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요새는 건물을 지을때 주차공간이 필수적으로 있어야 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 규모에 따라 이를 정해놓는 경우도 있지만 일반적인 빌라1층에 필로티구조의 경우 주차공간확보를 위해 하는 것입니다, 또한 이런 경우 1층자체가 용적률 산정에 연면적에 포함되지 않기때문에 층수를 1층 더 올릴수있습니다. 또한 주택을 선택함에 있어 주차공간을 필수로 보기 때문에 이와 같은 건물이 늘어나는듯 보입니다.
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22.11.22
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아파트 매매시 기존 세입자와 계약서 작성시 필수 계약사항은 뭐가 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1) 매매시 기존세입자가 있는 경우 기존 임대차계약 그대로 승계받게 됩니다. 즉, 소유권 이전 후 임의로 계약조건을 변경하지는 못합니다. 다만, 이는 계약만료전까지입니다. Q2) 계약갱신청구권은 1회사용가능합니다. 즉, 이미 사용했다면 다시 사용할수 없습니다. 그리고 계약갱신청구권이 있더라도 매매후 실거주를 위해 임차인의 계약갱신청구를 거부할수 있습니다.
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22.11.22
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부동산 계약을 하고 계약금 내고, 중도금 일부를 지불했습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금을 지불한 계약금계약의 경우는 본인의사에 따라 계약금을 포기하면 계약해제가 가능합니다. 다만, 법적으로 중도금이 납부되는 순간, 계약이행의무가 생기게 됩니다. 즉, 계약금을 포기하는 계약해지조차 불가합니다. 즉, 일방적인 해지는 불가합니다. 상대방과 협의하여 계약을 해지하는 방법외에는 계약이행을 하셔야 됩니다. 질문에서 처럼 계약금 + 중도금 반환은 계약불이행으로 인한 손배배상 책임까지 지신뒤 부당이익반환소송 청구를 하셔야 할듯 보입니다. 다만 상대방이 이에 불응해 계약이행소송과 같은 계약의완료를 요구하는 소송을 할수도 있습니다.
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22.11.22
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공인중개사 수험생입니다. 답변부탁드립니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합격 후 실무교육을 이수하시면 바로 실무업무가 가능합니다. 아시겠지만,취업이 보장된 자격증은 없습니다. 그리고 공인중개사자격시험 해보셔서 아시겠지만 그것만으로도 쉽지 않은 시험입니다. 일단 자격시험에 집중하셔서 합격부터 하시는 것을 목표로 하시는게 좋을듯 보입니다.
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22.11.22
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공인중개사 자격시험에 관심이 많습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주관적이지만 제 경험상 말씀드리면 주변에 젊은친구들 그리고 나이드신 몇몇분들 3개월,5개월만에 합격 이런 내용이 많이 보이는데, 그건 소수의 이야기 입니다. 시험범위자체가 너무 넓고 생소한 부분들이 많은 만큼 시간투자와 꾸준함이 필요합니다.1. 독학X, 인강을 수강하시는게 좋습니다.독학으로 하기에는 범위가 넓은 점, 법률이 주로 되어 있기에 생소하고 이해가 되지 않음. 그래서 학원과 인강중 선택하시돼, 학원은 정해진시간으로 인해 결석등을 할경우 다음진도를 맞추기 쉽지 않아 시간이 자유로운 인강등을 수강하시는게 가장 유리합니다, 물론인강신청시 교제도 순서에 따라 제공해 주고 학습계획도 구체적이므로 매우 유용합니다.2. 벼럭치기 X, 꾸준히 할것우선 계획을 잘 세우시기 바랍니다, 보통 지금 시험을 준비한다면 다음시험까지 11개월 이상남았기에 1.,2차 모두를 목표롤 공부하시고 만약 4~5월중 공부를 시작하신다면 시험까지 5개월밖에 없기에 올해는 1차 내년2차 목표로 하시고 중요한건 하루에 인강을 2~3시간씩 꼭 꾸준하게 들으시기바랍니다. 그럼 문안하게 합격합니다.3. 평균합격률 20~35% 사이..이건 시험의 난이도도 있지만 그보다 응시한 뒤 시험을 보지 않는 사람도 많고 오전에 1차를 망치면 2차는 응시를 안하는 사람이 많아 그러한듯 보입니다. 제 주변에 같이 도전했던 분들 중 절반은 합격 ,절반은 불합격한걸 봐서는 실제 50%정도 될듯 보입니다.
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22.11.22
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LH신혼부부전세임대주택 거주중 집이 경매로 넘어갔는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 등기부등본을 첨부하시고 전입신고일자와 확정일자 획득여부를 적어주시지 않아 상황에 맞는 답변이 어려운점 이해부탁드립니다.우선 아래 순서에 따라 기본적인 확인부터 하셔야 합니다.1. 본인의 전입신고일자와 확정일자 날짜를 확인2.등기부등본을 출력해 가장 빠른 날짜의 (근)저당 이나 (가)압류, 담보가등기을 확인해 보시기바랍니다. (등기부상 위 내용중에 해당하는 물권중 가장빠른 등기접수일자)3-1) 이 두가지를 비교해 빠른 날짜가 본인의 전입신고일과 확정일자라면, 대항력이 있는 임차권으로 낙찰자에게 인수됨 1질문 : 집을 비우지 않아도 됩니다. 보증금 회수전까지 2질문 : 보증금 전액을 돌려받으면 나가시면 됩니다 (270만X , 보증금 전액) 3질문 : 이건 낙찰자와 합의과정에서 받을수도 받지 못할수도 있습니다. 4질문 : 이 자체 상황이 다음에 설명할 상황보다는 훨씬 다행일수 있습니다.3-2) 만약 가장빠른 날짜가 내 전입일이 아닌 근저당과 같은 말소기준권리이라면... 1~3 질문 : 최악의 상황으로 보증금 한푼없이 나가셔야 합니다. 즉 보증금 전액을 날리게 되고, 270만원 뿐 아니라 대출받은 금액 또한 본 인이 갚으셔야 합니다. 4질문 : 보증금이 1억이 안되기 때문에 본인지역에 최우선 변제기준 조건을 확인해보세요. 즉 서울기준 1.5억이하 5천만원까지 우선 변제되므로 일단 거주하는 지역의 최우선변제 기준에 본인 보증금이 해당된다면 법원 배당요구종기일전까지 배당신청을 하셔야 합니다. 그럼 보증금중 일부는 최우선변제로 보호받게 됩니다만, 전액보상이 아닌 최대 한도액까지만 보상됩니다. (물론 경매가격에 따라 한도액보다 낮게 받을수 있음) 어떠한 상황이든 잠자는 권리까지 법으로 보호주지는 않습니다. 즉, 최대한 빠르게 알아보시고 움직이셔야 합니다. 그리고 주변 공인중개사분이나 법무사분들이 계신다면 도움을 요청하시기 바랍니다.
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22.11.22
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재개발지역에 이주가 시작되어 거주중인 세입자의 이삿날에 맞춰 조합통해 대출을 신청했는데 이후 세입자가 이사날짜를 미루었네요. 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 경우는 기존 세입자의 일정변경이므로 세입자와 이자부분에 대해 배상여부를 협의해 보셔야 할듯 보입니다. 만약 이사날짜가 일정보다 많이 밀리지 않아 이자발생이 크지 않다면 임대인이 감수할수 있지만, 그게 아니라면 임차인에게 책임을 물어야 할듯 보입니다, 원칙상 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 사전 약속된 날짜에 보증금 반환 의무를 지킨만큼 주택인도 지연으로 인한 보상을 요구할수 있을듯 보입니다.
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22.11.22
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월세 계약 당일 바로 일부의 짐을 옮겨도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 안됩니다. 계약서를 작성해도 잔금을 치루기 전까지는 그 주택인도를 받을 수 없습니다, 이유는 전세보증금 전액을 입금하고 주택을 인도받는 건 동시이행관계이므로 단순히 계약금 지급만으로 그 주택을 사용하실 수 없습니다.(거주가 아니여도 짐 일부를 옮기는 것도 포함)특히나 가계약은 계약서도 작성하지 않은 상태으므로 더 안되는 부분입니다, 다만 계약서 작성 후에 임대인의 양해를 얻어 일부 짐을 옮기는 건 가능합니다. 말그대로 임대인의 동의여부가 중요합니다.
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22.11.22
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갭투자 중인 아파트 매매 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용을 바탕으로 답변드리면, Q1) 현재 전세대출이 있는 상태에서 매수에 필요한 자금을 위한 추가적인 대출은 어려울듯 보입니다. 물론 개인적인 상황에 따라 가능할 숭수 있지만, 실제 은행에서 대항력있는 임차권의 후순위로 대출승인을 할지는 장담하기 힘들고 그 한도금엑도 매우 작을듯 보입니다. 보통의 갭투자를 하면서 갭만큼의 추가대출을 실행하는 경우가 드물고 시장상황이 나쁘므로 무리하게 갭투자를 하시는 부분은 한번더 신중하게 고려해 보시기 바랍니다.Q2) 맞습니다. 계약서상 거래금액은 동일하나 전세금을 승계받기 때문에 매매금액에서 전세보증금을 뺀 차액만 매도자에게 입금하고 소유권을 얻을 수 있습니다.Q3) 순서가 잘못된듯 보입니다. 기존 대출이 있다면 후속대출이 거부되고, 즉 전세대출은 그대로 갭투자자를 위한 대출은 승인거부되는 구조입니다.
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22.11.22
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원룸 전세계약 1년했는데 추가로 1년 더 살수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전대차계약은 이전 임대인의 동의가 있었으므로 상관은 없지만, 새로운 임대인이 동의하지 않는다면 전대차를 유지하시면 안될듯 보입니다. 다만 이전 임대인이 승인한 부분까지는 승계되어 동의받은 전대차로 보이지만, 추후에는 안하시는게 좋을듯 보입니다. 이유는 임차인의 계약갱신청구권에 대한 거부사유가 될 수 있기때문입니다. 그리고 임대인의 의사와 별개로 1년계약전 1년 또는 2년의 계약갱신청구가 가능합니다. 두번쨰 질문처럼 실거주를 이유로 거부한다면 이러한 갱신요구를 거부할수 있구요. 제 생각으로는 법적 최소기간인 2년을 주장하여 1년간 추가계약을 요구하는 것도 고려해 보셔야 할듯 보입니다.
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