 나온 매물을 매매 하려고 하는데, 혼인신고 안되어 있는 상태면 아래가 가능한가요?

8.5 현금 + 6억 대출 (생애 최초 + @) + 와이프에게 다시 전세 줘서 나머지 확보 (전세대출 받을 예정)

집 구하는게 너무 어렵네요...

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

16억원 주택 매수 계획 중 예비 배우자 전세를 활용한 자금 조달은 실무적으로 매우 위험하며 불가능할 가능성이 높습니다. 생애 최초 등 주택담보대출을 받으면 실거주를 해야 합니다. 배우자(타인) 에게 전세를 주면 대출 약정 위반으로 대출금이 즉시 회수됩니다. 1순위 근저당 6억원이 설정된 집에 후순위로 들어오는 전세권자에게는 은행에서 전세자금대출을 내주지 않습니다. 16억원 거래는 자금조달계획서 제출 대상입니다. 특수관계인 간의 전세계약은 우회 증여로 간주되어 고강도 세무조사를 받을 확률이 매우 높습니다. 현실적인 대안으로 공동명의 매수입니다 예비 배우자의 현금 1.5억원을 전세금이 아닌 지분으로 신청하여 함께 취득하고 부부 합산 소득으로 대출 받는 것이 세무와 대출 문제를 동시에 해결하는 길입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

혼인신고를 하지 않더라도 위와같이 하시는 것은 문제가 될 소지가 있습니다. 일단생애최초의 경우는 공공저금리대출은 주택가격도 5억원이하(신혼, 다자녀 6억)으로 제한되기에 해당주택구매시에는 이용이 불가하고. 시중은행 생애최초를 이용할수는 있겠으나, 6개월내 실거주요건이 있기 때문에 재임대자체는 제한이 될수 있습니다. 즉, 위 방식으로는 진행할수 없으며, 일반 주담대를 이용하시어 대출을 받으셔야 하고 이럴 경우 규제지역에서는 LTV40%가 적용되고 주택가격이 16억일 경우 최대4억으로 제한이 될수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

혼인신고 전이면 법적으로 각자 개인으로 대출 심사가 진행됩니다. 생애최초 주담대는 보통 LTV 최대 70% 까지 가능하지만 실제 대출은 DSR 기준으로 약 5~6억원 수준으로 결정되는 경우가 많습니다. 배우자에게 전세를 주는 방식은 실거주 조건 대출일 경우 제한될 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가능하긴 한데 토허제라면 실거주 의무 있어서 전세를 줄 수 없습니다.

부동산 가격을 보아 하니 토허제 안에 속한 물건 같은데 실거주 의무가 있어 혼인 신고를 하지 않았더라도 전세를 줄 수 없다는 말씀드립니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 규제상 실거주 조건이 있는 주택담보대출을 받으면 바로 전세를 놓는 것이 제한됩니다

특히 생애최초 주택담보대출의 경우 대부분

실거주 의무 (보통 2년),임대 금지,조건이 붙습니다.

따라서 생애최초 대출 받고 바로 전세 세입자 받는 구조라면 대출 약정 위반 가능성이 높습니다

다시한번 알아보시기 바랍니다