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답변 내역

첫 아파트 구매 조언 부탁드립니다!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택의 문제라서 원하시는 답변을 드리기는 어렵습니다. 다만 주택구매에서 자금계획 및 유지계획이 가장중요한 만큼 구입자금과 매월원리금부담을 고려하여 무리가 없는 정도의 가격대라면 구매를 하시는것도 주거안정측면에서도 유리한 부분이 있습니다. 또한 향후 규제강화나 세금강화등이 예상되는 상황에서는 주택가격이 상승이 크지 않다는 점과 향후 금리인하가능성 높은 시기이기에 현시점도 구택구매시점으로는 나쁘지 않다 판단이 됩니다. 구매하고자하는 지역의 경우의 경우는 서울이 단지규모는 대단지를 선택하시는게 유리한데 위 예시를 단순비교하기는 어렵고 각 지역별 발전가능성이나 편의성등을 종합적으로 고려해서 판단하시는게 필요할듯 보이긴 합니다. 두 대상물 모두 장단점이 분명하기 때문입니다.개인적으로 나이가 어리시기 떄문에 이후에 결혼, 직장등으로 인한 주거이전이 예상되는 만큼 되도록 가격보다는 거래가 활발한 지역의 아파트를 선택하시는게 나중에 현금환급성이나 매매가능성등에서는 유리할수 있기에 대단지아파트로 선택을 하시는게 유리할듯 보이긴 합니다
경제 / 부동산
25.11.25
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전세 중도퇴실 및 매매 시 대항력 유지 방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 원칙상은 점유와 전입신고 모두를 유지하여야 하나, 일반적으로는 전입신고상태만을 유지하면 대항력은 유지가 된다고 볼수 있습니다. 2.없습니다, 전입신고는 말그대로 새로운 주소지에 전입신고를 하시면 되는 부분이지 별도의 준비는 필요하지 않습니다. 다만 새로운주택에 전입신고가 필요한 시점까지 현 주택의 보증금 반환이 되지 않으면 이때는 대항력 유지에 대한 문제가 발생할수 있습니다. 3. 일반적으로는 대항력 확보에는 문제가 없다고 볼수 있으나, 점유를 상실한 경우 시간이 장기화되면 대항력에 대한 리스크가 전혀 없다고는 보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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부동산 계약파기로 인한 계약금 반환문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금은 계약해지와 함께 반환하는게 맞습니다. 다음임차인이 올때 준다는 얘기는 본인들 편의를 위한 이야기일뿐 당엱반환을 해주어야 하는게 맞습니다, 아마도 미리 계약금을 사용한 것으로 보이는데, 사실상 저렇게 나온다면 기간까지 무조건 기다리가보다 법적조치를 동시에 진행하면서 대응하는게 좋을듯 보이긴 합니다. 보통은 반환요구의사를 적어 내용증명을 발송하고, 소장을 작성해 법원에 제출하는 것까지는 진행을 하셔야 상대방도 압벅이 될것으로 보입니다. 법적 소송이나 관련한 사항은 변호사등에 도움을 받으시는게 빠르게 해결가능할것으로 보입니다. 보통 해당 기간까지 기다려도 다음 계약이 되지 않으면 또 반환을 늦출수도 있기 때문에 빠르게 대처하는 게 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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부동산 중계수수료 정할 때 협의 문의~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.솔직히 잘 모르겠습니다. 다만 중개보수로 산출된 금액이 큰편이라면 일정부분 할인을 수용할수도 있긴 한데 결국은 중개사의 선택에 따라 달라지기 때문입니다. 그리고 부가세의 경우는 특별히 현금영수증이나 세금계산서 발행을 하지 않으면 부과되지 않기에 중개보수자체에서 할인을 협의해보시는게 나을듯 보이고, 반드시 자료발행이 필요한 경우라면 질문처럼 요청을 해보실수는 있는데, 중개사마다 할인을 해주는 중개사분들도 있으나, 그렇지 않은 경우도 많기에 일반적이라는 경우로써 판단을 해드기기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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월세집 계약 기간 전 퇴실 할 때 복비 계산
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새로운 계약으로 체결된 임대차계약에서 임대인이 지급할 부분을 지급하시면 되기 떄문에 실제 거래금액은 1000 /45을 기준으로 산정하게 됩니다. 100/45는 거래금액이 5500만원이 나오게 되고, 해당구간 요율은 0.4%. 상한한도30만원이 적용되게 됩니다. 그에 따라 5500x0.4% = 220,000원이 나오게 되고 그에 따라 중개보수는 22만원이 나올것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세 부동산 복비 계산법이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세의 경우 전세보증금이 거래금액이 되고 1.4억에 요율 0.3%을 적용하면 42만원이 맞습니다, 다만 vat는 포함한 금액이 아니며, vat를 포함할 경우 42000원이 추가되어 총 464,000원이 나오게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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금리 인하 시기에 집값이 실제로 바로 오르는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 금리변동에 따른 부동산 가격변화는 금리가 떨어지면 부동산 가격은 오르게 됩니다. 다만, 이러한 효과가 바로 나타나기는 어려운게, 부동산에서 금리가 떨어지면 수요가 늘어나는 이유는 대출시 대출금리가 낮아지고, 원리금부담이 줄어들기 때문입니다. 그런데 기준금리가 낮아졌다해도 은행권에서 취득하는 상품의 대출금리, 특히 변동금리는 바로 젹용되는게 아닌 일정기간에 두고 반영이 되게 됩니다. 그러므로 실제 자금을 조달하는 수요자 입장에서는 실제 대출금리가 낮아진 이후 자금조달을 하게 되고 부동산 시장도 이러한 자금일 풀린 이후에 상승되기 떄문에 기준금리 인하발표와 실제 부동산 가격변동은 일정 시차가 존재하게 됩니다. 그리고 금리가 낮아진다고 해도 부동산 수요요인은 매우 다양하기에 다른 수요,공급요인이 시장에 더 크게 영향을 주고 있다면 금리인하에 따른 가격상승은 나타나지 않을수도 있습니다. 이는 해당 시점에 어떤 수요요인이 구매심리에 더 영향울 주는지에 따라 방향성이 달라지고 가격도 변동되기 때문입니다, 지금처럼 서울 및 수도권규제가 강하게 이루어지고 있고, 대출에 대한 규제또한 강화된 상태에서 사실상 금리인하로 인한 수요증가효과는 영향을 주기 어려울수 있습니다. 이는 금리가 아무리 낮아 진다고 해도 대출 총액에 대한 규제로 인해 한도가 제한되어있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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분양권 주택수 포함여부 양도소득세 비과세 가능기한 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 분양권도 분양권을 취득한 3년이내 종전주택을 매도하여야 일시적 2주택 비과세요건에 해당이 됩니다. 다만 분양권을 매수한 후 3년이 지난 경우 특례적용이 가능한 할수 있는데, 분양권 매수후 3년이 지났지만 신축아파트가 아직 준공이 되지 않아 입주가 불가하였다면 준공(완성)이후 3년이내 기존주택을 양도하면 비과세 적용이 가능합니다. 다만 이때는 충족요건이 있는데, 신축아파트가 완성된 뒤 세대원 전원이 3년내 이사하여 1년이상 계속거주를 해야하고 완성일은 소유권이전등기일이 아닌 잔금청산일 또는 사용승인일이 기준이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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다른나라와 우리나라 자산의 비중이 차이가 크다고하던데요. 외국같은경우는 주식 비중이 제일 높다고 들었거든요. 우리나라는 부동산이 높구요. 왜 이런 차이가 있는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 비교하는 대상국가가 어디냐에 따라 차이는 있겠으나, 다른 나라의 경우 부동산을 하나의 투자대상으로써 보는 인식이 우리나라처럼 강하지 않습니다. 쉽게 우리나라처럼 부동산을 제태크의 수단으로써 보고 많은 유동자금이 쏠리는 경우가 흔하지 않기 떄문입니다, 그리고 주식시장의 경우 미국이나 선진국 주식은 어느정도 시장안정화을 위한 장치가 잘 되어 있고, 그에 따라 기업들도 주주친화적인 부분이 강합니다. 특히나 대기업등에서는 오너세습등이 되지 않고 전문경영인 체계가 많기가 주로 주주환원에 대한 부분이 중요한 가치로 인식되어, 투자자 입장에서도 배당이나 기업발전에 따른 주가상승등 장기투자중심으로 자산비중이 높아지게 되는데, 아시다시피 우리나라 주식시장은 흔하게 작전세력을 통한 주가조작, 대기업에서는 오너세습을 위한 대주주중심의 운영등으로 주주환원성이 낮아 장기적인 투자관점에서는 신뢰나 시스템이 많이 부족하기 떄문에 장기투자가 가능하고, 안전자산으로 불리는 부동산에 더 많은 자산비중을 유독 두게 되는 특징이 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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집 앞에 지하철 역사가 들어선다면 실제 집 값은 어느 정도 오르게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가주택 맞은편에 지하철이 생기는 것은 개인적의견으로는 엄청난 호재라고 볼수 있습니다. 질문의 내용만 보면 해당 상가주택은 초역세권에 해당되기 때문입니다. 물론 지하철완공이후에 입지변화나 유동인구변화는 확실하게 가늠할수 없겠으나, 통상적으로 전철역과의 근접성이 좋을수록 시세상승은 더 크게 될수 있기 떄문입니다. 그리고 보통은 초역세권일수록 주택보다는 상가의 가격 상승이 더욱 잘 나타나게 됩니다. 다만 이러한 상승폭에 대해서는 정확한 답변이 어렵습니다. 같은 초역세권이라도 지하철의 종류나 환승가능여부등 여러부분에 따라 수요기대치는 다르기 때문입니다
경제 / 부동산
25.11.24
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