전문가 프로필

답변 내역

2년 전세계약 후 이사 갭투자로 오래살사람 구해준다더니
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.심리적으로 억울하신 부분은 있을것으로 판단이 되나, 법률적으로 임대인이 주택을 매도하는 것은 자유이기 떄문에 이를 어찌할 방법은 없습니다. 최근에는 전세사기 이슈로 인해 임차인에게도 전세승계거부권을 사용할수는 있겠으나, 어차피 매매가 된 상태라면 결론적으로는 계약을 중도해지해도 퇴거를 해야하고 새 임대인이 실거주를 이유로 갱신청구권 거부를 할 경우 만기퇴거는 확정적이기 때문에 크게 의미는 없을듯 보입니다. 질문에서는 임대인이 제공해주기로 한 100만원에 대한 보상을 받고 싶으신 건인데, 이게 임대차에서 누구의 과실책임에 따라 법으로써 정해진 손해배상에는 속하지 않는 부분으로 판단이 되기 때문에 사실상 두분이 민사적인 방법으로 해결을 하셔야 할 부분으로 보입니다. 단, 소송을 하더라도 승소여부를 알수없고, 100만원이란 금액을 고려하였을때 비효율적이지 않을까 생각은 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.16
0
0

경제학에서 시장 효율성이 높다는 무엇을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자자 입장에서 시장의 효율성은 투자자들이 이용할수 있는 모든 정보가 가격에 반영되어 있는 시장을 의미합니다. 이는 모든 정보가 시장가격에 정확하게 반영되어 있으므로 모든 투자자가 동일한 정보를 가지고 있고 그에 따라 다른 투자자보다 더 높은 수익률을 얻을수 없음을 의미합니다, 다만, 실제 부동산 시장은 정보의 불균형, 투자자의 예기치 않는 비이상적행동, 심리에 따른 기대감 등으로 인해 시장가격에 모든 정보를 반영하지 못하고 있고, 그에 따라 정보의 양과 질, 분석능력에 따른 수익의 차이가 발생하게 됩니다. 결국 시장 효율성이 높다는 의미는 시장의 가격이 안정적인 상황에 가까워 졌다는 의미로 해석될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.16
0
0

여자친구와 오피스텔 구입하기 위한 저축
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.여자친구 카카오 세이브박스에 저축을 합니다같이 넣어서 이율 더 받을려고이럴 경우 세금폭탄 맞을 수도 있다고 하는데좋은 방법이 있을까요??-> 두분이 혼인신고를 하지 않는 이상 법적 남남이기 때문에 매달 질문자님이 여자친구분에게 송금하는 금액 전체가 현금증여로 볼수 있고, 만기이후 다시 돌려받을 때에도 여자친구 -> 질문자님 의 현금증여가 됩니다. 즉 차용증이나 별도 조치없이 고액을 매달 지급하는 경우에는 증여로 보아 증여세의 문제가 생길수 있습니다. 2.그 후 집을 구매할때 혼인신고를 한 후 구매하는게좋은지 아니면 신고를 안 하고 구매하는게 좋은지(개인,공동명의)어떤 방식으로 해야 세금을 제일 많이피할 수 있을까요ㅠㅠ?-> 질문처럼 단순하게 판단할수는 없습니다. 그리고 혼인신고에 따라 신혼부부가 되는 경우 그에 따른 청약이나 대출등의 혜택이 필요하다면 혼인신고를 하시는게 유리할수 있고, 명의에 있어 공동명의의 경우 양도세나 종부세등에서 유리하나, 이는 12억이상의 고가주택이거나, 혹은 다주택자인경우에나 해당됩니다. 즉 어떠한 조건으로 하는게 세금에 유리할지는 여러상황을 고려햐해야 하고 상황에 따라 다를수 있습니다. 3.여자친구랑 저 둘다 프리랜서인데집 구매할때 연 소득이 잡혀서 혜택을 못 받는지아니면 안 잡혀서 혜택을 받을 수 있는 지도궁금합니다-> 혼인신고를 하고 공공저금리대출을 이용한다며 부부합산소득이 되겠으나, 혼인신고를 하지 않거나 별도 시중대출상품을 이용하는 경우 차주(대출자)의 소득만을 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
5.0
1명 평가
0
0

신축 전세로 들어가는 경우 위험한가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 신축빌라나 아파트의 전세로 입주하는 경우에는 등기가 생성되지 않아 정확한 소유자가 계약자인지를 판단하기 어렵습니다, 그렇기 떄문에 계약자가 소유자라는 입증자료로써 분양계약서등을 첨부하여 확인하셔야 합니다. 수분양자가 현재 임대차를 계약하는 임대인이 맞는지를 확인하는게 우선입니다. 그리고 잔금대출여부도 확인이 어렵기 떄문에 이렇나 부분에 대해서는 계약서상 특약을 통해 상세하게 내용을 기재하여 안전한 계약을 진행하셔야 하고 반드시 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 그나마 안전할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.15
0
0

부동산 경매에서 계약일 기준이 언제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락자금대출의 경우는 최초 규제발표시 예외인지 적용인지에 대해서 말이 많았으나, 국토부에서 이미 경락대출도 주택담보대출의 하나로써 적용된다고 하여 월요일부터 바로 적용되었던 것으로 알고 있습니다, 다만 주택담보대출에서 계약금을 지급한 계약에 대해서는 기존규제 적용처럼 특별한 예외규정이 있으나, 경락대금의 경우 일반매매가 아닌 법적절차에 따른 부분인 만큼 해당 예외기준이나 적용가능성이 정확하지는 않습니다. 지금까지는 경락대출을 신청하는 시점을 기준으로 판단하는게 맞을것으로 보입니다. 즉 낙찰일 또는 매각허가결정일이 아닌 실제 경락자금대출을 신청하는 일자가 6.30일이후라면 이번 규제에 적용을 받게 될것으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.15
0
0

오피스텔 월세 임차인에게 언제까지 연락을 해야하나요?(계약연장논의)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차의 경우는 만기 6~2개월전에 재계약에 대한 의사통보를 하셔야 하고 ,상가의 경우는 만기 6~1개월전에 하셔야 합니다. 오피스텔의 경우 일반적으로 상가에 해당되나, 주거용 오피스텔로써 주거용으로 이용중이시라면 주택임대차에 따른 기준으로 보시면 됩니다, 만기가 9월 20일이라면 두달전인 7월 20일전에는 의사통보를 하여야 하고 해당기간동안 의사통보가 서로 없다면 묵시적갱신으로 계약은 연장되게 됩니다. 임대인 입장에서는 묵시적갱신이 불리할수 있기에 해당기간내 연락하여 재계약여부를 묻고 조건에 대한 협의를 진행하시는게 유리합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
0
0

이사 잔금 순서 자세히 알려주실 분 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사 당일에는 크게 오전에는 기존주택에서의 퇴거, 오후에는 신규주택에 대한 입주를 한다고 보시면 되고, 퇴거시에는 이사짐을 빼는 것과 동시에 관리사무소등에 방문하여 관리비정산내역등을 확인하고 별도관리 항목인 수도나 가스등의 정산 및 중단신청을 하셔야 합니다. 그리고 짐이 모두 빠진뒤에는 임대인으로부터 보증금을 돌려받고 현 주택에서는 퇴거를 하시면 되고, 새로운 주택에 잔금을 입금하시고 주택인도를 받아 오후에 짐을 넣으시면 됩니다. 물론 이때도 관리비에 대한 인수를 받으시면 되고, 전입신고도 당일에 하시면 됩니다. 확정일자의 경우는 계약서 작성시점에 미리 부여받으시면 되는데 부여받지 않았다면 전입신고시 같이 받으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.15
0
0

부동산 광고중에 창문에 1000/50 2000/60 이런거 써놓는게 불법인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인 중개사무소 유리창면에 A4용지등에 매물을 적어 붙여놓는 것은 불법이 아닙니다. 보통 허위, 과정광고에 대한 부분이나 매물 상세 정보등의 기재 의무는 인터넷상 홍보와 관련한 의무사항만 있기 때문입니다. 다만 지금시대가 이전처럼 지나가면서 해당 매물광고를 보고 부동산에 방문하는 사람들이많지 않은게 사실이고. 대부분은 인터넷을 통해 매물광고를확인후에 연락이 오고 방문하기 때문에 최근 부동산들은 이와같이 광고기 미관상에도 좋지않고 실효성도 낮아 선호하지 않는게 대부분입니다.
경제 / 부동산
25.07.15
0
0

보증금 400~500으로 서울 자취방을 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 월세로써 구할수는 있으십니다만, 예상하듯이 좋은 환경의 주택을 구하기는 어려울수 있습니다. 아니시면 500만원으로도 원룸이나 오피스텔 월세를 구하는 것은 가능한데, 문제는 월세부담이 100만원이상 될것으로 보입니다. 서울에서 그나마 임대차시세가 낮은 곳은 신림이나 관악구처럼 대학교주변이 유리할수 있고 구별시세가 낮은 노원, 도봉, 강북구등도 입주가능한 지역으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.15
0
0

아이스크림 할인점 창업할려고하는데 질문요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.창업비용의 경우는 임차하는 건물과 입지에 따른 임대료차이가 있기 때문에 정확한 창업비용과 수익분기점을 예상하기는 어렵습니다, 다만, 이를 제외하고 초기상품비용과 설치장비들만 기준으로 하면 대략 1500~2000만원 그리고 인테리어 비용의 경우는 평당 250~300만원정도가 발생하게 됩니다. 만약 무인아이스크림 프랜차이즈를 이용할 경우 해당 부분을 모두 포함해 대략 2500~3500만원 정도로 예상할수 있습니다. 그리고 앞에서 말한 건물 보증금과 권리금등을 고려하면 중심상업지역이 아닌 동네 매장정도로 보면 대략 3000~5000만원이 추가로 발생될수 있습니다. 결국은 1억내외정도 창업비용이 들것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.15
0
0