전문가 프로필

답변 내역

역세권아파트는 어느정도 이해가 가는데요 공세권아파트는 뭔가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공세권은 주변으로 녹지를 인접하고 있는 입지를 가진 주택을 말합니다. 한번정도 들어보셨을 숲세권과 비슷한 개념인데, 숲세권보다는 규모가 적은 공원단위를 끼고 있고 자연친화적 공간이 확보된 단지라고 보시면 됩니다, 최근 미래 주거 트랜드 조사에 따라 주거선택요인 1위가 쾌적성으로 나오고 있으며, 이는 교통편의성이나 생활편의시설보다는 앞서는 수치로 사실상 공원이나 자연환경이 우수한 입지를 더 선호한다는 것으로 볼수 있고 그에 따라 숲세권, 공세권이 최근에는 입지상 유리한 부분이 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.26
0
0

전세기간이 11월26일이 2년만기인데요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전에 하여야 합니다. 질문에서 만기일이 11월26일이면 임대인입장에서 임대차조건 변경을 원하였다면 9월 26일이전에 의사통보를 하였어야 하고 해당 기간내 아무런 의사통보가 없이 지나갔다면 현 계약은 이미 법에 따른 묵시적갱신으로 연장되었다고 볼수 있습니다. 묵시적 갱신은 동일조건으로 법적 연장이 되는 것으로 기간의 정함이 없는 경우 주택은 2년으로 그 기간을 보게 됩니다. 즉, 질문의 상황에서 9월 26일까지 서로 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 이미성립되어 연장되었으며, 이후에 임대인이 조건변경등을 요구하면 묵시적갱신의 성립을 통보하고 조건 변경에 대한 거절의사만 밝히시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.26
0
0

계약갱신청구권이 새집주인이 입주한다하면 적용되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권은 임대인 변경과 관계없이 사용가능합니다 다만 이러한 사용에 대한 거절은 새로운 임대인이 실거주를 이유로 하여야 하기에 만기 6~2개월전 임차인이 갱신청구권 의사를 밝혔다면 해당 기간내 매매를 통해 등기이전을 완료하고 새로운 임대인이 실거주를 이유로 거절을 하여야 될것으로 보입니다. 단, 질문자님이 현상태에서 매매를 예정하고 있고 매수인이 실거주를 한다고해서 직접 거절을 할수 있는 것은 아니기에 매매이전에 계약연장에 대한 확실한 의사통보를 하시면 안됩니다.
경제 / 부동산
25.11.26
0
0

세입자의 거짓말을 응징할순 없을까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.화가 날수 밖에 없는 상황이나 현실적으로 해당 중개의뢰인에게 패널티를 부여할 방법은 없을것으로 보입니다. 사실 질문처럼 계약의사가 확실하다는 의사가 있다면 중개사 입장에서는 가계약금을 일부 송금할 것으로 요청하고 문자등으로 계약금의 일부로써 인정되기 위한 계약관련 세부사항을 보내두는게 위와 같은 경우가 발생했을때 계약금 몰수와 같은 조치를 취할수 있었고 상대방인 임대인에게도 중개사로써 할말이 있었을 것으로 보입니다. 그리고 계약의 성사여부도 사실상의 계약금계약체결이 되어야 중개보수 청구권도 인정될 여지가 있기에 사실상 중개보수 청구도 어려울것으로 보입니다. 개인적인 입장에서는 위처럼 진행하신 부분이 중개사님도 다른부동산에 계약이 넘어갈수 있는 상황이였기에 조금 서두르신 부분이 있어보이고 충분히 이해는 되는 부분인데, 현실적으로 중개의뢰인 전부를 믿음으로만 할수 없는것도 현실이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.11.26
0
0

비규제 6억 이하 아파트 자금출처소명 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구매당시 시점을 기준으로 하기 떄문에 비규제 지역에서 6억이하의 경우는 자금조달계획서자체를 제출하지 않습니다. 질문에서도 잔금청산일 기준으로 15일이라면 비규제지역내 6억이하이므로 자금조달게획서 제출의무가 없었을 것으로 보이고 그에 따라 자금출처소명도 나올 가능성이 없습니다. 보통의 자금출처소명은 제출한 자금조달계획서상 자금출처가 불분명한 경우 이후에 소명요청이 오는 것으로 알고 있고, 자금조달계획서를 내지 않았다면 사실상 소명요청도 별도로 오지 않을것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.11.26
0
0

10.15 부동산대책이 나왔는데 왜 서울 집값이 상승한거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 수치만을 가지고 정권 또는 정책에 대한 판단을 하는것은 조금 이르다 판단이 됩니다. 현재 10.15일 규제이후 서울내 거래량은 모두 감소하였고, 가격또한 이전 상승보다는 소폭상승세를 나타나고 있습니다. 특히 소폭상승세수치도 사실상 서울 상급지 최고가주택의 매매가 아직 나타나고 있고 거래가격 또한 신고가가 나타나게 되면서 전반적인 수치를 끌어올린 것이지, 사실상 모든 서울내 주택가격이 상승세로 전환된 것은 아닙니다. 사실 해당 상급지 고가주택은 현금부자들의 거래로써 일반 중상위 일반부동산 시장 상황과는 별개로 보시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 이번 부동산 규제정책의 목적 또한 부동산 가격 하락안정화가 아니라 빠르게 상승하는 주택가격에 대해서 상승세에 단기적인 브레이크 목적으로 한 규제입니다. 그래서 전문가들이 말하는것도 단기적인 상승세 방어는 성공하였으나, 장기적으로는 현실가능한 공급대책이 이루어져야 중장기적인 주택가격이 안정화단계로 들어갈수 있다는 것도 위와 같은 정책목적과 논리에 따른 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
0
0

10.17 갭투자 한 아파트의 이후 세입자
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가지역의 경우 고시된 5일뒤부터 효력이 적용되고 10.15일정책발표후 실효력이 발효되는 20일전에 구입 및 등기를 마친 경우에는 사전허가 필요없기 떄문에 실거주의 의무가 적용되지는 않습니다. 보통 토지거래허가구역에서 사전허가를 위해서는 실거주목적이여야 하기에 갭투자가 차단되는 효과가 있다고 하는데, 해당 주택은 이미 소유권이전등기가 완료되었기에 사전허가가 필요없고 그에 따라 기존대로 세입자를 받아서 임대차를 진행하시면 됩니다. 다만 매도를 하실때에는 세금관련하여 규제지역의 경우 양도비과세를 위해 2년거주요건이 있을수 있고, 매매시 매수자는 실거주목적의 구매자여야 사전허가가 가능할수 있고 등기이전도 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
0
0

생애최초 주택청약 예비당첨에 관련된 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 해당 단지인기에 따라 차이가 있겠으나, 일반적으로 예비100번 이후대 예비번호는 현실적으로 당첨가능성이 없다고 보시는게 일반적입니다. 보통은 예비번호의 15%이내까지는 가능성이 높다고 볼수 있습니다. 2. 보통 당첨일로부터 1~2주내 본계약을 체결하기 때문에 해당기간에 결정하여 최종 계약을 하게 됩니다, 계약이후에는 부적격 물량등이 추가로 나올수 있으나, 그 물량자체는 극히 적은게 일반적입니다. 3. 예비번호단계는 당첨단계가 아니기에 재당첨제한이나 이후 생애최초 자격이 사라지는 것은 아니라고 알고 있습니다. 즉, 이후 생애최초특별공급등의 신청은 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만 예비당첨자로써 동호수추첨등을 하게 되는 경우라면 이때는 당첨으로 인정되어 특별공급 청약이 제한될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
0
0

월세 계약 만료 전 궁금한 사항 여부 4가지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.계약 만료 전 새로운 월세 계약을 해도 되는지-> 만기퇴거를 위해서는 당연히 그렇게 하셔야 하는데 문제는 현재 주택의 보증금 반환이 만기일에 정확히 가능한지 여부는 확인을 하시고 계약을진행하셔야 자금조달에 문제가 없을수 있습니다. 2.계약 체결일과 입주일을 명확히 해서 특약에 넣는게 좋은지-> 계약서자체에 체결일자가 있고 잔금일이 보통 입주일이 되기 때문에 그자체로 명확해지는 부분입니다. 잔금일에 꼭 입주를 하는지 여부는 본인의 판단이며, 입주와 관계없이 주택은 잔금을 지급하는 시점부터 인계를 받는 것으로 해당 시점에 전입신고를 통한 대항력만 갖추지면 됩니다. 3.전입신고를 이사당일에 해야하는지 아니면 이사 다음날에 해야하는지-> 선택사항이나, 잔금일 당일에 전입신고를 해서 대항력을 빠르게 확보하는게 유리합니다, 다만 주말이사처럼 당일 전입신고가 어려우면 돌아오는 평일날에 하셔도 무방합니다. 4.12월 19일에 계약 만료인데 12월 12일에 이사를 간다면 남은 7일동안의 월세를 내야하는지-> 원칙상은 내시는게 맞겠으나, 12월 12일에 새로운 임차인이 들어오고 본인이 퇴거하는 상황이라면 임대인에게도 공실에 따른 손실은 없기 떄문에 거주일까지만 지급하시면 될것으로 보입니다. 특히나, 만기해제의 경우 다음임차인과 전출입관련하여 협의를 해서 날짜를 정하는 게 일반적이기에 퇴거일기준까지만 부담하시는게 일반적이긴 하나, 본인 임의대로 빠르게 퇴거를 하는 경우라면 이떄는 만기일까지 월세부담은 책임을 지셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
0
0

제가 화가 나는 게 부동산 뭐 공급 드립을 치는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시장은 시장경제에 따라 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 그런데 일반재화에 다르게 부동산은 즉각적인 공급이 어렵고 한정된 토지에 공급이 되기 때문에 그만큼 공급이 비탄력적입니다. 쉽게 말해서 수요에 따른 공급이 제한되어 수요변동에 따라 가격이 오르락 내리락 한다는 의미입니다. 아무리 규제등을 통해 수요를 통제해도 이는 일시적인 효과일뿐 장기적인 주택안정과는 거리가 있기에 최종적으로 원하는 곳에 원하는 주택유형이 공급이 되어야 최종적으로 주택가격안정화가 이루어질수 있습니다. 그만큼 현 부동산 시장에서 공급정책은 부동산 안정화의 핵심이 되는 정책사항으로 필요한 부분이고 시기에 관계없이 가장 중요한 핵심적인 주택가격안정화 요인입니다. 그리고 현재의 공급환경과 5공화국떄의 공급환경을 단순 비교할수는 없습니다. 단순하게 그때는 개발할 부지가 얼마든지 많았지만 지금은 서울내는 물론 주변 위성도시들까지 이미 개발이 된 상태에서 부지를 확보하는 것부터가 난재이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
0
0