답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용이 1주택을 매도하고 구매하는 데 있어 문제가 될 여지는 없습니다, 어차피 현재는 혼인신고전이라 남남인 상태이고 결혼전에 모든주택을 매도하고 혼인신고를 통해 하나의 세대를 구성하게 되면 그때부터는 동거인이 아닌 세대원이 되기 때문에 1세대로써 영향을 주게 되나, 혼인신고전에는 단순 동거인으로써 질문자님과 별개세대로써 주택수가 합산되지 않습니다. 즉 ,질문자님의 주택보유는 배우자분의 주택매도시 주택수에 따른 중과세에 영향을 주지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래시 임대차나 매매를 포함하여 모든 자금의 이체는 계약당사자간 명의계죄에서 계좌로 하시는 것입니다. 즉, 계약금이든 가계약금이든 계약당사자인 상대방 입금계좌로 보내시면 됩니다, 다만 가계약금의 용도가 단순히 계약서 작성을 위해 주택을 하루이틀 잡아두기 위한 것으로써 소액일 경우 중개사에게 이체하는 경우도 있지만 대부분은 위처럼 당사자간 계좌로 이체를 하는게 정석입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사법에 따라 중개사는 의뢰인과 직접본인명의의 계약을 중개할수 없습니다. 즉, 중개의뢰인이 급매로 부동산을 내놓았는데 이를 본인이 중개하여 본인명의로 할수 없다는 의미입니다 .진짜 구매가 하고 싶다면 다른 중개사무소를 통해 한명의 중개의뢰인이자 당사자로써 계약을 진행하시면 됩니다. 그리고 경매의 경우는 당사자가 있는 거래가 아닌 법적 절차에 따른 낙찰을 통한 것이기에 중개사로도 얼마든지 일반인과 같이 입찰과 낙찰이 가능합니다. 중개사법에서 말하는 직접거래금지는 말그대로 본인계약(경제공동체인 배우자등 포함)에 대해서 본인이 중개사로써 중개의뢰인과 계약을 하는 것을 말합니다. 공부중이라고 하시는 직접거래시 처벌규정(3년/3000) / 등록취소 또는 6개월이내 업무정지 는 아실것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대수익도 하나의 수입창출 파이프가 될수 있기에 노후준비나 생활안정을 위해서는 충분히 유리한 부분입니다. 다만, 상가를 구매하는 과정에서의 투자비용과 유지비용 그리고 대출에 띠른 이자부담과 공실에 대한 리스크까지 고려를 하셔야 하기 때문에 실제 좋은 선택이 되기 위해서는 매물의 선택과 입지분석까지 다양하고 종합적인 판단이 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수율표에 따라 주택매매시 구간요율은 2억~9억까지는 0.4%가 적용되게 됩니다. 그에 따라 거래금액 5억에 0.4%인 200만원이 중개수수료 산출되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1. 전기세를 20일날 정산하면되나요??아니면 24일에 해야되나요?? -> 전출하는 월세집에서는 계약일인 24일까지 정산하셔야 하고, 새집의 경우 잔금일이자 입주일인 20일부터 인수받으시면 됩니다, 실제 정산이라는 것은 퇴거하는 주택에 대해서 하는 것이기 떄문에 24일에 정산, 20일에는 새집의 전기세등의 정산내역을 확인하고 그 이후부터 인수를 받으시면 됩니다. Q2. 동사무소가서 전입신청은 해놨는데 20일부터 전기나 등 사용하면 이제 제이름으로 사용되는거에요? -> 전입신고와 전기세 납부는 관계 없습니다. 사실상 주택을 실제 인수받는 잔금일부터 전기나 다른 관리비등을 인수받는 것이기에 해당시점부터 본인 이름으로 사용하신다고 보시면 됩니다. Q3. 그냥 궁금한건데 그럼 20일 21일 22일 23일 24일 이 겹치는 날짜는 제가 사는 집이 두곳이 되는건가요?? -> 이론상은 해당기간 두개의 임대차 계약이 동시에 유효한 것이라고 볼수 있습니다. 그리고 24일에 이전임대차 계약은 종료되어 만기해지된다고 보시면 됩니다. Q4. 보통 월세 이사할때 이렇게 겹쳐서 잡나요 24일 계약만료면 24일 입주로 잡나요?? -=> 대부분은 공백기간 없이 기존집에서 오전퇴거하여 오후에 새집으로 이사를 합니다. 그러니깐 동일날짜에 기존계약만료와 동시에 새로운 계약이 효력을 가지게 됩니다. 일반적으로 그렇게 해야 기존 보증금을 받아 새집에 잔금을 치루고 전입신고도 옮셔서 대항력을 부여받기 떄문입니다, 질문처럼 공백이 생기면 보증금 반환전까지 기존집에 전입신고를 뺄수 없고, 대항력 유지를 위해 새집에 전입신고를 할수 없기 떄문입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 매매는 증여로 추정하게 됩니다. 이를 피하기위해 정상매매로써 자금이체 증빙과 계약서작성등을 하여 증여를 회피할수는 있지만 공공저금리 대출상품의 경우는 가족간 거래에서는 대출신청이 불가합니다. 즉, 부모자식간 매매거래시에는 디딤돌 대출은 원칙적으로 불가함으로 생애최초 대출이용은 불가합니다.

사람에 따라 다르긴 할텐데 일반적으로 권력이 있으면 돈이 따라 들어오기 떄문에 권력이 더 중요하다고 보는 입장이긴 합니다. 예를 들어 재벌이라도 권력자앞에서는 우위를 점하는 것을 본 역사가 없고 결국은 권력자에게 자금을 지원하고 혜택을 얻는 게 재벌이기 때문입니다. 다만 지속기간(?)만 본다면 재벌이 더 좋을수 있다는 생각은 드는데 아무리 최고권력 대통령이 되더라도 최대 5년이 지나면 그 권력을 놓게 되지만 재벌은 축적한 부를 본인이 죽을때까지 스스로 유지가 가능하고 그 돈을 통해 바뀐 권력자를 새로 포섭하여 본인의 재산을 더욱 증가시키고 보호할수 있디는 점에서 장기적으로 재벌도 나름의 장점이 있을듯 보이긴합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 주택매매시 기존 근저당이 없는 경우는 거의 없습니다. 다만 이러한 근저당이 있는 매물도 계약시에 특약으로 잔금시 기존근저당 말소 특약을 넣어 계약을 진행하게되고 실제 잔금을 지급할 때 근저당 말소와 소유권이전등기를 동시에 진행하기 때문에 매매이후에는 아무런 문제가 발생되지 않습니다. 질문의 경우도 기존 근저당이 많다고 해도 결국은 매매대금을 받으면 매도자가 상환을 하고 근저당 말소등기를 진행할것이기에 계약진행에는 아무런 문제가 없습니다. 보통 계약금 10%을 지급하고 잔금시에 위처럼 등기말소 및 소유권이전등기를 법무사등을 통해 진행하시면 됩니다. 감액등기가 의미가 없는 것은 어차피 잔금시에 주택인도와 더불어 기존 근저당 전체를 말소할 것이기 떄문에 중간에 감액등기는 할이유가 없습니다. 본인이 불안히사면 해당 계약진행과정을 중개사를 통해 하시면 법무사와 함께 안전하게 근저당상환 및 등기말소, 소유권이전등기를 진행하게 될것이니 걱정안하셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 용도가 업무시설로 되어 있는 오피스텔에 대해서는 주택담보대출이 불가하고 그에 따라 생애최초 대출도 어렵습니다. 질문처럼 각 금융권이나 GTP나 설명이 다른 것은 안되는 것에 대해서 예외적으로 인정가능한 부분을 찾으시기 때문입니다. 정확히는 건축물대상상 용도가 업무용 오피스텔은 예외없이 되지 않습니다. 다만 용도가 주거용이라면 전입신고와 다른 요건에 충족되는 경우에 한하여 대출신청이 허용될수 있습니다 물론 이러한 부분에 대해서 연계하고 있는 은행마다 대출심사기준과 판단이 다르기에 요청하는 부분도 다를수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.정리하자면 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 원칙적 생애최초 디딤돌 대출 불가, 단, 건축물대장상 용도가 주거용인 주거용 오피스텔에 대해서는 전입신고와 법적 주택인정여부 및 실거주목적입증가능시 은행별 기준에 따라 제한적으로 가능하다고 보시면 됩니다.