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서울에서 금관구란 어느지역을 말하는것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 뉴스나 부동산시장을 설명할때 말하는 금관구는 실제 행정구역을 말하는게 아닌 몇개의 구를 묶어 표현한 말로대표적으로 노도강, 금관구, 마용성등이 있습니다,금관구는 금천, 관악, 구로구를 합친 의미이고, 노도강은 노원,도봉, 강북구, 마용성은 마포, 용산, 성동구를 합쳐 부르는 말입니다. 이를 묶어서 말하는 것은 해당지역의 부동산 급지가 비슷하기 때문인데, 주로 마용성은 상급지, 금관구는 중급지, 노도강은 중하급지를 의미하고 어떻게 보면 지역에 따른 부동산 계급도처럼 부르는 말이기에 사실상 공식적으로 공표된 표현은 아니나 은근히 다 알고 있는 지역별 서열을 구분하는 역할도 합니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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우수관이 검정색으로 변했어요ㅠㅜㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주변이 검정색으로 변하는 원인은 내부에 부패물이나 곰팡딩등 이물질이 쌓여 검은색 슬러지드으로 변한것이 원인이고 그에 따라 고압세척등을 진행하시거나, 뜨거운물에 베이킹소다와 식초등을 혼합하여 청소를 해주시는 방법이 있습니다 다만, 아예 검은색으로 변화된 상황이라면 후자의 방법으로는 제거에 한계가 있을수도 있기에 전문장비를 보유한 업체등을 통해 한번정도는 완전히 제거를 해주시고 이후에는 후자방법으로 예방하는게 필요할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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4억5천 아파트형 오피스텔 매매, 신혼부부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택담보대출의 경우 서울전역과 경기도 12개지역에서는 생애최초가 아닌 이상 ltv40%로 제한이 되며, 그외 지역은 ltv70%로 보시면 됩니다. 그에 따라 4.5억주택 기준으로 규제지역은 1.8억 , 비규제지역은 3.1억정도가 한도로 나올것으로 보입니다. 물론 은행이 평가하는 주택평가가액과 본인의 소득여부에 따른 한도는 이보다 낮아질수 있고, 풀한도가 되더라도 방공제등이 잇을 경우 이보다 대출한도는 더 낮아질수 있습니다. 즉, 정확한 사항은 은행을 통해 상담받아보셔야 하며, 대략적인 현 규제수준으로만 답변드립니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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미국 금리 인하가 국내 부동산 시장에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미국 기준금리 인하는 우리나라 기준금리 변동에 영향을 주게 됩니다. 그리고 우리나라 기준금리 변동은 대출금리와 예적금 금리에 영향을주기 때문에 일반적으로 금리인하가 진행되면 시장내 유동성이 공급되고, 대출에 따른 금리가 낮아지면서 부동산에 대한 수요도 증가하게 됩니다 ,이럴 경우 부동산시장에서는 가격상승이 나타날수 있는게 일반적이나, 가격에 영향을 미치는 요인이 다양한 만큼 다른 요인이 더 강하게 시장에 영향을 주게 되면 다르게 나타날수도 있습니다. 그리고 금리인하에 따라 시장유동성이 커지면 반대로 화폐가치는 낮아질수 있기에 물가상승이 나타날수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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재건축과 리모델링의 수익성 차이는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분을 일반화하여 비교할수는 없습니다. 각 사업별로 어떤게 유리할지는 달라질수 있기때문입니다. 다만 일반적으리모델링의 사업의 경우 사업속도가 빠르고 규제나 절차가 다른 사업에 비해 복잡하지 않기에 사업기간측면에서는 유리하나 수평,수직 증축에 대한 한계가 있는 만큼 추가일반공급물량이 적어 사업비충당이 재건축에 비해 적게 되고 그에 따라 분담금등이 재건축에 비해 불리할수는 있습니다. 그래서 기존 소유자 즉 조합원들은 아무래도 용적률 완화등이 있다면 재건축사업이 더 유리할수 있는게 일반적입니다. 단, 재건축이냐 리모델링이냐는 조합의 일방적인 선택사항은 아니며, 안전진단등급에따라 할수 있는 요건이 달라지기 때문에 이러한점도 참고가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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아파트 매매에서 직거래시 문의 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 문제될 부분은 없습니다. 보통은 안전한 거래를 위해 중개사를 통해 거래를 하게 되나, 질문처럼 이미 거주를 하고 있고 임대차계약을 통해 임대인이자 매도자를 알고 있는 상황이라면 별도의 중개사 없이 직거래를 진행해도 문제가 없을 것으로 판단이 됩니다 , 다만 등기이전과 서류작성등의 부분은 법무사를 대리하여 진행하시면 될듯 보이고, 현상태에서의 등기부 확인등은 필요할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.13
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청약 단지에서 보류지가 발생하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 개발사업에서 보유지는 조합등이 별도의 비용발생에 대한 가능성이나 사업비확보를 위해 일반분양을 하지 않고 남겨두는 주택이나 상가 물량으로 통상 총 세대수의 1% 내외로 두게 됩니다. 그리고 이러한 보류지 물량등은 조합원 누락이나 소송등의 분쟁시, 혹은 사업비충당목적, 분양시점의 가격조절을 위한 목적이며, 그 본래의 목적이 없어지는 경우에 매각을 하거나 별도 분양을 하게 됩니다,
경제 / 부동산
25.12.13
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오피스텔에 거주시 일반 주택과 다른점이 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙상 주택이 아닌 업무용시설로써 주택에 해당되지 않습니다. 그에 따라 주택수 포함이 되지 않고 주택관련한 취득세나 양도소득세등에서 적용되는 세율이나 기준에 차이가 있습니다. 다만, 최근 오피스텔에 거주하는 사람들이 늘어나면서 오피스텔이라도 주거용으로 용도가 되어 있는 경우에는 원칙적으로 주택수산정등에 포함되고 관련한 세금기준에 적용을 받습니다. 그리고 입지상 오피스텔은 상업지역내에서도 건물을 건축할수 있기에 초역세권이나 생활편의시설 접근성이 뛰어난 장점이 있지만, 거주시 관리비에 대한 부담이 주택보다 크고, 동일면적기준으로도 전용면적에서는 아파트보다 좁은게 단점입니다.
경제 / 부동산
25.12.13
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계약갱신청구권 5% 증액 거절 뭐가 현명할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 임차인이 사용한 경우 무조건 5%증액이 뒤따르는 것은 아닙니다. 쉽게 말해서 갱신청구권을 사용하였다고 해도 증액에 대해서는 그 상한한도 5%를 법적제한하고 있을뿐 의무가 아닌 협의 사항입니다. 쉽게 말해서 갱신청구권을 사용하였는데 입주시보다 현 시세가 하락하였다면 오히려 감액이 될수도 있고 반대로 시세가 너무크게 상승하였다면 5%이내로 제한하여 거주를 할수 있습니다. 그리고 임차인이 증액을 거절했다고해서 임대인이 소송을 진행할 근거는 없으며, 분쟁위등에 신청을 할수있을 뿐 강제되는 부분이 아닙니다. 그러므로 질문처럼 제한을 하여 임대인의 증액을 피하시는 방법도 있을수 있고, 반대로 증액분만큼에 대해서는 전환율에 따라 월세로 전환하여 일부를 부담하는 방법도 있습니다. 즉 전세를 반전세로 돌리는 방법인데, 이런경우 별도 대출증액이 필요없고 질문처럼 장기수선충당금등을 별도특약으로 수정하는 것보다는 간단하게 협의가 가능한 부분이기 떄문입니다 대략 1억 40~50만원 수준이기에 1천만원 정도를 전환한다면 월 5만원내에서 협의를 하실수도 있기 때문입니다. 물론 임대인 동의가 필수인 만큼 여러 가능성을 놓고 협의를 하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.13
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라이브오피스 실거주 시 불법일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지식산업센터의 경우 아파트형 공장으로 원칙상 주거용으로는 이용이 불가합니다. 그렇기 때문에 전입신고를 할수 없고 그에 따라 대항력을 가질수 없기에 보증금 보호에 위험이 있을수 있습니다. 즉, 법적 처벌이 임차인에게 부과되는 부분은 없지만 본인 지급한 보증금에 대해서는 보호가 어렵고 당연히 전세대출이 불가하고, 보증보험도 가입이 어렵습니다. 임대인에게는 불법 용도변경에 따른 과태로나 세금징수, 원상복구 명령 및 강제이행명령등의 행정적 불이익이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.13
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