답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 확정일자를 받지 않으면 임차인에게 발생할수 있는 불이익은 다음과 같습니다.1.전세금의 안전을 보장받을수 없습니다. 만약 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받거나 경매에 넘겨지는 경우, 확정일자를 받은 임차인보다 우선순위가 낮아져 전세금을 돌려받기 어려울수 있습니다.2. 전세계약의 존재를 입증하기 어렵습니다. 만약 임대인이 전세계약을 부인하거나 계약서를 분실하는 경우 확정일자가 없으면 전세계약의 내용과 기간을 증명하기 힘들수 있습니다.3. 전세계약의 연장이나 갱신이 어렵습니다. 만약 임차인 전세계약을 연장하거나 갱신하고자 하는 경우, 확정일자가 없으면 임대인과의 협상이 불리해질수 있습니다.또한 보증금 증액에 대한 한도나 갱신청구권 행사에도 제한이 있을수 있습니다.따라서 전세계약을 체결하고 입주한 후에는 반드시 확정일자를 받고 주소를 전입하고 그 집에 실제 거주하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.같은 전용면적이라도 평수가 다른 경우는 공급면적이나 전용률이 다르기 때문입니다. 공급면적은 전용면적에다가 주거 공용면적을 더한 면적으로 주택의 총면적을 나타내는 지표입니다. 전용률은 전용면적을 공급면적으로 나눈 비율로 주택의 실제 크기를 나타내는 지표입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약절차는 다음과 같습니다.1.청약저축 가입하기 : 아파트 분양 지역이나 조건에 따라 가입기간이나 예치금액이 다르게 적용되기 때문에 미리 들어두는것이 좋습니다. 청약저축은 신한은행, 농협, 하나은행, 우리은행등에서 가입가능합니다.2. 입주자 모집공고 확인하기 : 시행사에서 발표하는 입주자 모집공고를 확인하여 아파트에 대한 정보를 파악하고 청약 접수 일정, 발표일, 청약자격 등을 확인합니다.3. 청약 신청하기 : 청약자격 순위에 따라 신청일에 청약합니다. 청약 신청 방법은 크게 주택 청약 홈페이지에서 신청하는 방법과 직접 은행에 방문하여 신청하는 방법이 있습니다.4. 청약 당첨 확인하기 : 발표일에 청약홈 홈페이지나 은행에서 당첨 여부를 확인합니다. 당첨된 경우에는 계약금을 납부하고 계약서를 작성합니다. 미당첨된 경우에는 예치금을 환불 받습니다.주거나 상가 경매방법은 다음과 같습니다.1. 경매물건 검색하기 : 법원경매정보 홈페이지에서 원하는 지역, 용도, 가격대 등의 조건으로 경매물건을 검색합니다.2. 경매물건 현장 확인하기 : 경매물건의 실제 상태를 파악하기 위해 현장을 방문하여 확인합니다.3. 입찰 보증금 납부하기: 입찰하려는 물건의 최저가격의 10%이상의 금액을 보증금으로 납부합니다.4. 입찰 신청하기 : 보증금을 납부한 후 법원 경매정보 홈페이지에서 입찰 신청서를 작성하고 제출합니다.5. 낙찰 여부 확인하기 : 입찰 마감일 이후에 법원 경매정보 홈페이지나 법원에서 낙찰 여부를 확인합니다. 낙찰된 경우에는 잔금을 납부하고 소유권 이전 절차를 진행합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급 : 신혼부부일 경우 주택을 분양받을때 우선적으로 분양대상이 될수 있습니다. 특별공급이라고 하는데요. 신청요건에 따라 특별공급을 신청하고 선정되면 선정 순서에 따라 순서대로 입주하게 됩니다.신혼부부 주택구입자금(디딤돌 대출) : 주택구입자금은 매매로 신혼집을 마련하는 경우 받을수 있는 대출 상품입니다. 소득요건은 전세자금 대출에 비해 1000만원 더 높지만 생애 최초로 주택을 구입해야 한다는 추가 조건이 붙습니다.신혼부부로 간주하는 기간은 혼인관계증명서 상 혼인기간이 5년이내인 경우입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세는 주택을 양도할때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 양도소득세율은 주택의 보유기간과 보유주택수, 양도가액등에 따라 달라집니다.보유기간이란 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간을 말합니다. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제를 받아 양도소득세를 줄일수 있습니다. 장기보유특별공제는 보유기간이 2년미만이면 적용되지 않고 2년이상 3년미만이면 10%, 3년이상4년미만이면 20%, 4년이상5년미만이면 30%, 5년이상이면 40%의 공제율이 적용됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택 세대주가 되면 청약에 이점이 있을수 있습니다. 무주택 세대주는 생애최초 특별공급, 다자녀 특별공급, 민간분양 특별공급 등에 청약할수 있고 가점도 받을수 있습니다.또한 수도권에서 공시가격 1.6억 이하의 소형저가주택을 보유한 경우에도 무주택으로 간주되어 청약할수 있습니다.하지만 무주택 세대주가 되려면 부모님과 세대분리를 해야 합니다. 세대분리를 하려면 새 주소지로 이사를 가서 전입신고를 하거나 세대원들과 같은 집에 살고 있더라도 서류상으로 세대분리를 하는 방법이 있습니다. 전입신고를 하려면 주민센터에 방문하거나 온라인으로 신청할수 있습니다. 세대 분리를 하면 건강보험료나 재산세 등에 영향을 줄수 있으니 주의해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 빌라를 구매할떄는 대지지분이 중요한 요소중 하나입니다. 대지지분이 많을수록 재개발 시 더 큰 평형의 주택에 입주할수 있고 추가부담금이 줄어들수 있습니다.일반적으로 대지지분은 약 7평이상인 빌라가 재개발 투자에 유리하다고 합니다.그러나 대지지분만으로는 재개발 투자의 가치를 판단하기 어렵습니다. 다른 요인들도 고려해야 합니다. 예로 재개발 지구의 용적률, 재개발 사업의 진행속도, 재개발 후 입주예정 아파트의 위치와 품질, 주변 환경과 인프라 등이 있습니다. 또한 실제로 거주하거나 임대할 때의 주거환경과 수익성도 고려해야 합니다. 반지하 빌라와 2층 빌라의 경우 반지하 빌라는 대지지분이 3평이나 더 많은 장점이 있지만 주거환경이나 감평률은 2층 빌라보다 불리할수 있습니다. 반만에 2층 빌라는 공주가도 높고 주거환경도 쾌적하지만 대지지분이 적어 재개발 시에는 추가부담금이 많이 발생할수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 주택도시보증공사(허그)나 SGI서울보증등의 기관에서 제공하는 서비스로 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 부도가 날 경우 임차인의 보증금을 보호해주는 보험입니다. 전세보증보험에 가입하려면 일반적으로 주택의 등기부등본이 필요합니다. 새아파트의 경우 분양대금 완납이 끝나고 준공허가가 나야 소유권이전등기가 가능하기 때문에 등기가 늦어지는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 전세보증보험에 가입할수 없습니다.하지만 주택도시보증공사의 경우 임대차 기간의 절반이 지나기 전이면 가입이 가능하다고 합니다. 즉 임대차 계약 기간이 2년이라면 1년 이내에 등기가 나면 전세보증보험에 가입할수 있습니다. 따라서 A씨는 저번달에 이사를 하셨다면 아직 전세보증보험에 가입할수 없을수도 있습니다. 그러나 새아파트의 경우 준공후 한두달이 지나면 등기가 가능하므로 그때 전세보증보홈에 가입하시면 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초 특별공급 청약은 공공분양과 민간분양으로 구분됩니다. 공공분양은 혼인중이거나 자녀가 있는 경우에만 가능하고 민간분양은 1인가구도 가능합니다. 그러나 1인가구는 60제곱미터 이하의 소형 주택만 청약할수 있습니다. 따라서 84제곱미터 같은 국민평수는 1인가구로서 생애 최초 특공 청약을 할수 없습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분될수 있습니다.주거용 오피스텔은 주택임대사업자로 등록되어 주거목적으로 사용되며 전입신고가 가능합니다. 업무용 오피스텔은 일반임대사업자로 등록되어 업무 목적으로 사용되며 전입신고가 불가능합니다.업무용 오피스텔을 임대하는 경우 임차인은 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.1. 전입신고를 핮 ㅣ않아야 합니다. 전입신고를 하게 되면 임대인에게 과태료가 부과될수 있으며 세금이 증가할수 있습니다.2.사업자등록을 하지 않아도 됩니다. 업무용 오피스텔은 사업자 필수라는 의미는 임대인이 사업자로 등록되어 있어야 한다는 것이지 임차인이 사업자로 등록되어야 한다는것은 아닙니다.3.계약서에 특약사항을 확인해야 합니다. 업무용 오피스텔의 경우, 임대인이 전입신고를 막기 위해 특약사항을 넣기도 합니다. 예로 전입으로 인한 피해가 발생하는 경우 임차인이 손해액 전액을 배상한다 라는 내용이 있을수 있습니다.따라서 업무용 오피스텔에 월세로 살게 된다면 이 집을 주소로 사업자를 새로 만들어야 하는것은 아닙니다. 하지만 전입신고를 할수 없으므로 다른 주소를 사용해야 하며 계약서에 있는 특약사항에 유의해야 합니다.