전세 연장 관련 현재 상황에 대한 질문입니다

Question

26년 2월 22일이 전세 만기일 입니다현재 임대인과는 한차례 전화통화를 한 상황이고 통화의 내용은 임대인은 들어와서 살 생각이 없다고 계약 연장 할거냐고 물었습니다그래서 저는 연장을 원한다고 하였고 임대인은 연장을 하면서 증액을 원한다고 하였습니다 (정확한 금액은 얘기X)그래서 저는 계약갱신청구권 을 쓰면 어차피 5% 이내인데 증액보단 다른 방법으로 하자고 대안을 제시하였습니다(71% 전세가로 살고 있어서 계약갱신청구권 사용하면서 인상 거절 하려다가 논쟁하기 싫어서 대안을 제시함)그리고 나서 임대인이 요즘 시세나 그런걸 못알아봐서 일단 다시 알아보고 나중에 다시 이야기 하자고 했습니다-- 여기까지가 현 상황입니다궁금한점은계약갱신청구권은 만기 2개월 까지 사용가능한걸로 알고 있습니다현 상황에서 양측다 특별한 이야기 없이 12월 23일(만기 2개월 미만)이 된다면어떤 상황으로 정리되는건지 궁금합니다제 생각으로는2개월 미만이니 임차인의 계약갱신청구권 사용기간이 지나서 사용이 불가능하고임대인도 정확한 인상 금액을 고지하지 않았고 퇴거요청도 없었기 때문에똑같은 조건으로 계약 갱신으로 보면 될까요?2개월 미만으로 남는다고 제시했던 대안을 철회하지는 않겠지만이 상태로 두었다가 갑자기 인상폭을 늘렸는데 대처를 못한다던가 하는 불상사가 생길수 있나 싶어 질문드립니다

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차완료일 6개월 ~2개월 사이 임대인과 임차인이 재계약에 대해서 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적 갱신으로 기존 조건 그대로 자동 갱신이 되게 됩니다. 또한 계약갱신청구권은 임대차완료 1개월전까지 사용이 가능합니다. 계약갱신청구권은 5% 상한에서 협의사항이고 의무사항이 아니므로 협의를 하지 않고 싶은 경우 기존 조건 그대로 2년 더 거주가 가능합니다. 단 2년 뒤에는 완전한 새로운 계약이 되어 임대인이 임대료를 마음대로 조정이 가능하게 됩니다.감사합니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 갱신청구권에 대한 의사를 밝힌것으로 보이고, 연장의사는 합의가 된 만큼 세부사항에 대한 조율은 12월 23일이전에 꼭 하지 않아도 되며, 계약이 시작되는 만기전까지만 합의하시면 됩니다. 법에서 말하는 만기 6~2개월전은 사실상 연장이나 퇴거에 대한 의사통보기간이지 합의까지 반드시 끝나야 되는 기간은 아니기 때문입니다.  즉, 연장합의는 되었기에 연장은 되는것으로 이해를 하시면 되고 세부사항에 대해서는 만기전까지만 협의하여 최종 마무리 하시면 될듯 보입니다. 그리고 마지막처럼 대폭 상승은 불가합니다. 어차피 임대인이 실거주할 것도 아니고, 본인이 갱신청구권 사용의사를 밝힌만큼 상승되도 기존조건의 5%이내 인상입니다,

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 12월 23일이 지난다면 그때까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 안 맞으면 안 갱신을 서면, 명확히 통보하지 않고 임차인도 나가갰다는 말을 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립됩니다.2. 12월 23일까지 별도 통보가 없다면 묵시적 갱신이 됩니다. 갱신청구권을 쓰지 않아도 법에 의해 자동으로 동일 조건 2년 연장 상태로 들어가고 그 뒤에 임대인이 증액을 크게 요구해도 반드시 따라야 할 의무는 없습니다.3. 2개월 전 시점 12월 23일까지 임대인이 증액 조건을 명확히 통보하지 않으면 그 뒤에 시세 더 올랐으니 많이 올릴래 라고 해도 묵시적 갱신을 이유로 거절 가능합니다.감사합니다.

윤덕성 · Answer

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대인이 계약 연장 여부에 대해 임차인에게 물어보았고 임차인은 연장에 동의한다고 답변했고 임대인은 보증금 증액에 대해 언급한 상황으로 계약 연장의 진행 상황으로 보는 것이 맞습니다.임대인이 현재 주변 시세 파악이 불가해 증액에 대한 금액 제시만 못한 것으로 보여지며 근 시일 내 증액 금액에 대해 연락이 있을 것으로 보이니 임차인 분께서도 계약갱신청구권의 사용 또는 그에 준하는 대안을 준비하셔서 역제안하실 준비가 필요합니다.위 진행 상황으로 볼 때 마지막에 질문주신 임대인의 추가 연락 없이 묵시적 갱신으로 진행될 가능성은 낮아보입니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

계약갱신청구권은 만기 2개월 까지 사용가능한걸로 알고 있습니다현 상황에서 양측다 특별한 이야기 없이 12월 23일(만기 2개월 미만)이 된다면어떤 상황으로 정리되는건지 궁금합니다==> 묵시적인 계약갱신이 됩니다.제 생각으로는2개월 미만이니 임차인의 계약갱신청구권 사용기간이 지나서 사용이 불가능하고임대인도 정확한 인상 금액을 고지하지 않았고 퇴거요청도 없었기 때문에똑같은 조건으로 계약 갱신으로 보면 될까요?==> 네 그렇습니다.

채정식 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.현재 상황에서는 12월 23일이 지나면 임차인이 계약갱신청구권을 꺼낼 수 없으니 그 전에 문자나 카톡을 이용하여 계약갱신청구권행사 + 동일조건으로 남겨두시는 방법이 가장 안전하다고 보여집니다 이렇게 해두시면 이후 임대인의 큰 폭의  인상을 이야기 하더라도 충분하게 대응할 수 있다고 보여집니다

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약갱신청구권은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사용할 수 있습니다이번 사례에서는 만기 2026년 2월 22일 기준으로, 계약갱신청구권 사용 가능 기간은 2025년 8월 22일부터 2026년 12월 22일까지입니다따라서 12월 23일이 되면 임차인은 계약갱신청구권을 법적으로 행사할 수 없습니다12월 23일 이후에는 계약갱신청구권 사용이 불가능하므로, 기존 전세 조건으로 자동 갱신된다고 확신할 수는 없습니다임대인이 나중에 인상폭을 크게 올리면 법적으로 대응하기 어려울 수 있습니다따라서 서면으로 금액과 조건을 확정해 두는 것이 가장 안전합니다

부동산

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