재건축과 리모델링 아파트중에 미래가치가 어떤게 나을까요?

Question

재건축과 리모델링 아파트중에 미래가치가 어떤게 나을까요? 미래 매각차익까지 본다면 어떤게 나을지 모르겟네요 보유는 최대10년생각하고 있습니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재건축이냐 리모델링이냐에 따른 가치차이는 없습니다. 쉽게 아파트를 새로 건축하는 개발방식의 차이이지 실제 개발 후 가치는 해당 아파트 내외부 조건에 따라 그 차이가 생깁니다. 다만 조합원 입장에서는 리모델링의 경우 재건축에 비해 민영이 강하기에 규제가 약하고 빠른 진행이 가능하다는 장점이 있지만 재건축에 비해 일반분양을 수가 적어 분담금이 더 높을수 있는 단점이 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

재건축과 리모델링 아파트는 보유 연수 기준으로만 투자 여부를 가르기 보다는

"현재 투자가능한 금액"이 얼마인지에 따라 선택하셔야 합니다.

예를 들어 10억짜리 아파트가 있는데

재개발 5억 투자하고 5년 기다려서 20억 가치로 바꿀지

또는 2억 리모델링 투자하고 2년 기다려서 15억 가치로 바꿀지

선택하는 개념입니다.

정답은 없다 생각합니다.

기달릴 시간과 돈이 있다면 재건축이 좋고,

짧게 단타한다면 리모델링도 좋을수 있습니다 :)

Answer 3

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

지역과 물건마다 차이가 있을수 있지만 길게본다면 재건축이 더 나을듯 합니다.

하지만 재건축 기간이 길고 그 기간까지는 불편할수도 있습니다.

결과론적으로 장시간 후 수익은 재건축이 나을수 있지만 그 과정에서 오는 단점도 많기에 잘 따져보고 결정하는게 좋을듯 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

단순히 재건축과 리모델링만 가지고 그 매물의 미래가치를 판단할 수 없습니다.

각 매물의 재건축비용, 리모델링 비용을 따져봐야하고 해당매물의 입지가 수요를 충분히 끌만한 입지인지등의

종합적인 평가가 이루어져야 알 수 있는 부분입니다.

현재 주어진 정보로 거기까지 파악은 어렵습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

재건축이 가능한 아파트는 준공후 30년이상, 전체부지면적 1만 m2이상, 300세대이상인 아파트에서 진행하고 있습니다.

사업준비단계인 안전진단부터 사업완료되는 준공까지 짧게는 10년 길어지면 15년이상 시간이 소요됩니다. 현장에서 경험은 재건축추진부터 사업시행자 지정까지 14년 소요, 사업시행부터 관리처분계획인가까지4년 소요.

리모델링은 준공 후 15년이 경과하고 안전진단B등급이사이면 수직증축이 가능, C등급이사이면 별도의 건물 증축도 할 수 있습니다. 일반분양이 없거나 분양세대가 많지 않아 건축비가 부담이 될 수 있습니다.

재건축과 리모델링 투자시 세대수, 층고, 예상분담금, 지하주차장 여부, 대지권 등을 따져보고 판단해야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

아파트의 미래가치로 본다면 재건축이 좋습니다. 리모델링은 철거하고 다시 신축하는것이 아니기때문에 기존 골조를 그대로 사용하는것이기 때문에 내부만 새것이라고 보면 됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 재건축은 있는 아파트를 허물고 새롭게 건축하는 것을 의미하고 리모델링은 기존에 있는 아파트를 다시 정비하는 것에 차이가 있습니다. 이러한 경우 당연히 리모델링이 아파트보다는 재건축 아파트가 미래가치가 있다고 할 수 있습니다.

Answer 8

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

미래가치를 볼 때 신축아파트가 더 시세차익을 볼 수 있습니다.

리모델링의 단점을 살펴보는게 좋은 듯합니다.

내력벽을 그대로 활용해야하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 있습니다. 대부분 앞뒤로 늘어나기 때문에 직사각형의 형태가 많고 요즘 선호하는 구조인 4베이 보다는 주로 2베이 구조가 많아 신축대비 선호도가 떨어질 수 있습니다.

전용면적 증가로 인해 동간거리가 좁아져 사생활 침해의 우려가 있습니다. 이 부분도 1번에 연장선 상에 있는것인데 내력벽을 그대로 둔 상태에서 앞뒤나 옆으로 면적을 늘리는 것이여서 설계에 한계가 있기때문에 사생활 침해 우려가 발생활 수 있습니다.

층고를 높이거나 층과 층 사이의 두께를 수정하기 어렵습니다. 요즘 트렌드가 높은 층고와 층간소음 방지임을 감안하면 기존 설계를 그대로 가져가야 하는 리모델링은 층고를 높이거나, 층간소음 방음제 추가 공간자체가 쉽게 나올수 없는 구조입니다.

직 증축의 경우 15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 2개층 범위 내에서 증축이 가능하기 때문에 수익성이 다소 떨어질 수 있습니다. 4번의 연장선상의 이야기지만 재건축 재개발 대비 일반분양물량이 극히 제한적이기 때문에 대부분의 사업비를 기존 보유자가 부담해야 하기에 수익성은 재건축 대비 떨어질 수 있습니다.