법원에서 하는 아파트를 경매로 구매 하는 방법

Question

제가 처음으로 법원에서 진행하는 경매를 참여해볼려고 하는데 찾아보니 1회 유찰 되어서 곧 2회가 열릴예정이더라구요. 1회때 유찰되어서 그때 가격이 대략 2억 7천이였어요, 근데 등기부 등본을 보니 주택금융공사 근저당+은행빚이 3억이 넘더라구요. 이럴 경우 제가 그 집을 산다하면 근저당과 은행빚이 낙찰자한테로 오는건지, 만약 경매로 산다하면 어떻게 해야하는 지 방법을 알려주세요. 세세하고 자세하게 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

법우너 경매의 소멸주의 원칙에 따라 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 등기부등본상의 근저당권과 은행 빚은 모두 말소되므로 전 소유자의 채무가 낙찰자에게 승계되지 않아 안심하고 입찰에 참여하셔도 됩니다. 질문하신 아파트가 1회 유찰되어 2회차 매각이 진행될 경우 보통 최저매각가격이 이전보다 20~30% 낮게 형성되는데 입찰 당일에는 응찰가의 10%가 아닌 해당 회차 최저매각가격의 10%를 보증금으로 준비하여 법원 경매계에 신분증 및 도장과 함께 제출하시면 됩니다. 다만 등기부상의 빚은 사라지더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이나 유치권 등 매각물건명세서상 낙찰자가 인수한다고 명시된 권리가 있는지 반드시 사전에 확인해야 하며 미납된 공용 관리비나 향후 거주자를 내보내도 명도 비용까지 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 결론적으로 빚 2억원이 낙찰자에게 넘어오는 일은 없으니 안심하시되 법원의 매각물건명세서를 통해 인수되는 권리가 전혀 없는 깨끗한 물건인지 최종 점검하신 후 본인의 자금 계획에 맞춰서 신중하게 응찰하시길 권장합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대부분의 경우, 낙찰자가 근저당 + 은행빚을 그대로 떠안지 않습니다

하지만 예외가 있어서 반드시 확인해야 합니다

예외 사항이 진짜 중요합니다

다음 중 하나라도 있으면 위험합니다

인수해야 하는 권리

이건 낙찰자가 떠안습니다

,선순위 임차인 (대항력 있는 세입자)

전입 + 확정일자 + 점유 이 조건이면

보증금 일부 또는 전부를 낙찰자가 물어줘야 할 수도 있습니다

그래서 권리분석을 잘하고 입찰해야 합니다

빚 많은 건 문제 아니고 세입자가 있는지를 확인해야 합니다

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

경매에서 말소기준권리 이후의 근저당권은 소멸됩니다. 즉, 낙찰자에게 부담이 되지 않으며 낙찰자가 대금을 납입하면 납입한 대금에서 권리순서에 따라서 배당이 되어 근저당권자에게 배당이 될 수 있습니다.

경매에 참석하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 학습 및 연습이 좀 필요하므로, 시중에 나와있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램을 활용하여 학습을 하고, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트을 통해 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용하며, 무료사이트에서 검색하여 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용이 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매의 경우 말소기준권리를 기준으로 후순위 권리는 경매이후 소멸되고, 선순위 권리는 인수가 되게 됩니다, 또한 임차권과 유치권등은 등기부상 표시되는 권리가 아닌 만큼 실제 해당 권리가있다면 상황에 따라 추가인수가 될수 있습니다, 특히 임차권의 경우는 대항력 즉 전입신고 익일날짜와 말소기준권리 비교를 통해 낙찰이후 승계가 될수도 말소가 될수도 있어 사전에 이러한 권리분석을 해보셔야 합니다. 다만 질문에서 말하는 저당권이나 근저당은 가장빠른 날짜가 말소기준권리가 되기에 어떠한 경우라도 인수되는 경우는 없습니다.

Answer 5

제가 처음으로 법원에서 진행하는 경매를 참여해볼려고 하는데 찾아보니 1회 유찰 되어서 곧 2회가 열릴예정이더라구요. 1회때 유찰되어서 그때 가격이 대략 2억 7천이였어요, 근데 등기부 등본을 보니 주택금융공사 근저당+은행빚이 3억이 넘더라구요. 이럴 경우 제가 그 집을 산다하면 근저당과 은행빚이 낙찰자한테로 오는건지, 만약 경매로 산다하면 어떻게 해야하는 지 방법을 알려주세요. 세세하고 자세하게 부탁드립니다

===> 법원 경매물건의 핵심은 권리분석결과에 따라 판단이 필요한 사항입니다. 말소기준 권리이후 근저당, 가압류 등은 모두 말소대상인 만큼 낙찰자가 인수받지 않습니다. 따라서 경매에 입찰을 원하는 경우 권리분석을 철저히 하여 보시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

경매로 아파트를 사는 것은 아파트 가격이 반값 수준일 수 있지만 동시에 복잡한 경매 절차를 이해해야 합니다.

근저당 + 은행 빚이 3억이 넘는데 2억 7천에 나와 있는 집을 경매로 사면 그 빚이 낙찰자에게 그대로 이어지는지가 핵심인데 안 그렇고 법원 경매 절차에서 배당으로 정리되는 구조라 보시면 되겠습니다.

즉 경매로 집을 사면 집에 달려 있던 빚은 배당 절차로 정리되고 낙찰자는 매각대금을 내고 소유권을 취득하는 것입니다.

감사합니다.