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답변 내역

정부에서 주택공급안정화대책을 내놓았는데, 공급확대에 중점을 둔것 같습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금까지 정부가 발표한 부동산대책중 공급관련 대책은 9.7대책이라고 할수 있습니다. 해당 정책내용상 2030년까지 수도권에 135만호에 주택공급을 목표로 매년 평균 27만호의 신규주택을 공급하겠다는 부분이였습니다. 이를 현실화할 방법으로 공공택지에 대한 주택개발, 기존 재건축,재개발 가속화, 3기신도시 개발 가속화등을 모두 포함되기에 공급에 따른 건설업 경기 활성화는 어느정도 기대가 되는 부분이 있습니다, 다만 위 계획의 현실성 여부에 대해서는 논란이 많고, 주로 공공개발주체(LH)가 택지개발 및 주택건설공급까지 진행하는 것으로 발표한 만큼 기존 건설사들은 이러한 시공수주에만 국한될것으로 보이기에 수익성이 높지 않아 참여에 따른 수익성개선등이 가능할지는 의문이 생기는 부분들이 있습니다 .
경제 / 부동산
25.10.22
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아파트 재개발 사업시행인가를 받고 관리처분인가까지 얼마 걸려요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사업시행인가 이후부터 관리처분인가까지는 개발사업별 차이는 있겠으나 보통 2년내 마무리되는게 일반적입니다. 이렇게 기간이 길어지는 이유는 관리처분인가에는 조합원의 분양 및 권리에 대한 확정이 이루어지는 시점이기에 가장 조합원간 의견차이가 심하게 발생될수 있어 이를 수렴하여 동의 절차를 진행하는데 시간소요가 되기 떄문입니다. 이주비에 대한 부분은 사실상의 대출이라고 보시면 되고, 보통 주택감정평가액의 60~70%수준으로 한도가 나오게 됩니다. 착공부터 완공까지는 해당 공사규모나 진행과정에 따라 차이가 있겠으나 대부분 2~3년내 마무리가 됩니다. 사업진행이 원할하기 위해서는 세대의 규모보다는 시행사와 조합원들간 의견일치에 따라 달라지는 부분이고, 사실상사업이 원할하지는 각 개발사업마다 크게 차이가 나기 때문에 케이스바이케이스입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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금 시세는 보통 각 국 시세를 기준으로 따라가게 되는건가요?
금시세의 경우 뉴욕거래소에서 거래되는 국제 금시세가 전세계에서 사용되는 기본시세라고 보시면 됩니다 ,다만 해당 금시세는 달러기준으로 책정이되고 이는 각 나라마다의 환율이나 투자수요, 금 유통에 따른 비용과 마진의 차이등으로 인해 나라별로 약간의 차이가 날수는 있습니다. 최근에 우리나라의 경우 국제시세 대비 20% 높은 프리미엄이 붙어 거래되는 게 사실인데 ,이는 국내 금수요가 급증된 이유와 고환율의 영향이 큽니다. 다만 이러한 프리미엄이 단기적으로는 크게 차이가 날수는 있지만 중장기적으로는 국제금시세에 수렴해가기 때문에 이러한 상황에서의 투자는 유의가 필요하다는 게 전문가들의 의견입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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집주인의 6개월 상환조건 주담대 요구관련 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 거주중이고 계약기간이 진행중이라면 본인이 원한다고 해서 아무시기에 보증보험에 가입을 할수 있는건 아닙니다. 보통 전세보증보험은 계약기간 전체중 1/2 경과되지 않은 상태에서 가입이 가능하기 떄문입니다, 그리고 현시점이 가입가능한 시점이라면 가입을 하시는게 위 대출여부와 관계없이 유리합니다. 기본적으로 전세보증금이 5억인데 입주시점에 보증보험에 가입을 하지 않는 경우는 드물기 때문입니다. 그리고 현재 전입신고를 하셨다면 이미 대항력이 확보된 상태로 이후에 임대인 받는 주택담보대출은 후순위권리가 됩니다. 그에 따라 설령 경매등이 진행되어도 본인이 우선 배당을 받기 때문에 후순위 근저당 자체는 본인의 임차권 순위에 영향을 주지는 않으나, 보통 은행권에서 후순위 대출시 선순위 임차인에 동의를 요구하기 떄문에 임대인이 위처럼 제안을 한것으로는 보입니다. 그리고 구두협의한 사항에 대해서는 문서화를 통해 이행각서등을 작성하시는 게 맞을듯 보이고, 해당 이행각서등은 민사상 법적입증근거로써 효력은 있겠으나, 분쟁 대비를 위해서는 공증을 받으시는게 가장 안전합니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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무료로 제공하던 서비스를 유료화 하는 기업들이 많은데, 마케팅의 한 방식인건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마케팅의 방식일수도 있지만 현실적으로 해당 어플이나 서비스를 유지하기 위한 하나의 수익창출 행위라고 볼수 있습니다. 일반적으로 신생 앱등은 대중화가 되지 않았기에 우선적으로 고객확보가 중요하고 이러한 고객확보 및 유지를 위해 많은 서비스를 제공 및 개선하고 그 피드백으로써 앱 기능이나 부가가능을 업데이트 및 완성도를 높이게 됩니다. 이후 어느정도의 회원들이 있고 유입수나 이용횟수가 늘어나는 데이터가 확보되면 많은 무료서비스에 대해서 일부를 유료서비스로 전환하고 이를 고정적인 수입이 나오는 파이프라인을 구성하게 됩니다. 결국은 마케팅의 전략도 있겠으나, 모든 앱이 장기운영을 유지하고 서비스를 확대하기 위한 일반적인 방향이라고 이해를 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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이사 관리비 정산에 관한 궁금한 점 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 계약기간까지 관리비부담을 하시는게 맞겠으나, 24일퇴거시에 바로 다음 임차인이 들어올경우나 해당일자에 보증금을 돌려받고 주택점유를 이전하는 경우에는 부담의무가 없다고 보는게 맞을듯 보입니다. 결국 임대인과 협의를 어떻게 하셨는지가 중요한데, 질문의 경우처럼 본인스케줄상 미리 퇴거를 하는 경우라면 만기까지의 관리비 및 월세등을 부담하시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 관리비를 24일에 정산을 하셔도 25~29일까지 빈집이라 별도관리비에 대한 부담은 적겠으나, 공동관리비는 일자별로 사용여부와 관계없이 금액이 산정되기 때문에 관리사무소에서 말한 0원이 되지는 않을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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생애최초 주택대출을 받아 집 매매 계획하고 있는데 대출예상금액이 얼마일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정확한 대출사항은 은행을 통해 확인하시는게 맞습니다. 방공제의 경우 일반적으로 수도권 6억이하 주택의 경우 은행이나 관련상품에 따라 방공제 면제가 가능한 경우도 있습니다. 보통 생애최초 보금자론 대출의 경우도 특례보증보험 가입조건등을 충족하면 방공제없이 LTV한도까지 대출이 가능한것으로는 알고 있습니다. 자세한 사항에 대해서는 추가가적인 확인은 필요하겠으나 개인적 생각으로는 위 주택가격이라면 일부조건만 중족된다면 방공제 없이 대출이 가능할것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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직거래 전세 계약 시 공인중개사 수수료 문의 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정상적인 중개사를 통한 계약진행과 다르지 않기 떄문에 중개수수료는 두분다 부담이 될것으로 보입니다. 우선 거래상대방을 내가 직접 찾아 계약서 작성만을 중개사무소에 요청하는 경우 일반적으로 중개수수료 없이 대필료만을 부담하지만 계약서작성과 해당 계약서상 보증보험가입등을 위해 중개사의 서명 및 날인이 기재되는 경우에는 대부분 중개사무소는 정상적인 중개수수료를 요구할가능성이 높습니다. 이는 해당 계약서상 서명및날인으로 본인의 중개상 책임을 모두 부담하여야 하기 때문에 중개사 입장에서는 본인이 안전성을 확인하지 않은 매물과 의뢰인이 대해서 이러한 부담을 지기는 쉽지 않기 떄문입니다. 그래서 실제 보증보험가입을 위한 중개사무소 날인등을 원하는 경우 금액과 관계없이 거부하는 중개사무소도 적지 않습니다. 다만 정상적인 중개에 비해 거래상대방을 찾아야 되는 점은 없기에 정상적인 중개수수료에서 일정부분 할인협의를 통해 진행하실수도 있고, 질문처럼 의뢰한 쪽에만 중개보수를 요구할수도 있는데 결국은 중개사무소마다 차이가 있을수 있어 실제 방문하여 협의를 해보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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주담대 무주택자 조건 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신혼부부특례대출의 경우는 신청자만 무주택세대주이면 되고 배우자가 반드시 무주택세대주일 필요은 없는것으로 알고 있습니다. 그에 따라 본인이 임대차를 체결하고 무주택세대주 상태에서 배우자분이 세대원으로 들어올 경우 무주택자라면 대출신청에는 문제가 없을것으로 예상됩니다. 그리고 여자친구 부모님과 주택임대차를 체결할지는 협의를 통해 정하시면 되는데, 사실상 생애최초대출과 임대차계약여부는 관련이 없을것으로 보입니다. 만약 무상임대차를 통해 진행을 하더라도 크게 문제는 없겠으나, 보통의 무상임대차도 사용수익에 대한 부분은 증여로 추정될수 있고 다른 변수가 존재할 수 있기에 적은 금액수준이라도 실제 임대차계약을 통해 입주를 하시는게 나을것으로는 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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서울 부동산 매매 물량 최근 급격하게 감소하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매매물량이 줄어든 이유는 거래가능성이 현저하게 떨어졌기 떄문입니다. 쉽게 말해서 매물을 내놓아도 이전처럼 실거주가 아니면 구매가 어렵고, 대출제한으로 인해 자금조달이 원할하지 않으면서 매수자가 감소되면서 거래가능성이 낮아졌기에 기존매물들도 회수되는 분위기 입니다. 또한 현재 정책실행이 막 되기 시작한 시점이기에 매도자 입장에서는 시장 상황을 관망하는 추세라는 점도 이유가 될수 있습니다. 다만, 이러한 움직임이 중장기적으로 이어질것으로는 보이지 않으며, 단기적인 흐름으로 판단이 되기 떄문에 추후 정책변경이나 시장상황변화등에 따라 다시 매물들이 시장으로 나올 가능성은 있습니다 .
경제 / 부동산
25.10.22
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