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남자친구가 저희 부모님집에 전입신고하면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보통 무주택인 자녀분인 유주택자인 부모님과 동일세대로 거주하는 경우 원칙상은 1세대 1주택자로 구분이 되나, 예외규정으로써 부모님의 연세가 만60세이상이라면 동일세대 자녀분은 무주택자로 볼수 있습니다. 다만 모든 부분에서 동일하게 적용되는 것은 아니며, 주로 청약과 대출시 그 상품 종류와 유형에 따라 다르게 구분되기에 해당부분은 실제 신청하는 대출건에 따라 별도 확인후 조치를 취하시는게 가장 현명합니다2. 남자친구분이 무주택이라면 영향을 주지 않습니다. 특히 남자친구분이 만30세 이상이라면 부모님과 분리된 주소로 전입시 부모님과 별개 세대로 보기 때문에 남자친구분 부모님 주택보유 여부는 문제가 되지 않으며, 특히 질문자님 부모님과 남자친구분은 세대원이 아닌 동거인으로써 전입이 되는 만큼 서로간 주택수에 영향을 주지 않습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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주택자금 대출금 계약금 중도금 잔금 받아치기 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택갈아타기를 할때, 본인 소유주택에 매도계약을 체결하고 계약금을 받아 구매하려는 주택의 계약금으로 지급하는게 일반적입니다, 그리고 일반매매에서는 잔금일이 특별히 너무길지 않는 이상 중도금 없이 계약금 잔금으로만 진행하기에 잔금일을 매도, 매수건 모두 동일하게 하여 대출상환 및 신규대출실행을 하게 됩니다. 이런 경우 새 주텍에 대한 주담대는 상환조건부대출로써 신청을 하셔야 한도등에서 기대출로 인한 한도제한등을 피하실수 있습니다, 결국은 이렇게 하기 위해서는 현 주택에 대한 매도계약을 먼저체결하고 신규주택에 대한 계약을 진행하여야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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부동산 시장에서 마이너스피란 무엇을 의미하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장 용어중 피는 분양권 전매등에서 발생하는 프리미엄을 말하며, 질문에서 말하는 마이너스피(마피)는 전매시 인기가 없거나 거래가 되지 않아 손해를 보고 되파는 것을 말합니다. 보통 분양가를 기준으로 프리미엄이 붙으면 추가적인 이득이 발생되는 것과 반대로 보시면 됩니다. 당연히 수분양자 입장에서 마피가 발생하게 되면 그만큼 손실금액이 되는 것이기에 큰일이 나는 것이지만 구매자 입장에서는 더 저렴하게 구매를 할수 있는 상황이나, 마피가 발생한다는 것 자체가 해당 분양권 수요가 없고 인기가 없다는 것이기에 좋지 않은 상황으로 보는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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공인중개사법 위반으로 과태료 및 행정처분 관련하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 협회는 처벌권한이 없습니다. 단순히 공인중개사간 모여있는 집단이기에 사실상 해당 협회에 신고자체로 과태료나 처벌등은 이루어지지 않습니다. 실제 처벌 권한은 행정적, 과태료는 모두 관할 구청, 시청등에서 이루어지며, 불법행위에 따른 처벌은 고소를 통한 재판을 통해 이루어지는 부분입니다. 결국에는 시청과 형사고소등을 고려해보실수는 있으나, 행위에 따른 처벌대상에 포함여부등은 정해진 규정에 어긋난다면 가능하지만 위 질문만으로 처벌 대상 행위인가는 기재된 내용이 없어 판단하기 어렵습니다. 특히 형법적인 경우에는 불법행위에 대한 입증이 필요하고 처벌수준도 결국 법원의 판단이기에 예측하기는 어렵습니다. 다만 최근에는 전세사기 이슈등으로 중개사에 대한 처벌수준이나 범위가 확대되고 있기에 사실상 불법행위가 인정되는 경우 기존과 다르게 솜방망이 처벌보다는 무거운 수준으로 확정되는 경우가 더 많은 것으로 알고는 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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배우자 부동산 지분 넘길 수 있는 방법이 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동소유 상태에서 지분을 넘기는 방법은 증여나 매매중 선택을 하셔야 하는데, 증여를 할 경우 증여세의 부담이 있을수 있고 매매를 하실경우 정상매매로써 자금이체 기록과 계약서작성등이 필요하고 시세에 따라 양도소득세 부담이 있기에 어떤 방법으로 할지는 두 방법에 따른 세금을 비교해 보셔야 합니다. 증여의 경우 형제, 남매간 1천만원까지 비과세되며 이를 초과하는 금액에 대해서는 증여과세가 될수 있습니다, 서울 강동구로써 시세가 높다면 증여세 부담은 더 커질수 밖에 없기에 해당 부분은 일단 세무사등의 상담을 받아 가장 절세가 잘 되는 방법으로 진행하시는게 맞지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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거제도 부동산 전망은 어떻게 될까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거제도의 경우 이전부터 지역내 조선산업이 있기 떄문에 부동산 시장에서도 다른 지방지역과 다르게 일정하게 가격유지가 되고 있었다고 할수 있습니다. 다만 이전까지 조선업 불황등으로 인해 부동산 시장이 많이 침체되었으나, 최근 조선업경기가 회복되고, 관광인프라등이 활성화 됨녀서 다시 호재가 나타나는 것으로는 알고 있습니다. 문제는 이게 장기적으로 계속상승세를 유지시켜줄지는 의문이며, 개인적으로도 단기적으로는 회복세가 나타나더라도 해당 산업 경기변화등에 따라 또 하락세등이 나타날수도 있기에 장기적으로 계속 가격이 오르는 구조라고 하기에는 한계가 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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혼인 신고 전 주택구매자금 증여 및 차용증 작성 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.차용증의 경우는 서면으로 작성하여 서명 및 날인을 하시는게 기본이고, 필요에 따라 공증등을 받는게 법적 효력에는 유리할수 있습니다. 다만 중요한건 차용증 작성에 있어 세부사하에 이자율과 상환기간, 상환방식등의 기재가 필요하며, 이자율의 겨우 법적 이자율 기준으로 하시는게 안전합니다 . 그리고 예비신혼부부인 만큼 혼인신고 후에 잔여채무를 부부간 증요로써 변제의무를 소멸시키는 별도 내용을 넣어두시면 이후에 별도 증여문제없이 처리를 하실수 있습니다. 그리고 차용증 작성은 당사자가 작성을 하시면 되지, 별도 대리작성은 꼭 하지 않으셔도 됩니다. 위에 말한 공증역시 두분이 차용증을 작성한 이후에 해당 차용증을 공증받기 떄문에 스스로 작성하시거나 어렵다면 세무사나 법무사를 통해 도움을 받으실수는 있습니다 .
경제 / 부동산
26.01.11
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월세 공인중개사 수수료는 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 임대차조건 2000 / 92만원의 경우 주택인지 상가인지에 따라 적용되는 중개보수는 차이가 있습니다, 일단 환산보증금은 1.12억원((2000+(92X100))이 되고, 주택은 0.3%, 상가는 0.9%가 적용되게 됩니다. 그에 따라 주택일 경우 중개보수상한액은 33만 6천원. 상가일 떄에는 100만8천원이 나오게 됩니다. 그리고 해당 금액은 양당사자 각각 부담하는 것이고 상한액은 양쪽 모두 동일하나 실제 부담하는 것은 협의에 따라 차이가 생길수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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저희 빌라 건물 5층이 옥탑이며 판넬로 지어진 집입니다. 낙찰자가 2개 호수를 낙찰받았는데 대지권이 없으면 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대지권과 지상권에 대한 간단한 설명을 해드리면 , 대지권이나 지상권 모두 해당 토지를 사용할수 있는 합법적인 권리에 해당되나, 대지권의 경우 간단하게 해당 토지를 소유하여 사용하는 것이고, 지상권은 용익물권으로써 소유자는 아니지만 적법한 사용수익권한을 가진 것으로 이해할수 있습니다. 즉 대지권은 토지에 대한 이용권한이 소유권인것이고 지상권은 빌려쓰는 권한이라고 보시면 됩니다. 그러므로 건물소유자가 해당 토지를 적법하게 이용할수 있는 권리가 있는 것이기에 들어오는데 별다른 문제는 없습니다. 질문의 내용상 건물과 토지의 소유자가 동일한 상태에서 건물만 경매매각이 되어 낙찰자에게 법정지상권이 인정된 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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전세계약시 특약내용이 의미가 없다고 하는데 이게 맞는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 특약도 두 당사자간 합의된 사항으로 계약이 유효한 이상 법적 효력을 가지고 됩니다, 다만 계약시점에 보증보험 가입이 되지 않았다는 확인을 하였다면 이를 이유로 진행중인 계약을 중도해지할 수 있고 특약상 의무위반에 따른 해지통보이기에 현시점 계약해지 및 보증금 반환을 요구할수 있습니다. 문제는 계약만기가 된 시점인데 이미 계약이 만기종료되는 상황에서 해당 특약을 근거로 계약을 헤지는건 의미가 없습니다 , 이미 현 계약기간이 종료되었기 때문입니다. 그리고 보증금 반환을 요구는 특약이 아니라도 만기에 따라 임차인이 주장할수 있는 권리에 해당한, 결과적으로 어떠한 경우든 결국은 임대인이 돈이 없으면 반환에 어려움이 생길수 밖에 없는 것입니다. 다만 임대사업자는 법적으로 보증보험에 가입할 의무가 있는데 이를 위반한 것으로 이해가 되는 만큼 해당 부분에 대해서는 임대인을 관할 구청등에 민원을 통한 신고를 할수 있어 보이고, 이럴 경우 임대인은 과태료등이 처분을 받을수 있습니다. 그리고 중개사에 대해서는 중개사 확인설명의무나 신의성실 의무를 위반한 것으로 보이기에 해당부분 시청등에 중개사에 대한 민원을 넣어보시기 바랍니다. 결과는 알수 없으나, 중개사나 임대인 모두에게 부담이 될수 있는 부분으로는 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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