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아파트 잔금 받기전에 전입신고를 해줘도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 잔금을 지급한 이후에 주택을 인도하게 받게 되고 그시점에 전입신고를 하는게 맞습니다. 임차인의 사정으로 미리 전입신고를 하여야 하는 경우에는 임대인의 동의가 있다면 가능하나, 보통은 잔금전에 전입신고를 특별한 사유가 아니고서는 허용하지 않는 경우가 많습니다. 다만 임차인도 관리비와 월세지급을 조건으로 잔금전 전입신고를 하겠다고 하니 이러한부분을 고려해서 결정하시면 될듯 보입니다. 개인적으로 미리 전입신고를 허용하는 것은 크게 문제가 없으나, 잔금전에 실거주를 하는것은 동의하지 않는게 좋을듯 합니다 .
경제 / 부동산
25.08.20
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유튜브에서 분양 홍보하는 사람들 수수료
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양건 마다 분양대행사의 수수료는 다릅니다. 일반적으로 인기분양 물건의 경우 대행사의 노력없이도 판매가 잘되기 때문에 수수료가 낮으나, 분양이 잘 되지 않는 지역이나 매물에 대해서는 분양대행 수수료가 매우 높습니다. 특히 빌라나 단독주택등은 수요가 적기 때문에 높은 분양계약에 따른 수수료지급이 많습니다. 다만 질문처럼 유튜브로 홍보하는 경우에 직접 계약을 체결시켜서 분양수수료를 받을수도 있지만 단순홍보비만을 받고 광고성 영상을 찍는 것일수도 있기에 정확한 상황까지는 알기 어렵습니다. 일반적으로 분양대행의 경우 기본수수료 3~7%(분양가기준), 성공보수로써 분양전체물량 중 일정비율 이상 분양시 초과성과에 대한 보상등으로 구성되어 있는 것으로 알고 있습니다,
경제 / 부동산
25.08.20
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전세 계약을 준비 중인데 계약 전 꼭 확인해야 할 사항이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 전세계약에서는 등기부등본과 건축물대장을 기초로하여 권리관계 및 매물에 대한 안정성을 판단하게되고, 해당 과정에서 실제 계약당사자와 소유자 일치여부까지 확인을 하게 됩니다. 그리고 최근에는 임대인의 주택보유여부나 국세납입증명서등을 통해 현 경제적 상황도 판단을 하게 됩니다. 사실 이러한 부분들만으로 전세사기를 온전히 피하기는 어렵기 떄문에 이러한 확인을 기초로하여 계약을 체결하되, 반드시 보증보험 가입과 전입신고와 확정일자를 갖추는 것이 가장 안전하게 보증금을 보호하는 방법입니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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부동산은 언제가 이사갈 수 있는 상황인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택을 매수할때 주택담보대출은 주택가격의 최대 70%까지이지만 실제 대출에서는 주택가격에 50~60%사이가 풀대출이 되는 경우가 많습니다. 그러므로 산술적으로 9억 주택을 매수할 경우 대출에 문제가 없다는 전제하에 자기자금은 40~50%는 있어야 하기에 4억~5억은 있으셔야 합니다. 물론 대출에 따라서는 3억대 중후반만 가지고도 매수가 가능할수 있으나, 안정적인 자금조달은 아닐수 있습니다. 그리고 구매이후 유지에 부담이 없는 것은 대출금액보다는 소득과 원리금부담을 기준으로 보셔야 하는데, 소득대비 원리금 부담이 30%을 초과하지 않는 범위내가 안정적입니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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부동산 중개수수료 문의 드립니다.(특별한 경우입니다.)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금의 대한 중개수수료를 문의하시는 듯 보입니다. 원칙상 권리금은 임차인간 별도 계약을 통해 주고받는 금액이기 떄문에 법이 정한 중개보수 싱한요율이 적용되지 않습니다. 그에 따라 통상적으로 지역이나 업종에 따라 다르게 적용되며 , 이는 중개사무소마다 차이가 있고 통상적으로 10%정도를 받게 됩니다. 1.권리계약에 대한 수수료도 제가 부담해야 하나요? -> 권리금에 대한 수수료도 원칙상은 양쪽모두가 부담하게 되나, 대부분은 권리금을 받는 쪽에서만 받는 경우가 많습니다.2.옆 건물로 이전하는 임대차 계약 수수료는 제가 부담해야 하나요? -> 임대차 계약에 따른 수수료이기 떄문에 이전하는 건물과 관계없이 계약한건에 대해 발생하기에 부담하셔야 합니다. 3.제가 먼저 의뢰한 계약이 아니라 수수료 의무가 없는건가요? -> 현 건물에 대해서 새로운임차인과 임대인간 임대차에 따른 중개보수는 부담하지 않지만, 새로 이사가는 건물에 질문자님과 임대인간 체결한 임대차에 따른 중개보수는 발생하게 됩니다. 즉 6000 /350 에 대한 중개보수는 내셔야됩니다. 다만 중개사와 여러 협의를 통해 이전을 한 만큼 산출된 중개보수에 대한 협의를 통해 부담을 낮추시도록 조정하시는게 필요해 보이긴 합니다. 4.권리계약과 새로운 임대차 계약에 따른 수수료를 제가 부담해야 한다면 얼마를 부담해야 하나요? -> 권리금계약에 따른 수수료는 정확히 알수 없으나, 대략 1000~1500만원 사이일듯 보입니다. -> 새로운 임대차에 따른 중개보수는 6000 / 350 기준으로 0.9%요율 적용 369만원이 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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전세 계약 잔금 전 보증금 변경 계약서 재작성
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.별도 문제될 부분은 없을것으로 보입니다. 계약서는 다시 조정된 보증금으로 하여 작성을 하시면 되고 이미 신고를 한 전월세 신고의 경우 정정신고를 하시면 될듯 보입니다. 보통은 온라인을 통해 정정 신고서를 제출하시면 되는것으로 알고 있으며, 상황에 따라서 임대인과 임차인의 공동서명이 필요할수도 있기 때문에 관련한 부분만 확인을 하시면 될듯 보입니다. 물론 확정일자부여의 경우도 다시 하셔야 하나 전월세신고시 의제가 되기 때문에 확정일자 재부여는 별도 하지 않아도 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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부동산등기 법무사관련 소유권이전등기 비용 질문 입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 매매에서 법무사가 하는 일은 등기이전관련업무입니다. 보통 부동산 매매계약을 체결하고 잔금을 주고받는 과정에서는 중개사가 비용을 받고 업무를 수행하고 계약당사자는 잔금을 지급하면 계약이 완료된 것으로 보지만 실제 부동산의 취득은 등기가 완료되어야 비로서 제3자에게 소유권이 공시가 되고 매매가 완료되었다고 볼수 있습니다. 만약 본인이 셀프등기를 하실수 있다면 법무사 위임없이도 가능하고 그 비용절약도 가능합니다. 단, 등기과정에서 매도자의 필요서류 요청 및 위임장, 그리고 본인서류관련 준비 및 등기신청절차등 번거로움이 크기 떄문에 법무사를 통해 진횅하는 것입니다. 그리고 등기비용 총 170만원정도에 어떤 부분들이 포함되었는지를 봐야 겠으나, 보통 위 금액에 등기관련 비용 모두가 포함된 조건이라면 취득세와 채권할인료, 중지대 및 수입인지 비용만 포함해도 130~140만원정도가 되기 때문에 실질적인 법무사비용은 30~40만원정도 수준이라면 크게 비싸다고 보기 어렵고 오히려 저렴한 편에 해당됩니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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빌라외벽 누수공사 비용부담 문제해결방법?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물 외벽의 경우라면 개인세대가 아닌 공동세대가 모두 부담하는 게 맞을듯 보입니다 ,다만 외벽에 누수가 발생한 원인이 질문처럼 공동배관에 해당되는 곳에서 누수가 발생한것이 아닌 세대개별 배관에서 누수가 발생하여 외벽으로 물이 누수된것이라면 이때는 해당 세대가 책임을 져야 할 가능성도 있습니다 .질문에서 제시한 배수관이나 방수층 크랙의 경우, 방수층 크랙은 공동부담이 맞을 듯 하나 배수관의 경우는 누수된 배수관의 이용주체에 따라서 책임이 달라질것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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보통 숙박 인원 추가 비용은 어떤식으로 정해지는건가요?
정확하게는 숙박을 운영하는 업체의 정책에 따라 다릅니다. 즉, 법이나 다른 규칙에 따라 정해진 기준이 있는 것은 아닙니다. 다만 호텔이나 팬션, 모텔등 숙박업체의 유형이 같은 곳끼리는 비슷한 경우가 많습니다. 보통의 숙박유형중에서는 호텔의 경우가 유아기준이나 엑스트라베드 추가 여부에 따라 추가인원 가능성이나 금액산정등에서는 비슷하게 적용하는 경우가 많으나, 팬션처럼 개인이 운영하는 숙박의 경우는 각 숙박별로 추가인원 허용여부나 추가금액등에서 차이가 크기 때문에 보통은 해당 숙박업체 이용정책을 별도 확인을 해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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공인중개사 1차 2차 시험접수를 했는데요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일한 년도에 1.2차를 응시하는 경우로써 1차만 합격하고 2차는 미응시 또는 불합격한 경우에는 다음해 1차시험은 면제가 되고 2차시험만 추가합격을 하시면 됩니다. 단, 1년간만 유예되기 때문에 해당년도에 자격취득에 실패하면 그다음해에는 다시 1,2차를 모두 응시하셔야 합니다. 쉽게 1차시험은 합격시 다음회차에 한해 1차 면제라고 보시면 됩니다. 그러므로 질문처럼 올해 1차를 합격하고 2차는 미응시한 경우 내년에 1차는 면제, 2차시험만 합격하시면 최종합격이 됩니다. 혹시라도 내년 2차시험에 떨어진다면 그다음해에는 다시 1,2차 모두 보셔야 합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.08.20
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