답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매의 경우 말소기준권리를 기준으로 후순위 권리는 경매이후 소멸되고, 선순위 권리는 인수가 되게 됩니다, 또한 임차권과 유치권등은 등기부상 표시되는 권리가 아닌 만큼 실제 해당 권리가있다면 상황에 따라 추가인수가 될수 있습니다, 특히 임차권의 경우는 대항력 즉 전입신고 익일날짜와 말소기준권리 비교를 통해 낙찰이후 승계가 될수도 말소가 될수도 있어 사전에 이러한 권리분석을 해보셔야 합니다. 다만 질문에서 말하는 저당권이나 근저당은 가장빠른 날짜가 말소기준권리가 되기에 어떠한 경우라도 인수되는 경우는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반값아파트는 쉽게 말해서 토지소유권없이 건물에 대한 소유권을 주는 토지임대부 주택을 말합니다, 쉽게 말해서 공공토지를 장기로 빌려주고 건물을 세워 건물만 개인에게 분양을 하기에 택지비용이 들지 않아 일반적인 아파트에 비해 반가격에 공급이 가능한 것입니다. 현재 마곡지구내 577세대 중 381세대가 반값분양을 시작하였은데, 1순위 일반분양 72세대 모집에 5천명이 몰린것으로 나와 있습니다. 보통 토지임대 기간은 최장 80년이지만, 토지를임대차하는 것이기에 임대료를 별도 부담하셔야 하고 위 마곡지구내 반값아파트의 경우 매월 60만원정도를 부담하셔야 합니다, 어떻게 보면 반전세분양이라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최고가격이 올랐다면 현 상한가격으로 당분간은 유지가 될듯 보이고, 정부에서 말했든 1차 최고가격으로 공급받은 물량에 대해서는 기존상한가격으로 공급하고, 새로 공급받는 2차분부터 현 상승된 최고가격을 반영할것으로 명시하였기에 다음주 인상된 주유소와 이전상한가격주유소가 혼재되어 있을 가능성이 있어보이므로 조금이라도 저렴하게 주유를 하신다면 최대한 빠르시일내 저가 주유소를 찾아서 넣으시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 최초 정부발표시 2주단위로 최고가격을 재조정하기로 한 이상 3차최고가격제 시행시 추가상승 가능성이 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기의 책임이라기 보다는 이러한 전세사기를 예방하기 위해 계약시 더 철저하게 임차인에 대한 확인셜명의무을 강화하고 있으며, 전세사기와 관련된 경우 그 처벌수위도 일반인보다는 높게 강화되고 있습니다, 질문에서 잘보면 다 선별 가능한가요라는 질문은 사실 맞지 않는게 전세사기라는게 대표적으로 만기시점에 보증금반환을 못하는 경우가 대부분인데 현 계약시점에서 2,4년뒤에 만기에 따른 보증금 반환이 될지 여부를 신이아닌 이상 정확하게 예측할수는 없습니다. 특히나 전세사기가 이슈화된 가장 큰 이유는 구조적인 문제도 있지만 가장 큰 이유가 부동산 경기하락에 따라 시세가 크게 하락하면서 전세보증금보다 시세가 낮아지는 깡통전세등이 문제가 된것인데, 계약시점에 몇년후 부동산시장이 크게 하락할지 중개사가 예측을 할수는 없습니다. 그리고 중개사의 의무나 책임이 계약중개과정에서 현시점에 가장 정확하고 확실한 확인설명과 당사자간 의사조율등을 해주고 대가를 받는 것인데, 이후에 임대인의 상황에 따라 발생되는 미반환사고까지 중개사에게 책임을 요구하는 것도 사실 부담하시는 비용대비 많은것을 바라는것은 아닌지 싶습니다. 최소한 중개사는 중개과정에서 발생된 실수로 인해 의뢰인이 피해를 보는 경우를 대비해 공제나 보험에 가입하고 그 책임을 다하고 있으며, 현재 정부가 중개사에 대한 의무와 책임을 강화하면서 중개보수대비 과한 부담을 받는다는 의견도 적지 않습니다. 즉 각자의 입장에서 생각하는데 차이가 있는 것이고, 전세사기든 미반환 사고등 결국은 임대인이 문제이지 중개과정에서 전혀 문제가 없게 하였던 중개사가 그 책임을 모두 떠않는것도 억울할수 있다 판단이 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 계약만료일이 퇴거일로 보시면 됩니다. 상황에 따라 조정이 될수는 있지만 계약서상 임차기간이 끝나는 날이 퇴거날이므로 별도의 사전 조정이 없었다면 만기일자에 퇴거로 생각하고 계시면 되고, 보증금 반환도 해당일자에 된다고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 협의 가능한 부분이고 기본적으로 최초 건축시 옵션이 아닌 경우로써 매도자가 비용을 들여 설치한 경우는 철거나 회수가 가능합니다. 물론 계약시점에 현상태에 대한 계약임을 명시한 경우 임의적인 교체가 문제될수 있지만 질문처럼 옵션이 아닌 단순가구에 대해서는 매수자와 협의하여 회수를 하실수 있는 부분입니다. 참고로 중개사의 무조건 그 상태라는것은 조금의 과정이 있어 보이는 부분이며, 최소한 매수인의 의사를 먼저 물어보고 매도인에게 답을 하는게 맞지 않을까 생각이 듭니다. 그에 따라 위 중개사를 거치지 않고 매수자와 직접협의를 해보시는게 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 결국 당자자간 협의에 따라 정하는 부분으로 보셔야 합니다. 즉, 계약금을 얼마나 걸지 , 가계약을 하고 일정을 어떻게 요율하지 여부도 두 당사자간 합의하여 결정하셔야 할 부분입니다. 통상적으로 입주일자에 대한 합의가 이루어지는 경우 기간의 공백이 생기더라도 가계약만으로 진행되기는 어렵기에 계약금의 10% 지급후 계약, 그리고 일정시점후에 중도금을 넣거나하여 계약이행에 대한 부분으로 높일수도 있고 계약금과 잔금까지의 기간이 두달 내외라면 계약금 10%, 잔금일 90% 처럼 일반적인 계약으로 진행할수도 있습니다. 결국은 가계약만 걸고 잔금까지의 공백을 둘수는 없고, 대부분 계약금을 지급하고 계약를 한이후에 잔금시점에 텀을 두는게 맞습니다. 물론 계약금을 5, 10, 20%로 할지는 합의에 따라 정하나 텀이 길고 중도금이 없을수록 계약금은 더 높은 비율로 협의를 하는게 일반적입니다. 이유는 계약불이행에 따른 계약금 몰수가 클수록 이행에 대한 가능성이 높고 상대방도 계약해지시 긴 텀으로 발생된 손실에 대해서 높은 계약금몰수등으로 상쇄가 가능할수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요, 알수 없는 부분이나, 질문처럼 나홀로 아파트나 주상복합이 위 예상가격대로 가기는 어려울수 있어 보입니다. 물론 나홀로 아파트라도 한남동처럼 단독자체로도 하이앤드 아파트, 건물로써 나름이 프리어버시 보호가 강조되는 특이성이 있다면 부자들의 수요가 있어 시세가 형성될수는 있으나 단순히 고가리모델링사업을 해서 새건물이 된다고 자동으로 시세가 그렇게 까지 상승되기는 쉽지 않습니다. 특히 강남 요지입지라면 유동인구가 많고 혼잡스러운 곳일텐데 이런 곳에 위와 같은 특이성의 건물이 선호되기에는 오히려 입지가 마이너스가 될수 있습니다. 즉 상가건물이나 사무용도 건물이라면 더 유리할수 있지만, 주택으로써는 어렵지 않을까라는 개인적 판단이 듭니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전체적인 전망은 그다지 밝지는 않습니다. 일단은 인공지능 발달에 따라 가장 먼저 소멸될 직종중 상위권에 자리잡고 있고, 매년 공인중개사 자격취득한 사람들이 나오고 대부분 오픈을 하기에 경쟁도 그만큼 치열해진 상황입니다. 거기에 부동산 시장 경기도 좋지 않으면서 인기도 예전보다 많이 떨어진게 사실입니다. 다만 이러한 단점에도 정년이 없이 업무를 할수 있다는 점과 개인능력에 따라서 수익창출이 달라질수 있다는 점은 도전을 해볼만한 매력이 있다고 볼수 있습니다. 그리고 어떠한 직종이든 장단점이 있고 미래지향적인 업종도 결국 본인 능력에 따라 수익이나 성공가능성도 달라진다는 점은 업종관계없이 동일하기에 당장의 미래를 위한 투자가능성을 판단하기 보다는 본인이 해당 부동산 관련 업종에 맞는지를 판단해 직접 경험이 필요한 만큼 일단 자격증을 취득하는데 집중하시는게 맞을듯 보입니다. 사실 중개사자격증은 공부내용이 이 업무믈 하지 않더라도 도움이 되는 기본상식적인 부분이 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 알고 있기에 행복주택의 경우 계약과 계약금 지급을 한 이후에 보증금 조정이 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만 전환보증금의 한도나 최대전환율은 해당 단지나 임대사업자에 따라 달라지는 만큼 해당 사업자를 통해 확인이 필요해 보입니다. 보통은 계약전 공고문에 기재가 되는 부분으로 알고 있어 해당 공고문을 한번더 확인해보시고 관련사항이 없다면 위처럼 직접 확인을 하셔야 할듯 보입니다