답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기는 주택 임대차 계약을 가장하여 보증금을 빼돌리는 범죄 행위입니다. 전세사기에 당하지 않으려면 다음과 같은 방법을 준수하는 것이 좋습니다.1 전세계약을 체결하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 집주인의 신분증과 주민등록증을 대조해야 합니다. 등기부등본은 집주인이 집을 언제 어떻게 산 것인지, 얼마의 대출이 있는지, 전세권이 설정되어 있는지 등을 알 수 있는 중요한 서류입니다. 등기부등본은 인터넷으로도 신청할 수 있습니다.2 전세계약을 체결할 때는 반드시 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 세입자의 대항력을 확보하는 것으로, 집주인이 집을 팔거나 경매에 넘어갈 경우에도 세입자의 전세금을 보호받을 수 있습니다. 확정일자는 전입신고를 한 날짜를 공증하는 서류로, 주민센터에서 600원에 발급받을 수 있습니다.3 전세계약을 체결할 때는 가능하면 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매에 넘어갈 경우에도 보증기관이 세입자에게 전세금을 보상해주는 제도입니다. 전세보증보험에 가입하려면 집주인의 동의가 필요하며, 보험료는 집주인이 부담합니다.이 외에도 전세사기 예방을 위해 다양한 정보와 자료를 찾아보실 수 있습니다. 전세사기 예방센터나 전세사기 피해자 지원센터 등의 사이트를 방문하시면 도움이 될 것입니다. 또한 전세사기 특별법이 2023년 1월 1일부터 시행될 예정이니, 이에 대해서도 알아두시면 좋겠습니다. 전세사기 특별법은 전세사기 피해자에게 보상금을 지급하고, 전세사기 범죄자에게 강력한 처벌을 가하는 내용을 담고 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 입주권은 토지등소유자로서 조합원 자격이 인정되는 경우에만 받을 수 있습니다. 따라서 건물 명의와 서대주 명의는 재개발 입주권과 관련이 없습니다. 중요한 것은 토지 명의와 토지의 면적입니다. 토지 명의가 여러 명인 경우에는 토지의 면적에 비례하여 입주권을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 토지 명의가 A와 B로 되어 있고, 토지의 면적이 100㎡이라면, A와 B는 각각 50㎡의 입주권을 받을 수 있습니다. 만약 토지 명의가 A로만 되어 있고, A와 B가 부부인 경우에는 A가 100㎡의 입주권을 받을 수 있습니다.재개발 입주권을 받은 후에는 입주권을 양도하거나 분양받을 수 있습니다. 입주권을 양도할 때에는 양도소득세가 부과되므로 주의해야 합니다. 입주권을 분양받을 때에는 1세대 1주택 공급 원칙이 적용됩니다. 즉, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택만 분양받을 수 있습니다. 따라서 입주권을 받을 때에는 본인 또는 배우자의 명의 중 아무거나 받을 수 있습니다. 다만, 입주권을 받은 명의로 신주택을 분양받아야 합니다. 예를 들어, A가 입주권을 받았다면, A의 명의로 신주택을 분양받아야 하고, B의 명의로는 분양받을 수 없습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 후 확정신고는 계약 체결일 이후 30일 이내에 해야 합니다. 확정신고를 하면 임차인은 우선변제권을 가지게 되는데, 이는 임대인이 임대주택을 공매, 경매 등에 부쳐졌을 때 다른 후순위보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 확정신고를 늦게 하거나 하지 않으면 우선변제권을 상실하거나 임대차계약의 존재를 입증하기 어려워질 수 있습니다. 따라서 확정신고는 가능한 빠르게 하는 것이 좋습니다. 확정신고는 온라인으로도 할 수 있는데, 방법은 다음과 같습니다.1 대법원 인터넷 등기소에 회원가입하고 공인인증서를 준비합니다.2 로그인 후 ‘확정일자 신청’ 메뉴를 선택하고 임차인 자격으로 주소와 임차인 명칭을 작성합니다.3 계약서를 스캔하거나 촬영하여 첨부하고 수수료 500원을 결제합니다.4 신청이 완료되면 1~2시간 후에 부여 또는 반려 메시지를 수신하게 됩니다.5 확인 후 출력도 가능합니다.확정일자를 받으면 계약서에 도장이 찍히고, 등부번호와 확인 기관이 기재됩니다. 확정일자는 받는 그 즉시 효력이 발생하지만, 우선변제권은 임차인이 전입신고와 입주를 완료한 다음날 0시부터 발생합니다. 전입신고는 관할 주민센터나 동사무소에서 할 수 있으며, 신분증과 원본 계약서가 필요합니다. 전입신고는 계약서 작성 후 언제든지 할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 조합원 자격 요건은 지역별로 다를 수 있습니다. 서울시의 경우, 재개발 사업에 참여하려면 토지의 총 면적이 90m2 이상이어야 합니다. 그러나, 토지의 총 면적이 30~90m2 미만인 경우에도 무주택자라면 조합원 자격이 인정됩니다. 무주택자란, 지목과 현황 모두 '도로’인 경우를 제외하고, 사업시행인가고시일부터 준공고시일까지 주택을 소유하지 않은 자를 말합니다.따라서, 토지가 65m2인 경우에도 무주택자라면 재개발 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 만약 주택을 소유하고 있다면, 재개발 조합원 자격이 미달될 수 있습니다. 이 경우에는 다른 예외규정이 적용되는지 확인해보셔야 합니다. 예외규정에는 상속/이혼, 근무상/생업상/질병치료/취학/결혼 등의 사유로 세대원 전원이 다른 시/군으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우, 1세대 1주택자 10년 보유 5년 거주하는 경우, 사업시행인가 이후 3년 내 착공 못한 경우 + 3년 계속 보유하는 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우 + 3년 계속 보유하는 경우 등이 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 중도 해지는 임차인의 사정에 따라 다르게 진행될 수 있습니다. 일반적으로는 임대인에게 중도 해지 사유를 설명하고 사정을 통해 임대인의 동의를 얻어야 합니다. 임대인이 동의한다면 새로운 임차인을 구해놓고 전세 보증금을 반환받을 수 있습니다. 새로운 임차인을 구하는 중개수수료는 계약서에 특약사항으로 기재되어 있을 수 있으므로 확인해보시기 바랍니다. 만약 임대인이 동의하지 않는다면 계약기간이 만료될 때까지 이사를 할 수 없거나 전세 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다. 이럴 경우에는 임차인의 권리를 보호하기 위해 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 임차 목적물에 하자가 있거나 계약 내용과 현저하게 다른 경우에는 정당하게 임대인에게 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 또한, 묵시적 갱신이 적용되는 경우에는 계약기간 만료 2개월 전에 해지 통보를 하면 계약이 종료될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 잔금대출을 받으려면 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.1 본인의 보유 자산 확인: 전세집 잔금대출을 받으려면 전세금의 일부를 본인이 보유하고 있어야 합니다. 일반적으로 전세금의 30% 이상을 보유하고 있어야 합니다. 예를 들어, 전세금이 2억원인 경우에는 6천만원 이상을 보유하고 있어야 합니다. 보유 자산은 현금, 예금, 적금, 주식, 펀드, 보험, 연금 등이 포함됩니다.2 전세 물건 찾기: 전세집 잔금대출을 받으려면 전세 계약을 할 물건을 먼저 찾아야 합니다. 전세 물건을 찾을 때는 인터넷, 부동산 앱, 공인중개사 등을 통해 알아볼 수 있습니다. 전세 물건을 찾을 때는 물건의 위치, 크기, 구조, 난방방식, 관리비, 주변환경, 교통편 등을 고려해야 합니다.3 은행 가심사 받기: 전세 물건을 찾았다면, 전세집 잔금대출을 받을 수 있는지 은행에 가심사를 받아야 합니다. 가심사란 대출 가능 여부와 한도를 미리 확인하는 것을 말합니다. 가심사를 받으려면 은행에 방문하거나 인터넷, 전화 등을 통해 신청할 수 있습니다. 가심사를 받을 때는 본인의 신분증, 소득증빙서류, 전세 물건의 등기부등본, 전세 계약서 등을 제출해야 합니다. 가심사 결과는 은행마다 다르지만, 일반적으로 1~2일 내에 알려줍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.문의 1) 전세 보증 보험에 가입을 한 상태라도 경매 이후 선순위채권 2.5억을 먼저 반환하고 차액 1.5억 (0.2억 손실) 만 반환해주나요?답변: 전세 보증 보험에 가입을 한 상태라면, 경매 이후에도 전세금 전액을 반환받을 수 있습니다. 전세 보증 보험은 임차인의 전세금 반환채권을 주택도시보증공사가 보증하는 제도로, 임대인이 파산하거나 전세금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증금액을 지급해 줍니다. 따라서, 임대인의 선순위 채권이나 경매 낙찰가와는 무관하게 전세금을 보호받을 수 있습니다.문의 2) 전세 보증 보험에 가입 시 전세 만기 이후 임대인의 파산, 전세금 미반환에 대해서는 전세금 전액 반환해주나요?답변: 네, 전세 보증 보험에 가입하면 전세 만기 이후 임대인의 파산, 전세금 미반환에 대해서도 전세금 전액을 반환받을 수 있습니다. 전세 보증 보험은 임차인의 전세금 반환채권을 주택도시보증공사가 보증하는 제도로, 임대인이 파산하거나 전세금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증금액을 지급해 줍니다. 전세 보증 보험은 임차인이 신청하고 비용을 부담하는 제도이므로, 임대인의 사정과는 무관하게 전세금을 보호받을 수 있습니다.문의 3) 만약, 본 전세 계약 만기 시 재계약 또는 갱신권을 사용할 경우 보증 보험을 재가입 해야하나요? 보증 보험의 이행 조건, 그리고 대항력 확보 및 전세금 전액 확보 위한 전략에 대해서 상세히 설명 부탁드립니다.답변: 만약, 본 전세 계약 만기 시 재계약 또는 갱신권을 사용할 경우, 보증 보험을 재가입해야 합니다. 보증 보험은 계약 기간에 따라 발효되므로, 계약 기간이 변경되면 보증 보험도 갱신해야 합니다. 보증 보험의 이행 조건은 다음과 같습니다1 보증 보험 가입 시, 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 증거이며, 확정일자는 임차인의 전세권이 확정되었다는 증거입니다. 이 두 가지를 통해 임차인은 경매 낙찰자에 대한 대항력을 확보할 수 있습니다.2 보증 보험 가입 후, 임차인은 임대인의 파산, 전세금 미반환 등의 사유로 전세금을 돌려받지 못할 경우, 주택도시보증공사에 보증금액을 청구할 수 있습니다. 보증금액은 임차인이 신청한 금액으로, 수도권은 7억 이내, 그 외 지역은 5억 이내입니다.3 보증 보험 가입 시, 임차인은 보증 보험료를 납부해야 합니다. 보증 보험료는 보증금액과 계약 기간에 따라 달라지며, 일반적으로 보증금액의 0.2%~0.3% 정도입니다. 보증 보험료는 임차인이 부담하며, 임대인이 부담하도록 요구할 수 없습니다.보증 보험의 이행 조건과 대항력 확보 및 전세금 전액 확보를 위한 전략은 다음과 같습니다.1 보증 보험 가입 시, 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 증거이며, 확정일자는 임차인의 전세권이 확정되었다는 증거입니다. 이 두 가지를 통해 임차인은 경매 낙찰자에 대한 대항력을 확보할 수 있습니다. 전입신고는 주민센터에서, 확정일자는 공인중개사를 통해 받을 수 있습니다.2 보증 보험 가입 후, 임차인은 임대인의 파산, 전세금 미반환 등의 사유로 전세금을 돌려받지 못할 경우, 주택도시보증공사에 보증금액을 청구할 수 있습니다. 보증금액은 임차인이 신청한 금액으로, 수도권은 7억 이내, 그 외 지역은 5억 이내입니다. 보증금액을 청구하기 위해서는 보증 보험 가입 증서, 전세계약서, 전입신고증, 확정일자부, 임대인의 파산신고서 또는 전세금 미반환 사실을 증명하는 서류 등을 제출해야 합니다.3 보증 보험 가입 시, 임차인은 보증 보험료를 납부해야 합니다. 보증 보험료는 보증금액과 계약 기간에 따라 달라지며, 일반적으로 보증금액의 0.2%~0.3% 정도입니다. 보증 보험료는 임차인이 부담하며, 임대인이 부담하도록 요구할 수 없습니다. 보증 보험료는 보증 보험 가입 시 일시납으로 납부하거나, 분납으로 납부할 수 있습니다. 분납의 경우, 보증 보험료에 이자가 붙으므로, 일시납이 유리합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축물 준공사용승인 확인 방법은 다음과 같습니다.건축물 대장을 통해 확인할 수 있습니다. 건축물 대장은 건축물의 위치, 구조, 용도, 면적, 건축주, 설계자, 시공자, 감리자 등 건축물에 관한 기본적인 사항을 기록한 공문서입니다. 건축물 대장은 행정안전부의 국가공간정보포털에서 온라인으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 건축물 대장에서 준공사용승인일자, 준공사용승인번호, 준공사용승인기관 등을 확인할 수 있습니다.건축물의 용도변경 승인 여부도 건축물 대장에서 확인할 수 있습니다. 건축물 대장에서 용도변경 승인일자, 용도변경 승인번호, 용도변경 승인기관 등을 확인할 수 있습니다. 용도변경 승인이 없는 경우에는 건축물의 용도를 변경할 수 없습니다.제2종 근린생활시설(사무실)을 주택으로 매매하는 것은 다음과 같은 점을 유의해야 합니다.제2종 근린생활시설은 주거용으로 사용할 수 있지만, 주택으로 인정되지 않습니다. 따라서 주택으로 간주해서 매매할 수 없습니다. 주택으로 인정되려면 주택건축기준에 적합하고, 주택용도로 용도변경 승인을 받아야 합니다.제2종 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우에는 임대차 보호를 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받을 수 있으며, 임대차보호법에 따라 임대료 인상이나 임대차 해지에 대한 제한을 받습니다.제2종 근린생활시설을 매매하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 양도차익에 따라 다르게 적용되며, 보유기간이 짧을수록 세율이 높습니다. 양도소득세는 적용시점, 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 거래전 세무전문가와 충분한 상담을 권장합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환보증이란, 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 소송을 방지하기 위해, 보험회사나 공공기관이 임차인에게 전세금을 보장해 주는 보험상품입니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 가입하는 임대보증금보증과 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증으로 구분됩니다.임대보증금보증은 임대인이 임대차계약을 체결할 때 임차인에게 전세금을 보증하는 보험회사나 공공기관에 보증료를 납부하고 가입하는 보험입니다. 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 전세금을 돌려주고, 보험회사나 공공기관에 보증서를 반환합니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보험회사나 공공기관이 임차인에게 전세금을 지급하고, 임대인에게 보증금을 청구합니다. 임대보증금보증의 가입조건은 보험회사나 공공기관마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다.임대차계약기간이 1년 이상일 것전세금이 주택가격의 100% 이내일 것임대차계약서에 보증금반환보증의 가입 여부와 보증기관을 명시할 것임대차계약서에 보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것임대차계약서에 임차인의 전세금 반환 요구시 임대인이 보증금반환보증의 보증서를 반환할 것을 명시할 것임대차계약서에 임차인이 보증금반환보증의 보증서를 반환하지 않을 경우 임대인이 보증금반환보증의 보증기관에 보증금반환채권을 양도할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 임차인이 보증금반환보증의 보증서를 반환하지 않을 경우 임대인이 보증금반환보증의 보증기관에 임차권을 이전할 수 있음을 명시할 것전세보증금반환보증은 임차인이 임대차계약을 체결할 때 임대인에게 전세금을 지급하고, 보험회사나 공공기관에 보증료를 납부하고 가입하는 보험입니다. 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 전세금을 돌려주고, 임차인은 보험회사나 공공기관에 보증서를 반환합니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보험회사나 공공기관이 임차인에게 전세금을 지급하고, 임대인에게 보증금을 청구합니다. 전세보증금반환보증의 가입조건은 보험회사나 공공기관마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다.임대차계약기간이 1년 이상일 것전세금이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하일 것임대차계약서에 보증금반환보증의 가입 여부와 보증기관을 명시할 것임대차계약서에 보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것임대차계약서에 임차인의 전세금 반환 요구시 임대인이 보증금반환보증의 보증서를 반환할 것을 명시할 것임대차계약서에 임차인이 보증금반환보증의 보증서를 반환하지 않을 경우 임대인이 보증금반환보증의 보증기관에 보증금반환채권을 양도할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 임차인이 보증금반환보증의 보증서를 반환하지 않을 경우 임대인이 보증금반환보증의 보증기관에 임차권을 이전할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 공인중개사의 확인이 있을 것임차인이 전세금의 5% 이상을 지급하고, 전입신고와 확정일자를 취득할 것임대차계약서에 임차권등기명령 신청접수를 할 것을 명시할 것임대차계약서에 임차권등기명령 신청접수를 하지 않을 경우 보증금반환보증의 보증기관에 임차권을 이전할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 임차권등기명령 신청접수를 하지 않을 경우 보증금반환보증의 보증기관에 보증금반환채권을 양도할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 임차권등기명령 신청접수를 하지 않을 경우 보증금반환보증의 보증기관에 보증금반환채권을 양도하거나 임차권을 이전하는 경우 보증금반환보증의 보증료를 추가로 납부할 것을 명시할 것

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 소송은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 소송입니다. 전세금 반환 소송을 제기하기 위해서는 임대차 계약의 종료와 전세금 반환 요구에 대한 증거가 필요합니다. 보통은 계약 종료에 따른 의사표시와 전세금 반환 요구를 내용증명으로 보내서 증거를 확보합니다. 내용증명은 변호사의 도움을 받아 작성하면 더 효과적입니다.전세금 반환 소송을 제기하면 임대인은 여러 가지 방어를 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 계약의 존속을 주장하거나, 전세금의 일부를 사용한 사실을 주장하거나, 임차인의 임대물건 손상을 주장하거나, 임차권을 증여예약한 사실을 주장할 수 있습니다. 이런 경우에는 재판부는 양측의 입증자료를 검토하고 판단을 내립니다. 따라서 소송 기간은 임대인의 법률적 대응 태도에 따라 달라질 수 있습니다.질문자님의 경우에는 임대인이 임차권을 증여예약한 사실을 주장할 가능성이 있습니다. 증여예약이란 재산을 증여할 의사를 표시하고, 증여의 대상이 되는 재산에 대해 증여예약의 등기를 하는 것입니다. 증여예약을 한 경우에는 증여예약자는 재산을 처분할 수 없고, 증여예약을 받은 자는 증여예약의 취소를 청구할 수 있습니다. 즉, 임차권을 증여예약한 경우에는 임대인은 임차권을 처분할 수 없고, 임차권을 증여예약받은 자는 임차권의 취소를 청구할 수 있습니다.하지만 증여예약은 임차권의 존속과 전세금 반환의 의무에 영향을 주지 않습니다. 임차권은 임대차 계약에 따라 존속하고, 임대차 계약이 종료되면 임차권도 소멸합니다. 임대인은 임차권을 증여예약하였다고 하더라도 임차권이 존속하는 동안에는 임차인의 임차권을 침해할 수 없습니다. 또한 임대인은 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 전세금을 반환해야 합니다. 임차권을 증여예약하였다고 하더라도 전세금 반환의 의무는 면제되지 않습니다.따라서 질문자님은 임대차 계약의 종료와 전세금 반환 요구에 대한 증거를 확보하셨다면, 임대인이 증여예약을 한다고 해도 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인이 증여예약을 방어로 주장한다면, 재판부는 증여예약이 임차권의 존속과 전세금 반환의 의무에 영향을 주지 않는다고 판단할 가능성이 높습니다. 물론, 임대인이 다른 방어를 할 수도 있으니, 전세금 반환 소송을 제기하기 전에 변호사의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.