답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분에 대해서는 기관에 정확한 확인이 필요하긴 한데, 알기로는 다중주택이라도 독립된 주거형태로 인정만 되면 동일 출입문을 사용하더라도 버팀목대출에는 문제가 없는 것으로 알고는 있습니다 . 다만 최근에 관련한 글등에서 관련규제는 변동된게 없으나, 은행들 현장실사를 통해 독립주거형태로 인정이 불가한 경우에는 거절될 가능성이 있다고는 합니다. 즉, 질문의 내용만 가지고는 이러한 독립주거형태를 알수 없기에 정확한 가능여부를 답변드리기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재계약이 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나, 갱신청구권을 사용한 계약이라면 중도해지의 경우 통보 3개월후에 계약이 종료되고 보증금 반환이 가능하지만, 그게 아닌 경우 중도해지는 상대방 동의 없이는 불가하고 상대방이 다음임차인 소개를 조건으로 동의한 경우라면 해당 요건이 충족되기 전까지는 해지 및 보증금 반환이 어렵습니다.그에 따라 현 계약상태를 먼저 확인하셔야 하고 이에 따라 다음 대응방법도 달라지게 됩니다. 그리고 보증금 반환이 되기 전까지는 해당주택에 전입신고를 반드시 유지하셔야 하며, 만약 전출이되면 대항력을 상실하게 되어 보증금에 대한 보호가 어려워질수 있습니다, 보통 이러한 경우에는 가족중 한분을 현 주택에 전입신고하여 동일세대를 구성한뒤 본인만 국민임대주택에 전입신고를 하여 현 주택이 대항력을 유지하는 방법을 사용할수는 있는데, 입주하는 주택이 국민임대라는 점때문에 동일세대를 구성하는경우 국민주택입주자격에 문제가 되는부분이 없는지도 미리 확인을 하시는게 필요해보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다단지별 상황이 다르기에 일반화하여 뭐가 좋다라고 하기는 어렵습니다, 보통 구석진 동이라도 조망권과 일조권이 나름 우수하다면 로얄동 1층보다는 유리할수 있고 , 반대로 조망권과 일조권이 좋지 않은 경우라면 로얄동내 1층도 나쁘지 않은 선택이 될수 있기 떄문입니다. 단순하게 이러한 비교를 할수 있는게 두 매물간 시세차이를 확인해보시면 됩니다, 실제 시세와 실거래가는 해당 주택의 가치와 동일하기에 만약 높은 쪽이 있다면 가치평가에서 더 우위라고 보는게 일반적이고 그에 따른 선택을 하시는것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로 6억아파텔은 자금조달과 유지에 부담이 되는 부분으로 보이고 3억 빌라는 자금상크게 문제가 없어 보입니다. 리스크만 보면 6억대 아파텔이 커보이므로 되도록 영끌은 하지 않는게 좋을듯 보입니다. 향후 가치상승면이나 환급성을 고민하시는 듯 보이는데, 크게보면 아파트가 아닌 빌라나 아파텔 모두 상승가능성이나 가격방어에서는 아파트보다는 불리하기는 마찬가지입니다 . 둘만보면 빌라보다는 아파텔이 날수는 있지만 보유기간의 시세하락가능성 및 금리변동에 따른 리스크는 정확한 예측이 어려운 만큼 리스크를 더 크게 가지고 가는 것 자체가 부담일수 있습니다. 개인적으로는 현상화에서는 빌라나 아파텔 모두 적절한 선택지로는 보이지 않으나, 굳이선택을 하신다면 실거주용 주택이라는 점을 고려하면 무리가 안되는 빌라가 나을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 만기가 4월 30일이고, 연장에 대한 통보를 3월중에 하셨다면 법에 따른 최소거주기간 2년보장으로써 자동연장이 이미 된 상태로 볼수 있습니다. 즉, 만기 6~2개월전에 아무런 의사통보가 없었다면 해당기간 초과시 동일조건으로 연장이 되었다고 할수 있는데 , 이후 본인이 직접전화하여 연장협의를 하시면서 먼저 만기퇴거를하겠다고 하여 상대방이 이를 동의하여다면 합의가 우선 적용되는 만큼 퇴거를 하셔야 할수 밖에 없습니다. 그리고 재계약시 5%이내 증액 제한은 모두 적용되는 게 아닌 임차인이 갱신청구권을 만기 6~2개월전 사용하여 연장하는 경우나 임대인이 등록임대사업자일때 적용되게 됩니다. 그런데 질문에서는 이미 갱신청구권 사용기간을 이미 지난 상태로 이부분은 불가할것으로 보이고, 임대인이 임대사업자일 가능성도 정확한 확인은 필요하나 질문의 내용상 낮아보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세란 보증금보다 주택시세가 낮아지는 것을 의미하는데, 안심계약서비스에서 깡통전세라 위험하다는 의미는 다가구로써 현 세대 합산 보증금과 선순위근저당등 내보증금의 합이 시세를 초과할 가능성이 있다는 의미로 보입니다. 그리고 가압류 말소이력이 있다면 임대인의 경제상황도 그렇게 좋다고는 보기 어려울수 있습니다. 다만 위 매물이라도전세보증보험에 가입이 가능하다면 미반환시 보증보험을 통해 보증금 반환이 가능하기에 보증금에 대한 손실가능성은 낮을수 있습니다. 단, 해당 구상권 청구까지 임차권 등기설정과 각종 서류제출등 여러므로 시간과 비용에 대한 손실은 피하실수 없어 , 최초부터 보증보험을 통해 반환을 받아야할 가능성이 있는 매물이라면 계약을 하지 않는게 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인입장에서는 재계약시 전월세 시세가 많이 올랐다면 해당 시세로의 인상을 요구할 가능성이 높습니다. 다만 임차인입장에서 갱신청구권이 있다면 사용을 통해 5%이내로 인상을 제한할수 있지만, 없다면 사실상 퇴거하거나 인상에 동의를 할수 밖에 없습니다. 현재 서울,수도권내 전월세 물량 감소에 따라 대체매물을 찾기 어렵고 있더라도 기존보다 시세가 높아지고 있는 상황이기에 이사보다는 갱신을 목표로 협의를 하시는게 좋을듯 보이고, 만약 위에서 말한 것처럼 갱신청구권이 있다면 만기 6~2개월전까지는 반드시 사용의사를 밝혀 5%이내 인상으로 제한하시는게 좋을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우는 아파트와 다르게 오랜된 구축은 크게 메리트가 없습니다. 이유는 향후 재건축의 가능성이 낮고 실거주편의성도 많이 떨어지기 때문입니다. 그에 따라 평수에 대한 불편함이 없다면 준신축이 유리할듯 보이나, 평수가 너무 좁아 단독세대가 아닌 2~3인가구라면 어쩔수 없이 2번후보를 선택하실수 밖에 없어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 주장은 사실과 다릅니다. 기존 계약은 만료일까지 유효하면 현재 합의된 재계약은 만기이후로 진행되는 부분으로 인상된 차액분 역시 만기일에 지급하는게 원칙이고 통상적인 실무상도 이와 같이 진행하게 됩니다. 특히나 대출이 있는 상태에서는 증액연장을 할때 만기일시점(연장계약시작일)을 기준으로 입금이 되기때문에 위처럼 하기는 더 어려울수 있습니다. 상대방이 대화로써 이를 인정하지 않는다면 차라리 중개사무소를 통해 연장계약을 진행하면서 위와같은 사실에 대한 도움을 받아 임대인이 납득하도록 중개사가 설명을 해주는것도 방법이 될수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약은 두 당사자간 합의된 사항이라면 넣으셔도 관계가 없으며, 새롭게 계약조건 변경을 통해 계약을 작성하는 경우 당연히 기간에 대해서도 당사자간 합의에 따라 변경이 가능합니다. 다만 질문처럼 보증금을 낮추고 월세를 높이는 경우는 임차인입장에서 필요에 따라 진행하는 것이기에 계약기간이나 위 제시된 특약까지 임대인이 동의를 해줄지는 알수 없는 부분으로 일단은 제안은 해보실수 있어 보입니다.