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무주택자 1인가구 서울 생애최초 매매시
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출을 선택할때에는 기본적으로 공공저금리대출상품을 우선하여 신청가능한지를 판단하시고 해당 요건에 충족되지 않으면, 일반시중은행 주택담보대출을 이용하셔야 합니다. 1인가구라면 사실상 공공저금리대출은 생애최초 디딤돌대출이나 보금자리론정도로 보이며 해당 대출의 신청자격요건이 본인에 해당되는지는 스스로 알아보셔야 합니다. 우선 소득은 충족이 될것으로 보이는데 정확한 주택가액 본인의 순자산가액 및 자동차가액등은 기재를 하지 않아 정확한 판단이 어렵습니다. 만약 해당 대출상품을 이용할수 있는 경우에는 한도는 규제지역내에서는 LTV70%, 수도권외 지역에서는LTV80%이며, 최대 3억까지 가능합니다. 그외 한도가 낮을 경우에는 일반은행 주택담보대출상품을 알아보시면되는데 이때는 대출한도나 금리, 신청요건이 모두 다르기에 본인에게 맞는 대출상품을 은행별로 알아보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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10 15 대책 이후 비과세 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세 요건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과된 후 신규주택을 구매하고 해당 시점으로부터 3년내 종전주택을 매도하여야 합니다. 질문에서는 현재 매도할려는게 종전주택이 아닌 신규주택이라면 당연히 2주택에 따른 양도소득세는 과세가 됩니다. 이는 실거주와는 관계없이 부과됩니다. 즉 위조건에 따라 2주택 상태에서 먼저 매도되는 주택은 종전주택이여야 일시적 2주택 비과세 적용여부를 따져볼수 있고 취득시점 규제지역 여부에 따른 실거주의무적용여부를 확인할수 있습니다. 질문처럼 신규주택을 매수하고 2주택상태에서 신규주택을 매도하면 양도소득세는 부과됩니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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기존 집에서 새집을 구하는 순서대한 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현 계약상태가 합의갱신에 따른 연장인지 묵시적갱신인지를 명확하게 하셔야 합니다. 이유는 묵시적갱신에서의 중도해지와 일반 합의연장에 따른 중도해지는 차이가 있기때문입니다. 묵시적갱신에서의 중도해지는 사실상 해지통보 3개월후 계약이 자동종료되므로 다음임차인 여부와 관계없이 해당 시점에 보증금반환 및 퇴거가 가능하니다. 반대로 합의에 다른 연장이라면 현 임대인의 요구에 따라 다음 임차인이 구해지기 전까지는 계약이 지속되게 됩니다. 질문에서 말하는 퇴거일은 만약 다음 임차인이 구해지면 상호협의하여 정하시면 되는데, 다음임차인이 잔금을 지급하는 일자가 질문자님의 퇴거일이 되는게 일반적이며, 계약이 되었다고 해서 계약을 체결한 날짜가 퇴거일이 되지는 않습니다. 대출의 경우는 위와 같이 보증금반환 및 상환과 신규대출에 대한 지급일을 맞추어야 가능한데 보통 새로운 대출의 경우 상환조건부로서 미리 신청하여 대출실행일에 기존 대출은 상환하는 형식으로 진행되게 됩니다. 즉, 이러한 시기를 잘 맞추셔야 이사에 있어 문제가 발생하지 않습니다. 질문자님 말하는 추가거주에 있어 이미 보증금을 돌려받고 기대출을 상환후 새로운 대출을 신청하고 실행하기까지 현주택에 거주할수는 없습니다. 이유는 보증금반환과 주택인도는 동시이행관계이기에 보증금 반환을 받으시면 주택에서 퇴거를 해야하기 때문입니다. 결국 현 신규대출은 하나은행에 방문하여 상환조건부 대출이 가능한지 확인후 그에 따라 신청진행하시고 대출실행일과 현주택 퇴거일을 잘 맞추셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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대출 안 받은 아파트 전매가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전매의 가능여부는 사실상 해당 분양권의 전매제한 여부와 실거주의무여부, 이런제한이 없더라도 실제 부동산에서 분양권 전매가 이루어질 거래가능성이 있는지에 따라 달라집니다. 그리고 중도금 미납시에도 위와 같은 제한이 없고 거래가 어느정도 이루어지고 있다면 거래자체는 문제다 되지 않습니다. 다만 , 중도금 미납에 따른 지연이자등에 대한 부분이 추가 발생할수 있기에 거래시 반드시 미납에 따른 이자여부와 분양사를 통한 지위승계가능여부등에 확인하고 진행하셔야 계약이후에 불이익을 피하실수 있습니다. 보통 분양권 전매는 분양사를 통해 하는 경우도 있지만 주변 부동산을 통해 하는 경우가 대부분이기에 부동산에 방문하여 매물등록을 하시고 거래상대방을 찾으시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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우리나라 중소도시중에서 노후를 보내기 좋은 도시에는 어떤도시가 있는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 주관적 입장이 강하기 떄문에 어느지역을 딱히 선정해서 말하기는 어렵습니다. 예를 들어 자연과 친밀하게 노후를 보내고 싶은 사람과 나름의 도시환경속에서 노후를 보내고 싶은 사람이 있을수 있고 그에 따른 지역선택도 차이가 생기기 때문입니다. 다만 노후를 위해 지역이동을 고민할때에는 우선하여 판단하셔야 할 부분이 대형병원과의 접근성은 중요하게 보셔야 합니다. 사실 나이가 들어 노후생활을 하는데 있어 병원이 가장 이용빈도나 중요도가 높기 때문입니다. 그리고 사람마다 거주한 지역에서의 인맥과 친밀도가 있고 생활권이 정해져있기 때문에 서울에 거주하는 사람이 자연친화를 선호한다고 해서 거리가 먼 남해나 다른 지역으로 이주하는 경우는 원래의 고향이 해당지역이 아닌 이상 거의 없습니다. 보통은 자연친화적 성향에 따라 이주를 해도 주로 서울과 접근성이 좋은 양평이나 강화등에 많이 거주하는게 일반적이고 이렇게 이동하는 이유는 해당 지역 적응측면과 본인의 생활권 유지에서도 유리하기 때문입니다
경제 / 부동산
25.11.06
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월세 묵시적 갱신 후 더 살려고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신은 최초계약일로부터 2년이 되기 전에는 성립되지 않습니다. 즉, 월세 1년이 만기되었고 현재 기간까지는 법에 따른 최소기간 2년에 따른 연장입니다. 이제 최초입주 2년차가 되었다면 원칙상 만기 6~2개월전까지 재계약에 대한 협의를 하여야 합니다. 중요한건 임차인 입장에서 추가거주를 원하는 경우 우선하여 임대인에게 재계약통보를 하지 않는게 유리합니다, 이유는 임대인도 해당기간까지 연락이 없다면 묵시적갱신에 따라 동일조건으로 연장되고 기간정함이 없는 경우 2년으로 보기 때문에 2년간 동일조건하에 추가거주가 가능하기 떄문입니다. 그런데 임대인이 해당기간내 재계약에 대한 의사통보가 왔다면 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 추가 거주를 주장하시는게 맞을듯 보입니다.이런 경우 별도의 법적요건에 해당되는 사항 에를 들면 임대인 실거주등이 아니라면 거절할수 없기 떄문입니다.결론적으로 현재 질문자님이 추가연장을 원하시면 만기전까지 그냥 그대로 아무런 말없이 일단 계시는게 좋습니다. 만약 임댕인 연락이 오면 묵시적갱신은 어렵고 그때는 갱신청구권 사용을 통한 연장의사를 밝히시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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입주전 누수로 인한 임대인의 계약파기 요구
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상의 해지사유가 상대방인 임대인에게 있다 판단이 되고 실질적인 계약불이행의 원인도 임대인에게 있는 상황이기에 당연히 계약금 계약상태에서 일방적인 해지를 한다면 계약금의 배액을 상환하는게 맞을것으로 보입니다. 잔금이나 중도금이 지급된 상황에서는 일방적인 해지가 불가하기에 임차인 동의를 받아 해지를 해야 하고 임차인은 이경우 이행불능에 따른 손해배상이나 위약금을 요구할수 있습니다. 물론 계약금만 지급된 계약에서는 상대방 동의없이도 일방적 해지는 가능하더라도 이때는 임대인의 경우 계약금 배액상환하는 게 맞기 때문입니다. 즉 계약금배액에 대한 상환을 요구하시는게 맞을것으로 보이고, 당사자간 협의에 따라 배액에 대한 가격조정은 하실수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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내년 수도권 주택시장은 상승할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 규제에 따라 풍선효과가 기대되는 서울 외곽 경기권 주요지역들도 모두 규제지역을 묶였기 때문에 풍선효과가 나타나도 그 파급력에는 제한이 있을 것으로 보입니다. 대표적인 풍선효과 예상지역은 재건축시기가 도래한 일산지역과 현재 경기남부권에서 인기가 높은 동탄지역 정도로 보는 의견이 많습니다. 다만 이전시대처럼 수도권 규제에 따른 풍선효과가 지방으로 확대되는 것은 현 양극화를 볼때 어려울것으로 예상되며, 사실상 서울과 경기권 주요지역 동일규제를 받고 있기에 가격격차는 일정수준으로 그대로 유지가 될것으로 보입니다. 다만 현 정책에 대한 시장적응이 된 이후에는 다시 서울지역 상급지의 가격이 먼저 상승될 가능성이 높고 그에 따라 가격격차는 중장기적으로 더 크게 나타날 가능성도 배제하기는 어렵습니다,
경제 / 부동산
25.11.06
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수도권 아파트 분양전망지수가 급락했다고 합니다. 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 분양전망지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표입니다, 100을 기준으로 초과시에는 시장전망을 긍정적으로 보는 것이고 , 100이하이면 부정적인 시각이 많다는 뜻입니다. 사실싱 수요심리에 따른 분양가능성을 표현한 것으로 수요에 대한 측면을 나타내지만, 공급자 입장에서의 판단이기에 공급의 감소로도 이어질수 있는 부분입니다, 현재 서울 포함 수도권 전반이 100미만으로 떨어진 상태로 발표되었습니다. 규제가 강하게 적용되면 사실상 실수요자들은 구매심리가 위축되기에 실질구매보다는 관망하는 자세로 전환이 되는게 일반적이고, 건설사들은 해당 규제의 영향의 기간등을 고려하여 당장의 분양이나 건설사업등을 미루는 방식으로 리스크를 낮추게 됩니다. 지방자치단체의 경우는 사실상 정부와 같은 규제시행주체이기에 시장분위기를 보면서 규제의 지속여부나 해제여부등을 고민하게 되는게 일반적이지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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현재의 대출 정책에 대해서 자세히 알고 싶습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택담보대출 규제는 6월 규제정책에 따라 수도권내 최대 6억으로 제한되어 있으며, 10/15일 추가적 정책발표에 따라 주택가격별 대출한도가 달라지게 되었는데, 시가 15억이하의 경우 최대 6억, 15억초과~25억이하는 한도 4억, 25억초과의 경우 2억으로 제한되었습니다. 그리고 스트레스DSR 적용에 따른 가산금리를 1.5%에서 3%로 상향하였기에 실제 대출한도는 더 크게 감소되었다고 볼수 있습니다. 이런 강력한 규제가 있을 경우 사실상 실수요자들의 대출한도가 제한되게 되면서 구매수요가 감소될수 있고 그에 따라 주택가격 상승세도 일정기간 조정이 될것으로 보입니다. 다만 현금성 자산이 많은 사람들에게는 그만큼 주택구매에서 유리하다고 볼수 있습니다. 부동산 방향은 단기적으로는 규제에 따른 수요감소로 가격보합세가 수도권 및 규제지역에 나타날것으로 예상되며, 중장기적으로는 시장이 적응되는 시점에서 다시 상승가능성도 배제할수 없다는 입장이 대부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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