전세 보증 보험 가입 이후, 전세 만기 전 경매 넘어갈 경우 전세금 반환 가능 여부
융자가 있는 집에 전세 금액을 낮추어 KB 시세 기준으로 전세 보증 보험 가입이 진행되어 있습니다.
전세 만기 전 경매가 넘어갈 시, 보증 보험에서 전액을 반환해주는 것인지 또는 이 경우엔 경매 이후 선순위채권 이후 남은 금액만 반환해주는 것인지 궁금합니다.
예) 아파트 시세가 5억이라는 가정하고, 경매에 낙찰가가 시세 대비 80% (4억) 된다는 전제.
<임대인은 융자가 2.5억이 있고, 저(임차인)은 본 전세 계약에 전세금 1.7억을 설정함_(융자 + 전세금=4.2억)>
문의 1) 전세 보증 보험에 가입을 한 상태라도 경매 이후 선순위채권 2.5억을 먼저 반환하고 차액 1.5억 (0.2억 손실) 만 반환해주나요?
문의 2) 전세 보증 보험에 가입 시 전세 만기 이후 임대인의 파산, 전세금 미반환에 대해서는 전세금 전액 반환해주나요?
문의 3) 만약, 본 전세 계약 만기 시 재계약 또는 갱신권을 사용할 경우 보증 보험을 재가입 해야하나요?
보증 보험의 이행 조건, 그리고 대항력 확보 및 전세금 전액 확보 위한 전략에 대해서 상세히 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
문의 1) 전세 보증 보험에 가입을 한 상태라도 경매 이후 선순위채권 2.5억을 먼저 반환하고 차액 1.5억 (0.2억 손실) 만 반환해주나요?
답변: 전세 보증 보험에 가입을 한 상태라면, 경매 이후에도 전세금 전액을 반환받을 수 있습니다. 전세 보증 보험은 임차인의 전세금 반환채권을 주택도시보증공사가 보증하는 제도로, 임대인이 파산하거나 전세금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증금액을 지급해 줍니다. 따라서, 임대인의 선순위 채권이나 경매 낙찰가와는 무관하게 전세금을 보호받을 수 있습니다.
문의 2) 전세 보증 보험에 가입 시 전세 만기 이후 임대인의 파산, 전세금 미반환에 대해서는 전세금 전액 반환해주나요?
답변: 네, 전세 보증 보험에 가입하면 전세 만기 이후 임대인의 파산, 전세금 미반환에 대해서도 전세금 전액을 반환받을 수 있습니다. 전세 보증 보험은 임차인의 전세금 반환채권을 주택도시보증공사가 보증하는 제도로, 임대인이 파산하거나 전세금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증금액을 지급해 줍니다. 전세 보증 보험은 임차인이 신청하고 비용을 부담하는 제도이므로, 임대인의 사정과는 무관하게 전세금을 보호받을 수 있습니다.
문의 3) 만약, 본 전세 계약 만기 시 재계약 또는 갱신권을 사용할 경우 보증 보험을 재가입 해야하나요? 보증 보험의 이행 조건, 그리고 대항력 확보 및 전세금 전액 확보 위한 전략에 대해서 상세히 설명 부탁드립니다.
답변: 만약, 본 전세 계약 만기 시 재계약 또는 갱신권을 사용할 경우, 보증 보험을 재가입해야 합니다. 보증 보험은 계약 기간에 따라 발효되므로, 계약 기간이 변경되면 보증 보험도 갱신해야 합니다.
보증 보험의 이행 조건은 다음과 같습니다
1 보증 보험 가입 시, 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 증거이며, 확정일자는 임차인의 전세권이 확정되었다는 증거입니다. 이 두 가지를 통해 임차인은 경매 낙찰자에 대한 대항력을 확보할 수 있습니다.
2 보증 보험 가입 후, 임차인은 임대인의 파산, 전세금 미반환 등의 사유로 전세금을 돌려받지 못할 경우, 주택도시보증공사에 보증금액을 청구할 수 있습니다. 보증금액은 임차인이 신청한 금액으로, 수도권은 7억 이내, 그 외 지역은 5억 이내입니다.
3 보증 보험 가입 시, 임차인은 보증 보험료를 납부해야 합니다. 보증 보험료는 보증금액과 계약 기간에 따라 달라지며, 일반적으로 보증금액의 0.2%~0.3% 정도입니다. 보증 보험료는 임차인이 부담하며, 임대인이 부담하도록 요구할 수 없습니다.
보증 보험의 이행 조건과 대항력 확보 및 전세금 전액 확보를 위한 전략은 다음과 같습니다.
1 보증 보험 가입 시, 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 증거이며, 확정일자는 임차인의 전세권이 확정되었다는 증거입니다. 이 두 가지를 통해 임차인은 경매 낙찰자에 대한 대항력을 확보할 수 있습니다. 전입신고는 주민센터에서, 확정일자는 공인중개사를 통해 받을 수 있습니다.
2 보증 보험 가입 후, 임차인은 임대인의 파산, 전세금 미반환 등의 사유로 전세금을 돌려받지 못할 경우, 주택도시보증공사에 보증금액을 청구할 수 있습니다. 보증금액은 임차인이 신청한 금액으로, 수도권은 7억 이내, 그 외 지역은 5억 이내입니다. 보증금액을 청구하기 위해서는 보증 보험 가입 증서, 전세계약서, 전입신고증, 확정일자부, 임대인의 파산신고서 또는 전세금 미반환 사실을 증명하는 서류 등을 제출해야 합니다.
3 보증 보험 가입 시, 임차인은 보증 보험료를 납부해야 합니다. 보증 보험료는 보증금액과 계약 기간에 따라 달라지며, 일반적으로 보증금액의 0.2%~0.3% 정도입니다. 보증 보험료는 임차인이 부담하며, 임대인이 부담하도록 요구할 수 없습니다. 보증 보험료는 보증 보험 가입 시 일시납으로 납부하거나, 분납으로 납부할 수 있습니다. 분납의 경우, 보증 보험료에 이자가 붙으므로, 일시납이 유리합니다.
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1), 2)
목적물의 경매나 임대인의 파산, 선순위 상황 등과는 관계없이 계약 만료후 보증금을 돌려 받지 못할 경우 보증보험 회사에서 지긊합니다.3) 보증보험 보증기간을 지나 계약이 유지되거나 재계약시 재가입이 필요합니다
보증보험 회사는 복수이며 적용되는 상세 조건은 다를 수 있습니다.구체적인 가입대상을 제시하여 보증보험회사와 상담하는 것이 유효합니다
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