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고가 아파트 매수하면 세무조사가 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 사업하는 사람이 고가 아파트를 매수한다는 이유로 세무조사가 무조건 나오지는 않습니다. 세무조사의 대상이 되는 경우는 정기세무조사 , 특별세무조사가 있는 데 탈루 의혹등이 의심될 경우 특별세무조사가 나오지만 정기세무조사에서도 이러한 부분이 문제가 되어 조사를 할수 있는 정도입니다. 또한 갑작스런 세무조사는 대부분 특정제보가 있거나, 탈세신고등을 하는 경우 이루어집니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산 PF사업이란 어떤걸 말하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.PF(프로젝트 파이낸싱)은 부동산 개발수익을 기초로 대출을 받아 사업을 하는 것입니다. 쉽게 말해 금융회사가 부동산 개발에 필요한 자금을 끌어와 시행사에게 대출을 해주고 이자를 통한 수익과 대출 원금은 분양대금으로 회수하는 방식을 말합니다. 쉽게 부동산담보대출은 부동산을 담보로 대출하는 것이라면 프로젝트파이낸싱은 사업성을 기초로 하여 불확실한 수익에 대해 자금을 대출하는 것으로 이에 대한 연대보증개념으로 시행회사가 보증을 서거나, 개발부지를 담보로 하는 경우가 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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아파트가격을 전세=실제주거가치, 매매=실제주거가치 + 프리미엄 이렇게 보면 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 주택을 매입하면서 소유주가 누릴수 있는 가치는 시용을 통한 사용가치와 매매를 통한 가치상승분에 대한 부분입니다. 보통 사용수익을 하면서 가치상승분까지 누리는게 일반적인 실거주를 통한 방법이라고 보시면 되고 사용수익가치를 전세세입자에게 넘겨주고 보증금을 이용해 갭투자를 진행하여 가치상승분만을 목적으로 하는 투자벙법이 있습니다. 즉 프리미엄을 주고 매수하는 게 아닌 사용가치를 포기한 대신 갭차이를 이용해 투자금을 줄이고 가치상승을 통해 이익의 수익률을 높이는 것이리고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산도 투자 포트폴리오라는게 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산도 그 종류가 많습니다. 예를 들어 가치상승을 목적으로 하는 주택매입과 월임차료를 목적으로 하는 상가임대등이 투자 목적과 방법에 따라 그종류를 달리합니다. 그러므로 부동산도 주식과 같이 수익구조를 다변화한 투자 포트폴리오 구성이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산 포트폴리오에서 '체계적 위험'이란게 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.체계적 위험은 쉽게 어떠한 이유로 인해 시장자체의 위험이 발생되는 경우를 말합니다. 분산투자를 해도 사실상 리스크 관리가 어려운 것을 말하며, 쉽게 금리인상에 따른 부동산 가격하락, 경기침체등과 같은 시장자체의 위험으로 보시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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1주택자인데요, 전세대출 가능 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전세대출시 정책적 규제인 DSR적용은 하지 않는것으로 알고 있습니다. 다만 은행전세대출의 경우 자체적으로 소득대비 대출한도나 승인여부를 판단하기 때문에 타 대출의 금액이 높을 경우 대출 거절이 될수도 있습니다. 세부적인 대출 승인사항등은 알수 없기에 은행을 통해 가능여부를 확인하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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미분양 주택수 10만가구까지 각오한다는 것은 무슨 의미인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주관적인 생각일수 있지만, 국토부장관이 발언한 내용상 아무래도 10만까지는 각오하고 지켜보겠다는 의미로 보입니다. 현 국토부장관은 분양가, 주택가격이 아직은 높은 수준으로 추가적인 가격하락이 필요하다는 입장이므로 해당 10만호 까지는 어떠한 지원책도 발표하지 않을 가능성이 있어보입니다. 하지만 실제 미분양 7만호가 넘어가는 상황은 부동산 시장입장에서 매우 큰 위기로 볼수있기 때문에 향후 발언과 다르게 부양책을 내는등 입장을 변경할 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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현재 지방에 미분양이 심각한 수준인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물론 사전에 수요예측을 통해 사업성을 판단하고 해당지역의 분양을 진행하지만, 당시와 다르게 발생된 체계적 위험(경기상황, 금리, 외부적환경변화)등을 모두 예측하기는 불가능하기에 분양시 변수가 발생될 수 있습니다. 아파트 개발등을 할 경우 수요예측을 하고 공사를 시작하는 시점과 실 분양시점의 시간적 갭이 있기 떄문입니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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원룸 월세가 비싸 임대아파트 알아본 도중에 공고가 떠서?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약 중 해지라면 미리 통보하는게 유리합니다. 이유는 중도해지시 임대인의 동의를 얻기 위해 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하기 때문에 다음 임차인을 구할 시간적 여유가 있어야 합니다. 만약 현 계약이 묵시적갱신으로 자동갱신 되었거나, 계약갱신청구권을 사용한 재계약일 경우라면 임대인 동의는 필요없이 중도해지가 가능하고 통보를 한뒤 3개월 후 계약은 해지되는 현 계약관계를 확인하여 대응하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산 갭투자와 관련하여 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자의 경우 부동산 가격상승이 되야 수익이 발생됩니다. 즉 부동산 상승기의 투자방법으로 현 부동산 시장하락정에서는 사실상 매우 위험한 투자입니다. 현 문제가 되는 깡통전세등도 갭투자를 통해 주택을 매수하였으나, 주택가격이 전세보증금보다 하락하면서 발생된 현상이므로 시기상 현재투자하기에는 좋지 않습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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