답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 기존 전세대출 은행쪽에 만기일 보증금 미반환시 대출상환관련 부분을 문의해보시고,2.해당 내용을 임대인에게 전달하고 만기일이후 임차권등기명령 신청 및 지급명령신청 예정을통보합니다. 3. 만기일 이후 관할 법원에 임차권 등기명령 신청 및 지급명령 신청하고 임대인에게는 내용증명을 발송,4. 임차권 등기후 보증보험이 있다면 보험청구. (대출의 경우 은행이 임차권 등기이후 보험청구를 진행하게 되니, 1번 과정에서 위 부분도 같이 확인하시면 됩니다.)보통 위 과정까지 가면 대부분 임대인 측에서 반환예정일자나 관련협의를 하게 됩니다. 만약 아무런 의사통보가 없다면, 반환소송을 진행하셔야 합니다,그리고 임차권 등기말소는 보증금을 돌려받은 뒤에 임차인이 말소시켜줘야 하기에 보증금과 등기에 들어간 비용도 함께 임대인에게 요구하시어 지급받은후 등기말소시키면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환과 주택인도가 동시이행관계이므로 협의하여 일자를 조정한 것이라면 퇴거일이 곧 계약종료일로 보실수 있습니다. 그러므로 보증금 미반환시 주택인도를 거부하시면 되고, 만약 임차권 등기명령등을 진행하신다면 기간차이가 크지 않으므로 계약서상 만기일 이후 진행하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 만기일 오전에 짐을 빼고 관리비 및 가스비정산을 마치면 보증금 반환을 받게 됩니다. 질문의 경우 임차인의 원상복구의무에 따라 주택에 별다른 문제가 없는지 확인후 보증금을 반환할려는 것으로 보이며, 일반적이지는 않지만 그렇다고 문제가 되거나 무리가 있는 부분은 아닙니다. 아마도 관계가 좋지 않았다면 조금더 주택 상태에 대해 트집을 잡을 확률은 높습니다. 그러므로 입주당시에 상태를 찍어둔 사진등이 있다면 미리 확인하여 챙겨두셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 오피스텔이 업무용이라면 주택수산정에 포함되지 않기 때문에 일반 청약시 무주택 1순위청약이 가능합니다. 만약 오피스텔 용도가 주거용일 경우 주택수 산정에 포함되기 때문에 무주택 1순위 자격조건에 해당하지 않아 1순위 청약은 어렵습니다. 또한 청약별로 1순위라도 1주택자까지 포함한 경우도 있으니, 결국 현 소유 오피스텔 용도를 먼저 확인하시고, 그에 따라 청약시에도 1순위 자격요건을 확인하고 청약을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다운계약서 및 업계약서는 어떠한 목적이든 불법입니다. 해당 부분은 적발시 과태료 부과대상이므로 하지 않는게 좋습니다. 그리고 전세보증금을 다운 계약서로 전환하게 되면 나중에 전세미반환시 계약서상 보증금에 대해서만 임대차 보호법에 따라 보호받으므로 차액에 대해서는 사실상 보호가 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특례보금자리는 대출목적이 정해져 있습니다. 첫번째 주택구매목적, 두번째로기존 담보대출의 대환대출용도, 그리고 세번째 전세보증금 반환용도로써 신청이 가능합니다. 질문의 경우라면 세번째 용도로써 신청이 가능합니다. 즉 갭투자 이후 보증금 반환을 위해 특례보금자리론 신청은 다른 조건에 부합되었다는 전제하에 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전출신고만 하면 기존 전입신고를 통한 대항력, 확정일자을 통한 우선변제권 효력 모두 사라지게 됩니다. 추후 다시 전입신고를 하게 되면 그 날로부터 다시 전입신고에 따른 대항력이 생기게되고 확정일자효력도 발생되게 됩니다. 즉, 확정일자의 경우 재전입후 다시 부여받을 필요는 없지만 이전 날짜로 소급되지는 않고 대항력이 새로 발생되는 시점부터 다시 효력이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하실 경우 은행 대출이 선순위가 됩니다. 대출시 전입신고를 빼는 이유는 은행 근저당이 선순위가 되므로써 한도만큼 대출이 가능해지고 이후 세입자는 다시 전입신고를 하여 후순위 임차권이 되게 됩니다. 즉, 근저당이 1순위, 임차권이 2순위로 되어집니다. 전입신고의 경우 한번 전출하게 되면 이전 전입신고일은 사라지고 다시 전입신고를 할 경우 해당 날짜가 전입일 되므로 소급효는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 분양계약서 약관에 따라 차이가 있을 수 있지만 중도금이 지급된 이후에는 일방적인 계약해지가 어렵고, 그에따라 잔금 미납에 따른 계약해지시 그 책임이 수분양자에게 있기 때문에 손해배상 및 계약위약금등이 발생될수 있습니다. 또한 중도금 대출에 대해서는 그 기간동안의 이자등의 배상책임이 있습니다. 실질적으로 투입된 계약금 10%은 회수가 어려울수 있고 추가적인 비용지출을 감수하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 분양권 전매시 가격이 유동적으로 변동 가능성이 있기 때문에 현 분양가보다 프리미엄 (p)가 생길수도 있고 반대로 마피가 형성될수 있습니다. 즉, 분양권에 따라 매도가능한 시점에 차이가 있을 수 있습니다. 그러므로 청약전 해당 부지 주변의 시세등을 꼼꼼히 확인하여 대략적인 가능성을 파악해 보셔야 합니다.