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세입자 낀 아파트를 매수했어요. 다음주 계약서쓰는데 특약사항 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 매매자체는 전세낀 매매를 하시는 부분이기에 해당 세입자가 퇴거하는 부분까지는 매도자와 관계가 없다고 볼수 있습니다. 보통 전세만기일에 매매를 하면서 주택을 인도받는 경우는 전세승계가 없기 떄문에 임차인의 퇴거부분은 매도자가 알아서 할 부분이지만, 지금처럼 전세를 낀 매매시에는 결국 이후 전세세입자 퇴거는 질문자님이 알아서 하셔야 할 부분입니다. 보통 임차인이 아무런 권한없이 연장을 요구할수는 없고, 보통은 갱신청구권이 있다면 이를 사용하여 연장을 하겠으나, 이 또한 실거주라면 거부할수 있기에 특별히 임차인이 버틸 근거는 없습니다. 질문자님은 만기 6~2개월전까지 실거주에 따른 연장거부의사만 확실하게 전달하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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부동산 매매 시 궁금한점 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기의 공신력이 인정되지 않으나, 질문과 같은 경우가 흔하게 발생되는 것은 아닙니다. 다만 불안하시다면 권리보험에 가입을 하시는 것도 방법이 될수는 있습니다, 아니시면 질문처럼 은행대출에 대한 상환내역서를 요청하시거나 은행을 통해 근저당말소가 맞는지를 확인하는 방법으로도 충분히 대처가 가능할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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집주인이 바뀐 사실을 뒤늦게 알았습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 임대인이 변경되어도 대항력을 갖춘 임차인은 승계가 되기 때문에 크게 문제는 없겠으나, 월세의 지급을 전 임대인에게 지급하는 부분은 문제가 될수 있습니다. 특히나 새로운 임대인이 지금까지 월세를 받지 못하였음에도 아무런 말이 없었다면 경우에 따라 월세 차임 2기 연체에 따른 계약해지를 요구할수도 있기에 우선적으로 바뀐 임대인이 누군지를 확인하는게 필요할듯 보입니다. 우선 이전 매도인에게 연락하여 새로운 임대인의 연락처를 확인하시면서 매매이후 지급된 부당이득인 월세에 대해서는 반환을 요구하시고 새로운 임대인에게 지급을 하셔야 할듯 보입니다. 다만, 질문처럼 임대인에게 아무런 말없이 매매를 하였다면 추측상 해당 매매당사자가 특수관계인일수 있어 보이긴 하는데, 정확한 부분은 이전 임대인을 통해 대화를 해보셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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세대분리 후 주택담보 생활안정자금 대출 차용
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 생활안정자금대출을 받은 뒤에 대출기간중 추가주택을 취득하면 약정위반등으로 문제가 생길수는 있으나 질문에서는 자녀에게 현금증여를 하고 자녀가 본인명의로 주택을 구매하는 것이라면 크게 문제되지 않을것으로 보이긴 합니다. 다만 증여가 아닌 차용으로 하시는 부분은 입증근거등을 반드시 남겨두셔야 증여 추정을 피하실수 있습니다. 그리고 자금추적의 경우는 질문자님이 주택을 구매할때 수도권이라면 (비수도권 6억이상 포함)일 경우 자금조달 계획서를 제출하기 떄문에 해당 자금에 현금차용등이 있다면 이는 반드시 입증근거를 남겨두시고 질문에서처럼 이자지급등을 정확하게 하셔야 합니다. 경우에 따라 자금소명요청등이 있을수도 있기 떄문입니다. 신혼부부라도 증여자와 수증자에 따라 한도가 다르기에 정확하게 상황에 따라 판단을 하셔야 하며, 일반적으로, 부부사이에는 6억 , 직계존비속간 5천만원이며, 자녀혼인시에는 혼인증여로써 1.5억(혼인증여1억+직계존비속 5천)까지 비과세가 될수는 있습니다,
경제 / 부동산
25.12.08
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토지거래허가(토허제) 지역 매수 시 실거주 일주일 유예 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다. 토지거래허가구역내에서 실거주의무는 기준일이 등기일이 아니라 허가를 받은 날로부터 4개월 안에 잔금납부 및 소유권등기이전 및 실거주까지 하셔야 하니다. 그러므로 허가을 받은 시점을 기준으로 날짜를 계산해보시면 되는데 질문처럼 일주일 정도를 고려해도 사실상 사전 허가이후 대출등을 고려해도 잔금일까지는 2개월정도 이기에 사실상 크게 문제되지 않을것으로 보이나, 혹시 모르니 확인은 해보시면 될듯 보입니다. 그리고 일단 날짜가 하루이틀 혹은 일주일정도 차이가 생기면 이때는 잔금일에 바로 전입신고를 해두시면 크게 실거주의무에 따른 문제는 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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집 안나가는 경우 전세금 못돌려 받나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 임대인에게 어떻게 할지를 물어보실 부분은 아닙니다. 일단 계약만료일에 보증금 반환가능여부를 먼저 체크하여야 하는데 질문에서 임대인은 매매가 되지 않으면 반환의사가 없는 것으로 보입니다. 이런 경우 난해해질수밖에 없는게 본인이 새로 이사갈 주택을 구할때 보증금 반환시점이 불분명해지게 되어 다음 주택계약도 하기 어려워질수 있기 떄문입니다. 일단 임대인은 만기일 반환의사가 없는 것으로 이해가 되기에 임대인에게 매매계약 체결이 되고 최소 한딜이상의 이전 기간을 줄것으로 먼저 요청하고 확답받으시고 , 만기일이후에는 임차권 등기명령 및 지급명령을 신청하셔야 합니다. 만약 이후에도 반환이 늦어질 경우 결국은 반환소송을 거쳐 해당 매물을 경매신청하셔야 하는 단계로 이어지게 됩니다,
경제 / 부동산
25.12.08
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부동산 없이 집주인과 세입자 단독으로 전세계약(연장 포함) 진행하는 것 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 재계약의 경우는 부동산을 거치지 않아도 관계가 없으며, 별도의 계약서 작성을 하시거나 기존 계약서를 수정하는 방식으로 하시면 됩니다. 보통은 전세대출이나 전세보증보험등이 있다면 재계약시 연장이 필요하기에 되도록 표준계약서 양식을 다운받아 필요한 부분을 기재하여 서명 및 날인 하는 방식으로 하셔도 됩니다. 특약에는 반드시 기존계약을 연장하는 계약임을 명시하시면 되고, 인상이 된 경우에는 확정일자 재부여 및 전월세신고를 하시고 대출기관과 보증보험을 통해 연장에 따른 필요한부분을 추가 확인하여 적용하시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.12.08
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1년 단위 월세 재계약시 갱신청구권 사용하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권 사용의 경우는 임차인의 의사표시로 사용여부를 판단하게 됩니다. 그러므로 사용할지 여부는 임차인의 선택이고, 보통 법적 최소거주기간 2년이 있기에 현 계약에서는 갱신청구권이 아닌 법적 최소기간에 따른 1년추가연장을 줃장하시는게 유리할듯 보입니다. 그렇게 되면 1년뒤에는 갱신청구권을 사용할수 있기 떄문입니다. 물론 상대방의 입장에서는 현 계약시 갱신청구권 사용이 유리하기에 연장계약서등에 특약으로 갱신청구권 사용을 명시할수 있기에 이러한 부분은 잘 확인하여 기재되어 있다면 뺴줄것을 요구하셔야 합니다. 어차피 2년 미만의 계약은 갱신청구권이 아니라도 법에 따라 거부할수 없는 상황이기 떄문입니다 . 그리고 연장시에 계약조건 인상의 경우는 상황에 따라 가능한 부분으로 시세가 상승하였다면 임대인이 인상요구를 할것이고 만약 갱신청구권을 사용하면 인상의 범위는 5%이내로 제한이 될수 있습니다 . 재계약시 부동산을 통해 계약서 작성은 선택사항이지 의무사항이 아닙니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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매매계약 부동산중개인이 마음에 안들면 다른 부동산통해서 매매할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시점에 따라 다르겠으나, 아직 매물만 보신 상태라면 중개사 계약이 성사된게 아니기에 다른 부동산을 통해 계약을 진행하셔도 문제는 없겠으나, 중요한 부분은 해당 매물이 질문에서 말한 중개사무소 단독 매물이라면 결국 다른 부동산 중개인을 통해도 해당 중개사와 공동중개를 해야하는데, 해당 중개사 입장에서는 임장까지 한 상태에서 다른 중개사가 개입한 것이기에 의뢰인을 통해 질문자님과의 계약을 거부하도록 유도할 가능성이 있습니다 . 어차피 소유자와의 의사소통은 해당 중개사만 할수 있는 상황이기 때문입니다 . 그리고 마음에 드시는 중개인도 동일지역내에서 문제가 생길 여지가 있기에 이러한 상황에서는 중개를 거부할가능성도 있습니다. 즉, 중개사를 교체하여 진행할 방법은 시기상 가능하겠으나, 이렇게 하려면 최소한 매물이 여러부동산 매물로 등록된 상태여야 하는데, 현재 질문의 상황만 보면 쉽지 않은 상황으로 인지가 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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월세 계약서 임차인부담 리모델링 특약
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인에게 갱신청구권이 있더라도 질문처럼 실거주를 이유로 거부를 할수 있기 때문에 계약기간을 자체를 4년으로 하시는게 맞을듯 보입니다. 물론 상대방 동의가 필수이기 때문에 협의를 통해 조정해 보셔야 하며, 이를 거부하는 경우 인테리어등은 한번더 고려를 해보시는게 좋을듯 보입니다. 만약 이러한 협의가 되지 않을 경우 2년 계약으로하되, 특약등으로 2년뒤 실거주등으로 추가 연장을 거부하는 경우 인테리어비용에 대한 반환등을 기재하는 것도 하나의 방법이 될수 있어보입니다. 중개사가 있다면 적절한 수준에서 조정을 해줄것으로 보이고, 반려동물 키우는 부분은 별도의 금지특약이 없다면 이를 이유로 중도해지를 할수는 없기 때문에 사전동의를 받는게 가장 좋지만, 상황에따라 그대로 계약을 진행하셔도 될듯 보입니다. 물론 퇴거시에는 반려동물에 따른 청소비용등은 발생될수 있습니다, 그리고 특약에 원상복구의무 면제특약을 넣으시는게 필요한데, 모든 부분이 아닌 인테리어에 대한 부분을 반드시 기재하셔야 합니다. 혹시라도 퇴거시에 원상복구를 요구하는 경우 난해해질수 있기 때문입니다. 사실 임차인이 자기 비용으로 인테리어를 하는 것은 경험상 추천드리기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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