답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.많은 분들이 고민을 하시는 부분으로, 주거지 선정에서 아이들이 있는 경우 학군(초,중,고 유무)는 장기거주에 있어 필수적인 요건으로 최우선되기에 대부분은 교육문제가 생기게 되면 자녀중심의 맞는 입지로 이사를 하는게 통상적이긴 합니다. 아이들 입장에서도 최근처럼 학교내 인원이 많지 않은 경우 지역단위로 초,중학교를 함꼐 많이 가기에 새로운 환경적응에 부담이 덜해 부모님들 입장에서는 한번 취학을 한 지역에서 장기거주를 선호하게 됩니다 .그에 따라 지역과 학군이 잘 되어 있는 지역이라면 이동을 고려해보시는것도 필요할수 있고, 방법에 있어 기존아파트처분후 새로운 아파트구매의 갈아타기도 있을수 있고 현 주택을 보유한채 임대차를 하는 방식으로도 할수 있어 선택의 영역이 아닌가 생각됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택방향은 이전과 다르게 크게 고려할 요인에서 그 비중이 낮아진게 사실입니다. 이유는 건축기술이 발전하면서 이전처럼 열효율성이 떨어지거나 하지는 않고 실제 난방기술이 발전하면서 실거주상 불편사항은 크지 않기 떄문입니다. 그리고 난방비의 차이 역시 건물방향에 따른 차이보다는 건물의 건축시 단열상태에 따른 차이가 더 크게 영향을 주기 때문에 사람들 인식에 따른 북향회피을 제외하면 남향이든 동향이든 크게 신경을 쓰지 않는추세입니다. 그리고 일조권의 경우 남향이 우수한건 사실이나 반대로 여름철 냉방비에 대한 부담도 커지기 떄문에 크게 의미가 없고, 건물이 초고층화되면서 층수에 따른 차이와 건물 앞을 막는 요인의 유무에 따른 차이가 일조량에 더 큰 영향을 주게 됩니다. 그 결과 주택가격의 형성에 있어 나름의 회피인식이 높은 정북향만 아니라면 다른 방향에서는 시세차이가 거의 없다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 내용이 커뮤니티에서 돌고 있는 것으로 아는데, 실제 더불어민주당측에서 20일날 양도세 장기보유특별공제 폐지에 대해서 세제 개편을 검토한바 없다고 하였습니다. 즉 야당에서 이러한 이슈가 나온 것으로 아는데 , 거짓뉴스로 보시면 됩니다. 다만 현 정부 부동산 정책에서 비거주 1주택자에 대한 규제를 말한 적이 있고 이러한 규제에 대해서 비거주 주택에 대한 장기보유특별공제를 제외하는 부분은 고려중에 있기에 폐지는 아니여도 개편의 가능성은 있어보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.-실거주용 주택을 구매하는 시점산정에 있어 단순 시장상황을 보고는 판단하기 어렵습니다. 이는 장래의 일을 정확하게 예측할수도 없고 시장의 변동성을 정확하게 맞출수는 없기 떄문입니다. 그래서 실거주용주택구매시 가장 우선하셔야 할부분은 구매할 주택의 자금조달계획과 운영상 문제가 없는 시점이라면 장기거주를 통한 주거안정목적으로 구매를 하시는게 가장 최선이라고 할수 있습니다. 보통 시기를 보고 구매시점을 판단할 경우 사람심리상 상승기에는 비싸서, 하락기에는 더 떨어질까봐 구매를 못하는 경우가 더 많기 떄문입니다, 그에 따라 향후 금리가 내려갈거라고 예상된다면 지금 구매를 하는게 시기상 맞는데 이유는 금리가 내려가면 부동산 시장내 수요는 증가하고 가격도 오르게 떄문에 해당시점구메시 지금보다 더 높은 금액일 지급하셔야 할 가능성이 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리산정기준일은 입주권 부여될수는 권리을 판단하는 기준시점으로 기준일 이후에 지분을 쪼개는 행위등의 투기를 막기위한 목적이라고 보시면 됩니다. 그리고 입주권 전매의 경우는 쉽게 조합원지위를 승계하는 과정으로 입주권을 부여받을수 있는 조합원의 권리를 매도하는 것으로, 보통 투기과열지구내 재건축의 경우 조합설립인가이후에 조합원 지위를 승계하는 경우 조합원이 되지 않고 현금청산 대상이 됩니다. 결과적으로 권리산정기준일은 매매금지를 뜻하는 것이 아니며 해당기준일 이후, 그리고 조합설립인가전 매매를 한 경우라면 조합원이 될수 있고그에 따른 입주권도 부여받을수 있다고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유권 등기이전의 사유로 대출이 되는 게 아닙니다. 주택구매시 당연히 소유권이전등기를 동반하기에 이러한 부분은 고려대상자체가 아니며 중요한건 구입시점에 선순위 권리의 존재여부애 따른 후순위 대출이 가능한지 , 디딤돌대출이라면 1개월내 전입하여 실거주가 요건충족이 가능한지 입니다. 질문의 경우는 사실상 전세낀 매매로써 후순위대출을 받으셔야 하고 주담대에서는 1금융권 기준으로 후순위대출을 해주지 않는 경우가 많아 사실상 대출을 통해 현상태구매를 하기는 어려울수 있습니다. 또한 현 전세자금대출이 존재할 경우 상환조건부 대출을 신청하셔야 하는데 이렇게 되면 구매시점에 당장 전세대출도 상환을 하기 어렵기에 위 방식으로는 구매가 어렵고 하신다면 대출없이 매매가와 전세보증금간 차이 (갭)만큼의 자금을 투입하여 소유권을 가져오셔야 하는 상황으로 보입니다. 아니면 현 임차인과 협의하여 중도해지를 하시고 퇴거를 조건으로 하여 주담대를 신청하시는 방법이 있을수는 있습니다. 당연히 중도해지요청에 따른 이사비용등이 보상은 고려를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 규제가 강화되면 수요심리가 낮아져 주택수요가 낮아지고 가격도 하락하게 되는게 원칙상은 맞습니다. 다만 이러한 정부개입이 꼭 원하는 결과로 나타나지는 않기에 정책에 따른 규제를 적절하게 잘 사용하는게 필요합니다. 이전 문재인정부에서 잘못된 부동산규제로 인해 시장급등이라는 최악의 결과로 나타난 기억이 있기에 규제자체가 시장내 효과가 없다는 인식이 많아졌는데, 사실 정부가 규제정책을 적재적소에 잘 활용하면 오히려 시장안정화에 도움이 될 수 부분도 분명있습니다. 현 정부에서는 지금까지 정책의 운영이 잘 되어가고 있고, 단기적으로 실수요자들의 구매에 어려움이 나타나고 있는 것도 사실이지만 이는 시장안정화를 위해서는 어쩔수 없이 거쳐야 하는 부분으로 볼수 있고, 정부의지가 일괄되고 원인에 대한 적절한 정책을 운영중기에 이전 정부와는 다르게 시장안정화의 기대가 높은 것은 사실입니다. 다만 장기적인 시장안정화는 규제만으로는 한계가 있기에 향후 비수도권에 활성화 및 지역살리기, 실현가능한 공급정책등이 얼마나 잘 이루어지는지에 따라 시장결과도 달라질 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지에 있어 임차인이 임대인 동의없이 해지통보3개월후 계약이 자동종료되는 요건은 계약갱신청구권을 사용하여 연장된 계약상태이거나 묵시적갱신이 된 상태일때 가능합니다. 질문의 경우는 현상태 합의연장에 해당되므로 질문처럼 임의 중도해지를 하실수 없습니다. 그에 따라 중도해지가 예상이 된다만 만기 6~2개월전까지 갱신청구권을 사용하여 연장하겠다는 의사를 미리통보하셔야 하고 해당 문자나 계약서작성시 특약등에 갱신청구권사용예 따른 연장임을 명시하셔야 중도해지시 3개월뒤 자동해지가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초디딤돌대출의 경우 신청시점에는 세대원 전원 무주택요건이 있지만 대출실행후에는 1개월내 전입 및 1년실거주 요건이 핵심이므로 유주택자 동거인이 전입한다고해도 특별한 문제는 없을것으로 예상됩니다, 또한 남자친구의 경우 전입신고시 세대원이 아닌 동거인으로써 전입이 되는 것이기에 세대원 무주택 자격요건에 영향을 주지는 않을것으로 예상됩니다. 물론 전입전에 기관을통해 한번더 체크하시는게 안전하실수는 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임장을 하실때 어떠한 목적으로 하시는지에 따라 물어보는 방향도 차이가 있습니다. 일단 매매 / 임대차 여부, 그리고 매매라도 실거주 / 투자여부등에 따라서 달라질수 있습니다 . 통상적으로 임장을 할때에는 실질적인 주변입지와 접근성을 확인하는게 필요하고, 건물과 단지의 시설상태 및 주차공간, 보안관련사항등을 두루 확인하시는게 좋습니다. 그리고 실제 내부임장시에는 배치구조와 채광여부 , 벽지,장판등의 상태와 별도 누수흔적여부확인, 창문 및 방음에 대한 확인등을 하시는게 필요합니다. 중개인에게는 당장 눈으로 확인할수 없는 부분들 주로 관리비와 단지분위기등이 있을수 있으며, 내가 확인한 부분들에 대해서 실제와 차이가 있는지 여부등을 물어보시면 됩니다.