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자가 월세주고 월세나 전세 들어가면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 내 보유주택이 있더라도 꼭 본인이 실거주를 해야하는 건 아니기에 다른곳에 전월세 계약을 하셔도 법적으로도 아무문제는 없습니다. 최근 말하는 실거주기간의무나 보유기간의무는 양도세등 세법적인 혜택과 관련된 조건부 사항이지 법적 의무사항은 아닙니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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일시적 2주택이 된 경우, 종전주택 매도 기한이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.종전주택과 신규주택 모두 조정지역 내에 위치해 있다면 1년이내에 매도해야 일시적2주택 비과세 혜택이 가능한 것으로 알고 있습니다. 기존 2년이 였으나 얼마전 둘다 조정지역일 경우으로 1년으로 축소되었습니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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지금가지고 있는 아파트 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 이 부분은 버틸 자금적 부분이 매우 부족하다면 파는게 나을 수도 있습니다.2. 이해를 잘했는지 모르지만, 전세세입자를 받기 위해서는 기본적으로 전세계약잔금을 받는 동시에 근저당을 말소해야 됩니다. 즉, 분양받은 집을 전세로 허실려면 그 주택에 대한 담보대출은 없다고 보시고 모자란 2~2.5억을 추가로 가져올실 부분을 있는지를 알아 보셔야 할듯 보입니다.3. 시세에 대비 부채(대출)합계가 70%을 넘어가면 시살상 주택유지가 힘듭니다. 특히나 지금과 같은 고금리에서는 더욱 그렇구여.사실상 본인 자금사정상 위에 분양아파트를 유지할 수 없다면 무리한 운영보다는 일부손실로 정리하는 게 정신적으로도 유리해 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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전세계약서 쓰면서 근저당 설정안하기로 했는데?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제일 큰 문제는 은행에서 선순위 임차권이 있는 경우 대출한도가 매우 낮습니다. 승인도 잘 안되구요. 또한 대출전 선순위인 임차인에게 통보가 가게 되어 특약사항을 문제화 활수 있구요, 사전에 임차인에게 대출상황을 설명하시고 동의를 먼저 얻으시는게 좋을 듯하고, 임차인 입장에서는 본인이 선순위이기 때문에 크게 보증금 회수에 문제는 없기에 의사를 잘 전달하신다면 이야기가 잘 될 확률이 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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조합원 아파트는 자격요건이 따로있는지요? 또한 정해진공사기간은 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 보통 지역조합아파트는 투자개념에서는 좋지 않다는 평가가 많긴합니다. 문제는 지금과 같은 시기에는 아무리 좋은 분양도 수요가 없어 분양자체가 괜찮은지 의구심이 들긴합니다. 또한 공사가 지연되면 그만큼 공사비용이 증가하고 이는 지역조합원의 부담으로 그대로 전가됩니다. 기간은 정해져 있어도 그 기간에 끝날수 있을지는 모르는 상황이라 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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1주택 보유는 필수라는 말이 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택은 필수라는 이야기는 작년부터 재작년과 같은 부동산 상승기에는 너무나도 많이 들었던 거같은데, 지금은 거의 듣지 못합니다. 오히려 이때 영끌하신 분들의 후회의 소리가 더 많이 들리는 듯합니다. 사실 1주택 즉 자가주택보유는 필수는 아닐수 있어도 주거 안정을 위해서는 어느정도는 필요한 부분이 맞긴 합니다. 다만 개인의 선택인 만큼 이걸 필수라고 말하기는 어려워 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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지금 경제 시기에 전세 살아도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 같은 주택가격하락이 계속되고 고금리가 유지되는 상황이라면 사실상 월세가 더 안정적일 수는 있습니다. 이때 기준은 전세자금 대출이 있다는 전제로 계산했을 때입니다. 만약 어느정도의 전세보증금을 보유하고 계신다면 당연히 전세가 유리하구요. 단지 깡통전세를 당하셨던 기억이 있어 전세는 위험하다는 판단은 안하셔도 될듯 보입니다, 전세보증금이 매매시세의 70%이하의 매물을 보시면 되고 계약후 보증보험을 가입하시면 어느정도 안전합니다. 또한 빌라보다는 아파트가 비교시세가 많아 깡통전세에 더욱 안전하구요.
경제 / 부동산
22.11.09
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아파트 전세 안전한지 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 계약시 근저당이 있는 매물을 구하는 것은 상관없지만, 이러한 경우는 전세보증금을 지급하는 동시에 근저당을 말소하는 조건을 기본으로 진행하게 됩니다. 질문처럼 선순위 근저당을 남겨둔 상태에서 전세계약은 그 자체로도 매우 위험합니다. 경매시 말소기준권리보다 낮은 임차권은 일반적으로 대항력있는 임차권이라고 하지 않습니다.. 즉 경매가 개시되면 임차권은 경매로 소멸하게 됩니다. 경매에서 낙찰받은 사람이 보증금에 대한 인수를 받지 않기때문에 선순위 배당금을 제외하고 남은 부분만을 받게 되는데 산술적으로 가능할거라 판단하셔도 실제 경매 감정가가 시세보다 20%는 낮게 잡혀서 시작하기에 내 보증금을 다 돌려 받는다고 장담 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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토지매매를 하려고 할때 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래의 경우 일반적인 주택에 비해 수요도 많지 않고 매매에 있어서도 더 복잡한 부분이 있습니다, 즉 토지에 지목이나 형질에 따라 매도인이 사용할 수 있는 부분이 제한이 있을 수도 있고, 만약 농지라면 행정적인 부분까지도 필요합니다. 공인중개사 중에서도 토지매매를 전문으로 하는 분이 계실 정도로 토지매매는 방법이나 매매 성공자체가 어렵기에 되도록 주변 공인중개사무소 중 토지를 전문적으로 할 수 있는 중개사를 통해 거래하시는게 매매 시간이나 절차를 쉽게 진행하실수 있을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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세입자가 이사무렵 집을 너무 지저분하게 사용했는데 원상복귀 하라고해도 원래지저분했다고 버팁니다 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 원상복구 의무에 정확한 기준이 없어 위와 같은 사례들로 분쟁의 소지가 있습니다. 다만 임차물을 너무 지저분하게 사용했다? 라는 이유는 구체적이지 않아 보입니다, 쉽게 벽지등의 찢김이나 심한 낙서로 인해 다음 임차인을 받기 위해 도배등이 필요했때나, 각 문에 파손이 있을 때, 혹은 벽결이 티비등을 설치하여 벽에 구멍이 크게 뚫혔거나 하는 구체적인 사항등에 대해 객관적이 판단이 가능한 부분에 원상복구를 이야기 하셔야할듯 보입니다. 단순히 더럽게 사용했다고 한다면 특별한 문제가 없는한 임차인은 입주때부터 이랬다라고 말하는 경우가 대부분 일것으로 보입니다. 계약도 끝난 만큼 원만하게 합의하시어 보증금을 돌려주고 마무리하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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