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재개발에 따른 부동산매각에 대해 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 알수 없습니다. 다만 일반적으로 토지보상가격자체는 시세매각보다는 낮게 산정되는 경우가 많은것은 사실입니다. 다만 , 매각을 요청하는 주체측의 말은 모두 믿을수는 없는 부분이기에 별도로 주변 부동산등을 통해 대략적인 의견들을 알아보시는게 필요할듯 보입니다. 보통 토지보상 가격이 시세보다 낮은 이유는 개발이슈에 따른 시세상승분이 공시지가를 기준으로 판단하는 토지보상가격에는 적용이 되지 않기 때문입니다. 다만 지역이 명동이고, 10년전 산 가격보다 낮게 팔라는게 맞는지는 잘 모르겠습니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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근생빌라 전세 계약시 주의할 점이요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2년뒤 상황까지 100% 장담할수 없습니다. 그에 따라 보증금 보호를 위해 보증보험 가입을 필수로 해두시는게 가장 안전합니다. 다만 계약하고 잔금이후에 보증보험을 신청하기 때문에 사전에 해당 주택이 보증보험 가입가능한지를 확인하시고 계약시 보증보험 가입불가시 계약해지 특약등을 반드시 넣어두시는게 필요할수 있습니다. 당연히 질문에서 말한 전입신고와 확정일자는 갖추셔야 하고 보증보험까지 가입을 해야 미반환사고가 발생하더라도 보증금에 대한 손실없이 안전할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.12.22
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묵시적 갱신 계약해지건 관련하여 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신에서의 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 자동종료가 됩니다. 질문에서 10월 29일통보를 하시면 계약은 1월 29일자동종료가 되기 때문에 2월이후 이사를 예정하고 계신다면 지금 통보를 하시면 안됩니다. 질문에서 묵시적갱신상태를 고려하면 임차인 스스로 이사일자를정하고 해당일자기준 3개월전에 문자나 통화로써 확실한 계약해지 통보를 하시면 됩니다. 단, 10월29일 문자의 경우는 개인적판단에 내용상 중도해지에 대한 통보라고는 인식하기 어려워보이기 때문에 날짜가 정해지면 그 때는 현 계약에 대한 중도해지를 요청하는 내용을 발송하시면 될듯보입니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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23년 6월 경기 시흥 분양 계약. 은행이나 정부대출 후 월세 주기 되요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안됩니다. 현재 수도권에서 주택담보대출을 신청할 경우 6개월이내 전입의무가 부여되어 있기에 주택담보대출을 통해 자금을 조달하시면 임대차를 진행하기 어려울수 있습니다. 그리고 혹시라도 해당 분양권 자체에 전매제한이나 별도의 실거주의무가 부여되어 있다면 임대차진행이 어려울수도 있습니다. 단, 현재 시흥의 경우는 규제지역에 포함되지 않았기 때문에 별도 실거주의무는 없기에 대출을 받지 않는다면 임대차 자체에는 문제가 없을 것으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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월세 계약 중도 퇴거에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로는 거주기간까지만 부담을 하시면 됩니다. 다만, 중도해지 특성상 임대인과 합의에 따라 달라질수 있는 여지가 있습니다. 보통 중도해지 동의조건으로 다음임차인 주선과 중개보수지급으로 협의를 하셨다면 다음임차잍이 구해지고 실제 퇴거를 하게 된 이후 월세는 부담하지 않고 중개보수만 지급하면 되나, 2~3개월의 월세부담을 조건으로 하였다면 이는 퇴거와 관계없이 지급되어야 할수 있습니다. 결국에는 임대인협의시 어떤 조건으로 동의를 받는지에 따라 달라질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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아파트를 매매했는데 붙박이장 철거시 도배장판
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 별도 보상은 없을 것으로 예상이 되며, 해당 부분은 사전에 매도인과 정확하게 협의를 해보셔야 할듯 보입니다. 보통은 붙박이장 철거를 하더라도 해당 도배나 장판에 대한 요구를 하는 경우는 많지 않습니다. 이유는 대부분 해당위치에 동일한 장이 자리잡게 되거나, 구입후 인테리어등으로써 도배, 장판을 별도 진행하는 경우가 많아 특별히 신경쓰지 않는 부분이기 떄문입니다. 다만 구축이 아닌 이상 현 상태의 붙박이장들도 대부분 신축시 설치된 경우도 적지 않기 때문에 해당부분이 별도 설치한 개인장인지 여부등을 확인하셔야 하고 신축시 설치된 기본적인 옵션이라면 매도인이 별도 철거를 하지 않기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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결혼예정인데 아파트 매매건에 대해서 너무 고민입니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.충분히 고민이 되시는 부분으로 보입니다. 현재 나이만 보았을때 앞으로 소득이 지금보다 높아질 가능성이 낮아질 가능성보다는 높다고 볼수 있고 주택구매도 일반적으로는 시기상 빠른 게 임대차를 좀더 지속하는 것보다는 자금적인 면이나 주택가격변동가능성을 봐도 유리할게 사실입니다. 다만 주택구매에 있어 자금에 대한 계획은 중요한데, 본인의 소득에서 원리금부담이 너무 높아질 경우 생활의 질자체가 낮아질수 있다는 점에서 충분한 고민이 필요해 보이긴 합니다. 우선 주택에 대한 선택에서는 경험상 주택은 가격에 맞추어 구하시는 것보다는 다소 무리가 있더라도 입지요건이 유리한 주택을 구매하시는게 유리한 게 유리하고. 이는 두 비교대상중에서 기재되지는 않았지만, 향후 지역에 따른 상승가능성이 높은 학군, 교통편등이 더 유리한 아파트를 선택하시는 게 맞을듯 보입니다. 그리고 그 결과 전자의 아파트라면 크게 문제없이 구매를 하시면 되겠으나, 후자가 더 나은 입지의 아파트라면 자금계획상 대출에 따른 원리금부담이 무리한 수준이라면 구매를 일단 미루는 것도 맞을수 있고, 이와 다르게 현재기준 무리는 있지만 향후 소득이 늘어나면 어느정도 감당 가능한 수준이라는 판단이 된다면 그때는 구매를 진행하시는게 맞지 않을까 생각은 듭니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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상가 월세를 매해 5% 인상하는 것은 어떤 수준
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차보호법에 따라 상가임차인에게는 10년간 갱신청구권이 있고 이를 사용할 경우 매해 5%이내 인상만 법적으로 가능합니다, 즉 많이 올리는 것인지는 입자에 따라 생각의 차이가 있을수 있는데, 임대인입장에서는 임대수익의 제한이 줄수 있기에 너무 적게 올리는 것으로 인식될수 있지만, 임차인 입장에서는 매년 5%도 적지 않게 부담이 되는 높은 수준이라고 판단할수도 있습니다. 중요한건 법적으로 5%이내 인상제한이 있기에 올린다면 대부분은 5%인상으로 협의를 하게 됩니다. 그리고 해당 상권이 발전하여 더 많은 수요가 있다면 5%인상이 임대인에게는 불리한 제약이지만, 장사를 하는 임차인에게 유리하게 작용될수 있어 높은 인상이라고 생각하지 않지만, 반대로 상권이 죽거나 장사가 잘 되지 않는 입지의 임차인이라면 5%인상은 높은 인상이 될수 있고 오히려 인상이 아닌 월세 인하를 주장할수 있습니다, 결국은 해당 상권과 입장에 따라서 같은 5%라도 느끼는 수준의 차이는 크다고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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전세보증금 대출신청이 먼저인지요 부동산 가서 집부터 알아보는게 우선인지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세대출을 신청하시려면 해당 주택에 대한 임대차계약서가 필요합니다. 그러므로 순서상 당연히 집주터 알아보시고 계약을 체결한 이후에 전세대출 신청을 하시는게 맞습니다. 그리고 기존 전세대출이 있는 경우 원칙상은 추가적인 전세대출은 불가하나, 상환조건부로써 전세대출을 진행하실 경우 영향을 미치지 않습니다. 당연히 이러한상환조건부를 충족하기 위해서는 동일날짜에 퇴거와 보증금반환 그리고 기존대출상환, 신규주택에 대한 대출실행이 이루어지게 되므로 입퇴거 일자를 동일하게 맞주쳐야 합니다. 그리고 주택을 알아보고 계약을 실제 체결하기 전에는 우선 이용하고자 하는 은행에 방문하여 대출이 가능한지여부와 기전세대출이 있는 상황에서 조건부전세대출이 가능한지등에 대한 사전심사등을 받아보시고 그 결과에 따라 계약을 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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임차인 기준 월세 인상 및 집 재계약 문제 묵지적 갱신으로 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 성립될 여지가 없는 상황이라서 이를 주장하기는 어렵습니다. 이유는 묵시적갱신의 성립은 만기 6~2개월전 아무런 의사통보를 하지 않았을때를 말하는 것이지, 조건협의까지 왼료되어야한다는게 아니기 때문입니다. 질문에서는 이미 2개월이 되기전 의사통보를 하였고 임차인이 이에 동의를 하였기에 합의갱신이 되었다고 볼수 있습니다. 다만, 인상부분에 대해서는 묵시적 갱신에 대한 주장은 불가하여도 연장협의과정에서 위와 같은 임대차조건변경을 제시하지 않았고 임차인은 당연히 조건 제시가 없었기에 동일조건으로써 연장합의로써 인지하여 동의를 하였고 이미 연장이 합의된 이후 조건변경은 임차인 동의가 필수인만큼 거절의사를 밝히시면 될 부분으로 보입니다. 그런데 문제는 이미 본인이 조건 변경에 대해서 동의를 하였다는점인데, 상대방의 조건제시와 본인의 동의로써 이미 하나의 합의가 이루어진 뒤이기 현 상황에서 이를번복하기는 어려울듯 보입니다. 최소한 재계약협의에서는 본인이 잘 모르거나 생각하지 요청이 있을 경우 우선은 생각후 답을 주겠다고 하시고 최종적으로 알아본뒤 대응을 하시는게 현명할수 있습니다. 일단 알겠다는 의사표현 자체도 상대방입장에서는 동의로써 인정이 될 여지가 있고 질문에서는 조건변경에 이미 동의를 하신 상태라고 보이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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