답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인 사망시 기존 임차인의 보증금 반환은 법적상속인에게 승계됩니다. 즉, 사망에 따른 상속인이 그 권리와 의무도 승계받게 되는데, 뉴스에 나온 빌라왕의 경우 국세체납분이 60억이 넘어 상속인이 상속을 포기함으로써 문제가 발생되었고 그에따라 구상청구 및 반환청구 대상이 없어 전세금 반환이 어려워진 점 때문에 문제가 된것으로 보입니다. 사실상 법적으로는 법원이 상속인을 지정하면 문제는 해결된다고 하지만, 사망한 빌라왕의 경우 보유한 주택도 많고 그에따른 세입자가 많아 더욱 큰 이슈로 부각된것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 자금상황이나 구매할려는 주택이 확실히 있으셔서 선택하기에 더 유리한듯 보입니다. 일단 현재 상황에서 3억의 대출이 발생될경우 리스크는 금리가 현재보다 더 상승하는 부분으로 보입니다. 이러한 리스크를 최소화하기위해서는 우선 금리인상의 확률이 낮아지는 시점에 실구매를 하시는게 유리해보입니다. 내년초까지는 미국금리차이등으로 인해 현금리에서 추가상승 여지가 있기에 금리상승여부를 잘 지켜보신 뒤 인상이 더 되지 않는 시점에 구매를 하시면 리스크를 최소화 하실듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이 특약은 삭제한다고 해서 실제 달라지는 것은 없습니다, 아마도 계약과정에서 선순위 물권이 있다는 부분을 고지했다는 의미로 보입니다. 즉 경매가 진행되면 본인 임차권보다 선순위 저당권이 있을 경우 말소기준권리보다 낮은 순위로 소멸되기에 배당을 받던 받지 못하던 임차권은 소멸되고 대항력도 잃게 됩니다. 특약을 삭제하는 것보다 실제 선순위 물권이 없는게 중요하지 특약 사항에 위 내용이 없다고 경매시 못받는 보증금을 보호해주는것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 소유권이전등기와 전입신고는 상관없습니다. 즉 현 월세집에 전입신고한 상태에서 소유권이전등기는 가능합니다. 또한 현 월세집의 경우 대항력 문제로 인해 전입신고를 유지해야 하지만 신규 매수한 주택은 실거주를 하신다면 미리전입신고는 하지 않고 놔두셔도 될것으로 보입니다. 참고로 새로 매매한 집에 전입신고를 할 경우 현 월세집의 대항력은 잃게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특이한 경우로 보입니다. 월세를 4년을 안내고 사셨는데도 집주인이 연락도 안 온다고하니... 우선 질문에서 월세는 당연히 내셔야 하는 부분입니다. 그리고 월세는 주택에 거주하면서 얻은 편익에 대한 부분이므로 교통비등은 임대인이 나타나도 청구 불가합니다. 무엇보다 등기부등을 통해 권리관계 변동을 한번 확인해 보시고, 기존 임대인이 변경되었는지 확인해 보셔야 할듯 보입니다. 그리고 주민센터에 방문하여 상황을 이야기하고 도움을 받으시는게 좋을듯 보입니다,.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 부분은 선택적 사항으로 보입니다. 그리고 똘똘한 한채만와 갭투자를 통한 주택수 증가 두가지 모두 장단점이 있고, 상황에 맞게 투자하시는 게 가장 좋으며, 이러한 상황은 자금상황과 부동산 시장에 상황에 맞게 움직이시는게 유리할듯 보입니다. 만약 부동산 상승기에 규제가 강화된다면 주택수에 따른 중과세등으로 사실상 수익이 크지 않을 수 있기에 단순 주택수 증가는 크게 도움이 되지 않을 수 있으니, 갭투자를 통한 똘똘한 한,두채 정도 범위에서 매도와 매수를 하시는 게 유리할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용상 개인적인 의견과 다를수 있음을 양해부탁드립니다. 일반적으로 임대차보호법상 최소거주기간 2년을 법으로 보장하는것은 맞으나, 현 내용에서 만기 2개월전 연장에 합의에서 재계약을 하지 않겠다고 합의된 것으로 보입니다. 만약 이기간에 미리 법적최소기간을 통보하고 계약연장을 요구하지 못한 부분과 계약당사자간 합의를 우선으로하는 계약관계로 보았을 때 1년의 추가 연장은 어려울 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 복비, 법정수수료는 중개보수를 말씀하시는 듯 보입니다. 말그대로 부동산 중개수수료로 보시면 됩니다. 현재와 같은 조건으로 다음 임차인을 구하실 경우 중개보수는 (500만원+(43만*70))*0.4%=14만원정도로 한달치 월세정도로는 보이지 않습니다. 미리 주변부동산에 중개수수료를 문의해보시기 바라고, 현 계약상 자동갱신이였다면 묵시적 갱신이였을 것으로 보이며, 이러한 경우 임차인은 계약을 중도해지도 중개수수료를 지급하거나 다른 수수료등을 지급할 의무가 없습니다. 다만 보증금은 계약해지를 통보하고 임대인이 그 통보를 받은 3개월 후 돌려받을 수 있습니다. 만약 당장의 이사가 급하신거라면 위 조건에 동의하시고 보증금을 돌려받으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 제시하신 내용으로 보면 보증금 백만원 전액은 돌려받으시고 전입부터 이사가는 날까지의 일자 계산으로 월세를 지급하고 나가시거나 일자계산된 월세를 보증금에서 차감한 금액을 돌려받으실 듯 보입니다만, 중도 계약해지로 인해 합의된 보상내용 (중개수수료, 다음임차인수선 또는 1년치 월세)에 따라 반환되는 금액은 다를수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세 보증보험은 주택도시보증공사(hug), 서울보증보험, 한국주택금융공사 세군데서 가입하실 수 있고, 각 보증사마다 조건 및 한도가 다릅니다. 즉 전세금액에 따라 전부보장될지 안될지는 실제 조건에 따라 달라 질수 있습니다, 일반적으로 hug의 경우 수도권7억이하, 그외 5억이하까지 보증보험가입이 가능하고, 주택금융공사의 경우 수도권은 5억, 지방은 3억까지 가능합니다.