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아파트 자리에 대해서 궁금한 점이 있어서 질문합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 입지는 다양한 요인에 따라 다르게 판단이 됩니다. 그리고 어떠한 입지요건이 우선되는지 역시 사람에 따른 선호도에 따라 수요가 달라질수 있습니다. 평균적으로 아파트입지를 판단할때 우선되는 요인은 주로 학군과 교통편의성정도인데, 학군의 경우 강남8학군처럼 좋은 입지뿐아니라 장기거주가 가능한 초,중,고가 주변으로 모두 배치된 입지를 말하며, 해당 학교가 나름의 명문학교라면 주변 아파트들의 시세역시도 상승될 가능성이 높습니다. 그리고 교통편의성은 주로 지하철역 기준으로 도보상 이동거리를 판단하시면 되는데, 역세권일수록 수요가 많아 가격은 상승하게 됩니다. 그리고 서울이 아닌 경기권에서는 서울 특히 강남과의 근접성과 편의성에 따라 시세가 많이 달라지는데, 대표적으로 강남과 접근성이 뛰어난 과천등이 시세가 높은 편입니다.그리고 매물에 따른 선호도 차이는 주로 구축과 신축중에서는 신축이 당연히 선호가 되며, 동일 아파트에서는 가장 입출입이나 학교,지하철 접근성, 조망권과 일조권이 좋은 건물방향을 갖춘 동이 로얄동이 되며, 해당 로얄동에서는 전체층의 3분에 2 이상되는 층수가 로얄층에 해당이 됩니다. 단, 최근에는 조망권에 대한 선호도가 높아지면 최상층이 로얄층으로 불리는 경우가 많습니다,
경제 / 부동산
22시간 전
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단기임대시 계약서를 꼭 작성해야하나요? & 계약자와 실 입주자가 다른 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기임대라도 두 당사자간 임대차계약을 하는 것이기에 때문에 계약서를 작성하시는게 필요합니다, 물론 계약서작성자체가 의무사항은 아니지만, 문제가 발생할 경우 협의에 대한 사항이 계약서라는 입증가능한 문서를 통해 입증이 되는 것이기에 보증금 반환을 받아야 하는 임차인 입장에서는 계약서 작성이 필요한 부분입니다. 그리고 중개사를 통한 계약은 계약상 안전을 위해 혹은 보증보험 가입을 위해서는 필수적이나, 질문처럼 단기계약이고 보증금이 낮은 경우라면 꼭 중개사를 통하지 않고 임대인과 직접계약을 체결해도 무방할 것으로 보이긴 합니다. 원칙적으로 계약자가 아닌 타인이 거주하는 경우, 대항력 확보가 어렵기 떄문에 보증금 미반환시 문제가 될수 있으나, 단기계약이라는 점을 고려하면 크게 문제되지는 않을수 있습니다만, 두 당사자가 특약에 따라 해당 주택에 타인거주를 금지하는 약정등이 있다면 문제가 될수 있습니다. 즉 당사자들간의 합의 여분부에 따라 달라지며, 법적으로는 보증금 보호를 위한 대항력 확보는 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
22시간 전
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버팀목전세 실행중에 잔금일 날짜 문제 입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출심사와 관련해서는 해당 기관이 판단하는 것이기에 정확한 답변은 어렵습니다. 다만, 버팀목 전세대출의 경우 잔금일보다 대출실행일이 늦게 나오는 경우도 허용이 되는 것으로 알고 있는데, 질문처럼 임대인과 협의하여 잔금일을 미루어 대출실행일에 맞추거나, 본인자금으로 우선 잔금을 치룬뒤 대출금으로 매꾸는 방식도 고려해볼수는 있습니다 다만, 대출실행일 자체는 은행과 협의를 해보셔야 할 부분이고, 잔금일 여부는 현 임대인과 협의를 보셔야 합니다. 계약서에 대한 수정여부는 은행이 만약 잔금일을 미루는 경우 그에 맞춘 날짜수정을 요구할수도 있고 현 계약서상태에서 대출실행만을 늦출수도 있기에 정확한 필요과정은 은행을 통해 사전확인을 해보시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
22시간 전
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월세로의 전환으로 인한 시장과 주거 문화에 어떤 영향을 미치고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 현재 부동산 시장 변화에 따라 전세와 월세비중이 변화되는 것으로 현재의 규제강화등으로 인해 전세대출제한이나 전세매물 감소에 따라 월세가 늘어나는 것이고 이는 결국 주거비용 부담이 증가로 이어지게 됩니다,. 해당 부분이 장기화되면 세입자의 실질소득은 감소하기 떄문에 전반적인 내수소비시장도 침체될 가능성이 있습니다. 다만, 부동산 시장 분위기가 규제완화 또는 규제해제등으로 전환하게 되면 그때는 다시 주거비용부담이 적은 전세로의 전환이 이루어지기 떄문에 단순히 현재의 월세비중증가가 주거문화의 영향을 줄만큼 장기적으로 유지될 가능성은 높지 않습니다. 세입자의 입장에서는 결국 주거비용 측면에서 전세가 월세보다는 유리하기 떄문입니다.
경제 / 부동산
22시간 전
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아들 집구입하게되면 세대를 분리해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대분리는 기본적으로 부모님과 등본상 동일세대를 구성하지 않아야 합니다. 즉, 질문처럼 일시적으로 주소지 분리를 한뒤에 주택구매후 다시 합치시면 세대기준으로 주택수가 합산되기 때문입니다. 그리고 세대분리의 경우 주소지를 달리하더라도 자녀분이 아래 세가지요건중 하나에는 충족을 되어야 세대분리로 인정이됩니다. 조건은 만30세이상 이거나 기혼인경우 , 독립된 생계가 가능한 일정 중위소득 입증이 가능한 경우 입니다. 질문의 23세 아드님의 경우는 사실상 직장이 없는 경우라면 주소지 분리로는 세대분리가 되지 않을 가능성이 있습니다,
경제 / 부동산
22시간 전
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반월당메디스퀘어 클래시아 1차 타워주차장 주차여부?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분에 대한 정확한 사항은 해당 건물 관리사무소를 통해 알아보시는게 맞을 듯 보입니다. 참고로 네이버상 검색을 해보니 동일한 질문이 있고 그에 따른 답변이 있어 그대로 인용하여 알려드립니다, "" 1차 타워주차장은 RV/SUV 모두 입차가 가능하나, 높이는 관계없으나, 무게제한이 2200KG까지 있으며, 이를 초과하지 않으면 주차가 가능하다고 합니다. ""해당 답변을 기준으로 질문자님이 알고자하는 차량의 재원을 확인하시면 될듯 보이고, 참고로 무게기준으로 SUV중 2200KG초과 모델은 BMW X6. 제네시스 GV70, 벤츠GLC, 볼보 XC60, 아우디 Q5가 대표적이라고 합니다. 즉 외제차SUV를 포함한 고급형 SUV모델은 주차가 어려울것으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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전세 대출 집 관련해서 문의 드립니당!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 할려면 기본적으로 상대방이 이에 동의를 하여야하는데, 해당 요구자체가 임차인의 경제적인 상황을 말해주는 부분이기에 임대인입장에서 계약을 꺼려할 가능성은 있습니다. 그리고 일반적으로 은행에서 전세대출을 신청하기 위해서는 전세보증금의 5~10%을 계약금을 내고 계약서를 작성하여여 하는데, 계약금에 대한 비율조정은 가능할수는 있어도 대출이후에 계약금을 지급하는 것 자체는 사실상 말이되지 않습니다. 이유는 대출실행일이 잔금일이 되는 것이고 결국은 계약금없이 계약을 체결하는 것과 마찬가지 인데, 계약금은 계약해지시 해약금의 역할을 하기 때문에 임대인이 계약유지등의 강제성을 고려하면 쉽게 동의하지 않을 가능성이 높고 , 은행에서도 계약금 입금확인서 제출요구가 있을 경우 이를 입증하기 어려울수 있기 때문입니다. 그래도 상황이 정 어렵다면 임대인에게 협의를 해볼수는 있으나, 원하시는 결과로는 동의가 어려울듯 보입니다.
경제 / 부동산
1일 전
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대출 있는 집 전세들어가도 되는지 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험 가입요건이나 주택가격등을 고려하여 계산을 해볼수는 있는데, 단순히 보았을때는 계약을 하지 않는게 맞습니다. 일단 보증보험가입시 선순위근저당+보증금이 주택시세 90%을 초과해서는 가입이 불가한데 위 기준으로 겨우 가입은 가능할수 있어보이나, 주택시세가 위 기재된 매매가를 기준으로 하는것이 아니기 때문에 실제 가입이 불가할 가능성도 있습니다. 그리고 현 임대인의 경제적 능력도 사실상 부족한 것으로 볼수 있는데, 전세금이 3.5억이면 1억의 선순위 근저당은 말소하는게 일반적입니다. 그런데도 남겨둔다는 것 자체가 일반적인 경제상황이 여유롭다고는 판단할수 없기에 불안한 요소가 될수 있습니다. 만약 기간중에 주택시세가 하락하거나 임대인의 경제사정에 문제가 되는 경우 결국은 만기이후에 보증보험을 통해 보증금 회수를 할수 밖에 없어지는데, 이게 실제 보증보험 청구를 해본 사람들의 경험상 준비하는 과정과 시간에서 임차인에게 오는 스트레스가 상당하기에 아예 가능성이 있는 주택이라면 계약을 하지 않는게 정신건강에도 유리합니다,결과적으로 현조건의 주택에 전세입주가 가능여부는 보증보험가입이 된다면 가능하나, 개인적의견은 추천드리고 싶지는 않습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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전세놓으려고 하는데 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적인 기준으로만 답변드립니다, 전세로서 세입자를 구하실려면 기본적으로 선순위 근저당을 말소하는 조건부로 받으셔야 합니다. 세입자 입장에서는 후순위 임차권은 권리상 리스크가 있기 떄문입니다. 그렇기에 전세금을 시세대로 받으시려면 당연 전세금에서 기존 근저당은 상환후 말소하시거나 질문의 요건에서 선순위 근저당을 남겨둔채 해당 보증금을 받고자 하신다면 역순으로 주택시세를 계산해보면 대략 주택가격이 13억후반 ~ 14억정도는 되셔야 합니다. 6.4억의 근저당과 전세보증금이 6억이라면 보증보험 가입을 위한 기준(시세90%이내)으로 최소한으로 선출하였을떄의 가격입니다, 만약 주택가격이 이보다 낮다면 사실상 선순위 근저당 말소없이는 해당 전세보증금에 맞는 세입자는 구하기 어려우나, 선순위 근저당을 남겨두신다면 해당 전세보증금을 크게 낮추시거나, 반전세형태로 월세로써 세입자를 구하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
1일 전
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신생아특례대출 생애최초 80프로 대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비수도권의 경우 생애최초대출의 경우 LTV80%가 맞으나, 25년 6월 28일이후 수도권내 주택이라면 LTV70%가 적용됩니다. 만약 질문에서 말하는 규제적용이 6월규제 이전 계약이라 한다면 종전대로 80%라고 보시면 됩니다. 다만 분양가 4억이라도 해도 은행이 평가하는 주택평가가액에 차이가 있을수 있고 LTV80%내에서 본인 소득에 따라서 한도 축소가 있을수 있고 방공제등이 진행될 경우는 실제 한도가 더 낮아질수 있기에 이러한 부분은 참고를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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