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부모님께 아파트증여 받았습니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증여도 계약에 속하기 때문에 계약의 취소는 법에 따른 일정요건이 해당될때 가능합니다. 실제 질문의 상황이라면 증여계약을 본인이 일방적으로 취소하기는 어려울것으로 보이기에 가능하더라도 증여세와 등기까지 완료된 상태에서 돌리는 자체가 매우 복잡할수 있습니다. 그러므로 현재 증여받은 지분에 대해서 다른 공유자인 형이나 부모님에게 증여 또는 매매를 통해 넘기시기는게 더 과정상 맞을것으로 보입니다,
경제 / 부동산
25.08.30
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아파트 전세사는데 집주인이 집을 팔라고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 내년 2월까지는 계약유지가 가능하겠으나, 매도로 인해 바뀐 임대인이 재계약시점에 실거주를 이유로 퇴거를 원한다면 사실상 퇴거할수 밖에 없습니다. 또한 이사비용등을 요구할 근거도 없구요, 다만 현 시점에서는 임차인에게 전세승계거부권이 있습니다. 이를 통해 전세승계를 거부하고 계약해지을 요구할수 있겠으나 추가거주를 원하는 질문자님 입장에서는 사용필요성이 떨어질수 있기에 사실상은 이를 보상받을 다른 방법을 찾기는 쉽지 않아보입니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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다가구주택 월세(반전세) 계약하려는데 확인해보니 위반건축물이네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 가구수 증가 위반이더라도 전입신고 및 확정일자는 가능한가요?-> 위반건축물이 있는 경우라도 전입신나 확정일자 부여에는 문제가 없습니다. 2. 보증금이 수천단위라 보증보험을 어렴풋이 가입해야하지 않을까 싶은데.. 건축물이 위반이면 보증보험은 아예 안되는건가요?-> 보통 위반건축물이 있는 경우 전세대출이 거부될수 있고 보증보험 역시도 가입이 불가한게 일반적입니다. 3. 그 외에 위반건축물에 임대차계약을 맺게 된다면 특별히 조심하거나 주의해야할 점들이 있을까요?->보증보험 가입이 힘들다는 건 그만큼 보증금 보호에 리스크가 있다는 의미이고 계약상 특약등으로 아무리 기재를 한다고 해도 결국 위 리스크를 줄일수는 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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잔금일 질문입니다. (보금자리론)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로도 잔금일 당일에 이전세입자가 퇴거를 하는 경우가 많습니다, 임대인 입장에서는 새로 들어오는 임차인의 잔금을 받아서 현 세입자의 보증금을 반환해주고 주택을 인도받기 때문입니다. 그리고 대출 역시도 위와같은 순서로 인한 문제는 없습니다. 보통 전세대출시에는 잔금일에 전입신고를 바로하여 대항력을 확보하도록 하는데, 이전 세입자가 동일날짜 퇴거를 하더라도 다른 곳에 전입신고하면 자동전출이 되고 새로운 세입자가 전입신고를하는데 문제가 없기에 질문과 같은 걱정은 크게 하지 않으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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생애첫주택.. 무주택자 혜택 얼마나 좋은건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 일반 시중은행 주택담보대출과 생애최초 디딤돌대출의 가장 큰 차이는 대출이자율 입니다. 디딤돌대출은 정부재원으로 지원하는 금융상품이기 떄문에 시중은행 금리보다는 크게 낮고 고액대출이 필요한 주택구매자금대출에서 1% 또는 단 0.1% 이자율 차이는 매월 원리금으보면 적게는 몇만원 많기는 몇십만원까지도 차이가 날수 있습니다. 일년단위로 본다면 그 차이는 더욱 크다고 볼수 있구요, 즉, 서민들이 주택을 구매하기위한 자금으로 디딤돌 대출을 받을 경우 주택유지에 필요한 원리금부담이 크게 감소될수 있기에 매우 유리한 상품입니다. 다만 대출한도등은 일반시중은행보다는 낮고 대출요건도 더 까다로운 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 논쟁이 있을 것으로 보이는데, 일단 재계약에 대한 의사통보는 법에 따라 만기 6~2개월전에 하여야 합니다. 그러므로 질문 3번처럼 해당기간내 서로간 아무런 의사통지를 안하였다면 사실상의 묵시적갱신의 성립이 되었다고 볼수 있어 보입니다. 보통 사인간의 계약특성상 합의를 우선하는 점과 만기 2개월전까지만 의사통보를 하면 되기에 만기 6개월 이전에 통보도 효력이 있다는 의견이 있는데, 이런 부분이 인정되면 법에 만기 6~2개월이 아닌 만기 2개월전으로만 나와있어야 되는것이란 주장이 가능하고 법조항에 따른 분쟁요소가 너무 많기 때문에 개인적 판단으로는 만기 6~2개월전 기간내 통보만 법적효력을 인정하는게 맞을 것이라 판단이 됩니다. 또한 사인간의 계약에서 합의가 중시되나 질문에서는 당사자간 6개월이전 합의가 된게 아닌 단순 통보한것은 인정되기 어려울것으로 생각됩니다,
경제 / 부동산
25.08.30
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청년층 전세와 월세 전환기에서 계약 갱신할 때 보증금 보호 전략은 어찌 될지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차시장에서 임차인이 주택을 구할 때 전월세를 떠나 가장 중요하게 보셔야할 부분들은 기본적으로 거래경험이 없다면 직거래보다는 중개사를 통해 계약을 진행하는 것과 내가 계약하고자하는 주택의 대략적인시세와 전세보증금에 따른 전세가율 확인 , 월세라면 월세보증금이 소액임차인에 해당되는지 여부등이며, 계약시점에 실제 계약자와 등기부상 소유자가 일치하는 여부등입니다. 또한 임대차 이후 선순위임차권 지위가 가능토록 현 권리사항에 맞는 특약을 기재하는 것이 필요합니다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 법에 따른 보호를 위해서 보증보험 가입과 전입신고, 확정일자 부여가 가장 안전하게 임대차를 계약 및 유지하는 방법입니다. 그리고 전입신과 확정일자는 주민센터나 인터넷, 보증보험은 전세대출은행이 각 보증보험기관을 통해 가입이 가능하므로 상세한 필요서류나 절차는 미리 검색을 하시어 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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재건축 때문에 계약 기간 중 이사를 요구받았는데, 꼭 나가야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정비사업에 따른 정식적인 재건축, 재개발의 경우는 계약기간이전이라도 계약해지가 가능한 사유가 될수 있지만 ,질문처럼 자체적인 인테리어나 신축을 위한 목적에서는 현 존재하는 임대차계약을 일반적으로는 해지가 불가합니다. 결국 질문에서 임차인이 퇴거를 거부하고 만기까지 거주를 주장해도 임대인이 어떻게 할수 없다는 의미이기에 임차인이 해당하는 임대인의 통보에 따라지 않고 계속거주를 해도 임대인 뭘 어떻게 강제할 부분이 없다는 의미입니다. 그러므로 기존 임대차계약의 효력을 주장하시고 만기까지 거주권리가 있음을 통보하고 일정기간 여유줄것으로 요구하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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금리 인상과 부동산 시장, 어떤 관계가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에는 금리가 오르고 있지 않습니다, 지난해 8월 3.5% 최고치를 유지하던 기준금리는 10월부터 인하가 단행되었고 현재는 2.5%로 5월이후로 유지중에 있습니다. 그리고 추후에도 금리는 인상보다는 인하의 가능성이 더 높습니다. 그리고 금리가 오르게 되면 대출금리도 상승하게 되고 이럴 경우 주택구매시 자금조달에 압력이 가해지면서 주택구매수요가 줄어들게 되고 주택가격도 하락하는게 일반적입니다. 반대로 금리가 낮아지는 경우 대출금리가 낮아지고 동일자금을 조달할때 부담하는 원리금도 줄어들기 떄문에 자금구매시 더 높은 자금을 대출로 조달 가능하게 되므로 주택수요가 늘고 주택가격도 상승하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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소형 오피스텔과 원룸 매매 중 어떤 게 임대 수익률이 더 안정적일까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대수익률을 단순히 매물 종류만 가지고 단순판간하기는 어렵습니다. 그리고 오피스텔이나 원룸 모두 주거용시설로써 임대차를 한다면 크게 차이는 없기에 보통 임대수익률은 상가와 주택으로 구분하여 판단하는게 맞습니다. 일반적으로 월세수익을 높이기 위해서는 상가임대차가 더 높은 월세수익이 가능하고 , 안정적인 임대차유지 부분에서는 주택임대차가 더 유리할수는 있습니다. 그리고 상가임대차든, 주택임대차든 해당하는 입지조건이나 시설조건등에 따라서 임대차 수익은 달라질수 있으며 동일한 임대차 수익이라도 개인별 대출여부나 세금, 관리비용등에 따른 비용지출에 차이가 있기에 최종적은 수익률도 달라지게 됩니다 , 그리고 임대수익을 목적으로 할때 가장 안정적인 방법은 공실리스크를 최소화 하는 것이기 때문에 매물의 종류보다는 투자대상의 입지나 수요등의 요건이 충족되는지를 잘 판단하셔야 할 부분이빈다.
경제 / 부동산
25.08.30
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