유창효님의 전체 분야 답변 목록 - 127 페이지 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

아파트 매매, 주택담보대출, 세입자 거주 중인 아파트매매와 관련된 질문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다..Q1. 위에서 말씀드렸듯이 당분간은 현재 관사를 지속 이용하며 전세or월세 세입자를 구하고자 합니다. 제 짧은 생각으로는 이미 제가 해당 APT를 담보로 대출을 받았으니 해당 APT를 담보로 전세자금대출을 전세세입자가 받을 수 없고 따라서 순현금으로 들어올 수 있는 전세세입자or월세세입자만 구할 수 있을 거 같은데, 제가 이해한 바가 맞는지 궁금합니다.-> 월세세입자의 경우 보증금이 낮기에 자기자금으로 입주할 가능성 있고, 전세의 경우라면 전세보증금을 받아서 기존대출을 상환하는 전제라면 전세임차인 전세대출에도 문제가 없습니다. 만약 선순위 근저당(주담대)를 남겨두고 전세세입자를 받으신다면 주변 전세시세에서 채권채고액을 뺀 나머지금액보다 낮게 전세보증금을 설정하고 그차익만큼을 월세로 받는 흔히말해 반전세로써 임차인을 구하시는 방법이 있을수 있습니다. 단, 일반주담대를 이용할때 가능하지 공공지원주담대(디딤돌대출)등은 실거주의무가 있기에 해당 대출이용시 일정기간 소요되기 전까지는 대출을 남겨둔채 임대차를 진행할수는 없습니다. Q2. 위 매물 중 ②, ③번에 대한 궁금증입니다. ①번 매물은 매매 시 집주인(매도자)이 본인의 대출을 다 털고 저(매수자)와 거래할 것이기에 제가 대출을 받는데 문제가 없는 것으로 이해했습니다.그런데 ②, ③번 매물은 26년 7월 이후에 입주가 가능하며 현재 해당 APT를 담보로 대출이 실행된 상태인데, 제가 주택담보대출을 실행하는데 문제가 없는지 궁금합니다. 전세를 끼거나 월세를 끼고 매수하기에는 제 현금이 부족한데 공인중개소에서는 문제가 없다는 식으로 말씀하셔서 그렇습니다.(제 설명이 부족했을 가능성이 큽니다)그럼 저런 ②, ③번 매물은 매매시점 or 대출시점을 언제로 잡아야 하는지? 올 연말에라도 매매거래를 진행하면 기타 실행된 대출은 매도자 측에서 알아서 털어내고 저는 제 계획대로 ①번 매물을 거래하듯이 주택담보대출을 받을 준비를 하면 되는건지 궁금합니다.-> 임차인여부와 관계없이 본인이 매수를 하는 시점에 기존 소유자의 근저당은 매매대금을 받아 상환되는 근저당말소특약을 둔 계약이 진행되기 때문에 기존 근저당은 주담대실행에는 문제가 되지 않으나, 진짜문제는 6개월내 전입신고의무가 있기에 해당 전세기간을 고려하면 이를 이행할수 없기에 2.3번 매물은 당장구매를 하기 어려울수 있습니다. 보통 2번의 경우는 기존 근저당은 없고 전세세입자보증금을 인수하는 계약이 될수 있기에 사실상 질문자님이 구매할 경우 대출없이 갭차이만큼을 자기자금을 부담하고 계약을 진행한다면 지금이라도 매수는 가능할수 있습니다.

경제 / 부동산

25.09.23

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