답변 내역

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.대법원의 심리불속행기각으로 상고가 받아들여지지 않았다면 원심판결은 그대로 확정되게 됩니다. 그 후에는 법원에서 자동으로 복직이나 임금 지급이 진행되는 것이 아니라 상대방의 자발적 이행이 없으면 별도 집행절차를 밟아야 합니다. 즉 질의 주신 것과 같이 가만히 계시면 해결 되는 구조는 아닙니다. 판결금이나 임금차액을 받으려면 보통 판결정본, 송달증명원, 확정증명원, 필요시 집행문을 발급받아 강제집행이나 추심 절차를 준비하게 되므로, 단순히 연락만 기다리기보다는 확정 여부를 확인한 뒤 준비하는 것이 필요합니다.따라서 현재 의뢰인 입장에서는 우선 판결정본 송달 여부와 확정증명 발급 가능 여부를 확인한 뒤, 상대방이 자진 이행하지 않으면 임금 부분은 추심 및 압류 등 경매 절차 집행 준비, 복직 부분은 이행확보 절차를 검토하는 것이 필요해보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.운전전문학원에서 교육을 받은 경우에는 학과시험보다 장내기능시험을 먼저 치룰 수 있고, 이 경우 그 합격은 합격일로부터 1년 이내에 실시하는 운전면허시험에서만 유효한 것 보고 있습니다. (「도로교통법 시행령」상 운전면허시험 합격의 유효기간 규정). 따라서 2026년 1월 24일경 장내기능시험에 합격하셨다면, 특별한 사정이 없다면 2027년 1월 24일 전후까지 학과시험을 응시하시는 것이 필요해보입니다. 그 합격은 합격일로부터 1년 이내에 실시하는 운전면허시험에서만 유효한 것 보고 있습니다. (「도로교통법 시행령」상 운전면허시험 합격의 유효기간 규정).

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.상당히 당황스러우셨을텐데, 상세한 질의 글 잘 확인하였습니다. 경매가 개시되었다고 해서 월세를 당연히 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 다만, 특별한 합의가 없다면 미납 차임은 보증금에서 공제될 수 있으므로 보증금 300만 원을 따로 모아 두는 대응 자체는 실익이 없어 보입니다. (즉, 차근차근 공제가 되는 점에서) (「민법」 제618조, 제635조). 우선변제권은 전입신고와 점유로 생기는 대항력, 확정일자로 생기는 우선변제권, 그리고 소액임차인 최우선변제 여부가 각각 달라서, 질문자님 처럼 전입은 오래전에 했으나 확정일자를 뒤늦게 받은 경우에는 소액임차인 최우선변제는 검토될 수 있어도 일반 우선변제는 늦어진 확정일자 기준으로 판단될 가능성이 높습니다(「주택임대차보호법」 제3조, 제3조의2, 제8조). 다만 소액임차인 보호도 지역별 보증금 기준과 경매개시 시점을 따져야 하므로, 이미 조언을 들으신 소액이면 무조건 돌려받는다거나 확정일자 늦었으니 무조건 못 받는다는 말은 질문자의 상황에서는 다르게 적용될 여지가 있습니다. 결국, 경매 도중 이사 자체는 가능하지만, 이사하면서 주민등록까지 옮기면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있으므로, 보증금 회수 전에는 임차권등기명령 없이 섣불리 전출하는 것은 신중하게 판단하시는 것이 필요합니다. (주택임대차보호법 제3조의3). 실무적으로는 보증금 300만 원이 이미 연체차임 200만 원에 상당 부분 잠식되었고, 2개월만 더 지나면 사실상 반환받을 금액이 거의 없어질 수 있으므로, 추가로 보증금 회수 실익이 크지 않다면 당장 무리해서 이사하기보다 상황을 지켜보는 선택이 오히려 현실적일 수 있다고 보여지기는 합니다. (변호사로서는 이러한 방식이 법적으로 안전하다고 보기는 어렵고 연체가 더 누적될수록 분쟁 가능성은 커질 수 있습니다.)결론적으로 현 시점에서는 5~6월까지 버틸지 여부를 단순히 월세와 상계 계산만으로 정하기보다, 배당요구 종기, 지역별 소액임차인 기준, 전입·확정일자 현황을 기준으로 임차권등기명령 가능성까지 포함해 점검한 뒤 움직이시는 것이 더 안전하다고 보여집니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.좀 더 배경 사실 등과 질문자님의 입장을 추가 설명하여 주시면 도움이 되는 답변을 드려 볼 수 있겠습니다. 정신적 피해보상, 즉 위자료는 상대방의 위법행위로 인해 정신적 고통이 발생하였고 그 사이에 상당인과관계가 인정될 때 청구할 수 있습니다. (「민법」 제750조, 제751조) 치료비는 병원 진료를 받았다는 사정만으로 자동 인정되는 것은 아니고, 해당 사건으로 인해 필요하게 된 치료라는 점, 즉 인과관계가 인정되어야 하므로 진단서·진료기록·영수증 같은 자료가 있으면 인정받을 가능성이 높습니다. 진단서·진료기록·영수증 같은 자료가 있으면 인정받을 가능성이 높습니다.아울러, 판결 전 발생한 치료비는 물론이고 판결 전 변론종결일까지 발생하였거나 장래 발생이 상당히 예상되는 향후치료비도 청구 대상이 될 수 있습니다. 반면 위자료 자체는 반드시 병원 진료가 있어야만 청구할 수 있는 것은 아니고, 사건의 내용·침해 정도·경위·후유증 등을 종합해 법원에서 재량으로 인정될 수 있으나, 진료기록이 있으면 정신적 손해의 정도를 입증하는 데 도움이 될 수 있습니다. 대응에 도움이 되었으면 합니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.매수자의 입주권 승계 제한은 조정대상지역 때문이 아니라 재건축 단지가 투기과열지구에 있는 경우의 문제가 아닌지 확인이 필요합니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항 제4호 및 같은 법 시행령 제37조 제1항에 따라 해당 단지가 투기과열지구 내 재건축이고 조합설립인가가 끝난 상태라면, 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 예외에 해당하지 않는 이상 신규 매수인은 원칙적으로 조합원 지위를 승계하지 못해 입주권을 받기 어렵기 때문입니다. 여기에 토지거래허가구역이라면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조, 제17조에 따라 매수인이 자기 거주 목적을 소명하고 허가 목적대로 이용해야 하는데, 현재 세입자가 8년째 거주 중인 상태는 허가가 잘 안나올 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.비거주자가 한국 내 재산을 해외로 송금·반출하려면 일반적으로 거주자증명서가 아니라, 자금의 형성과 세금 납부 여부를 입증하는 국세청 자금출처확인서와 거래 원인별 증빙서류를 외국환은행에 제출하는 절차가 문제될 가능성이 높습니다(「외국환거래규정」, 국세청 자금출처확인서 안내)특히 예금·적금·신탁은 통장사본과 입금원천 자료, 임대보증금은 임대차계약서, 대출금은 대출 관련 서류 등 재산 종류별 증빙이 필요하고, 국세청 안내상 국외 반출 누계금액이 미화 10만 달러를 초과하면 그 초과분이 아니라 전체 금액 기준으로 확인 절차가 문제될 수 있습니다.따라서 액수가 큰 경우에는 단순 송금신청만으로 끝나기 어렵고, 관할 세무서에서 자금출처확인서를 발급받아 은행에 제시하는 절차를 거쳐야 할 가능성이 높습니다. 그러므로 실제 반출 전에 관할 세무서와 지정거래외국환은행 기준을 함께 맞춰보는 것이 안전하다는 의견을 드립니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.질문하신 내용상 말씀주신 무상임대라고 하셨지만, 실제로 임대인에게 수익의 일부를 계속 지급하기로 하였다면 법적으로는 사용대차가 아니라 실질적인 임대차 또는 영업수익 분배 약정으로 재평가될 가능성이 있습니다(「민법」 제618조, 「부가가치세법」 제29조). 실질적인 임대차 또는 영업수익 분배 약정으로 재평가될 가능성이 있습니다(「민법」 제618조, 「부가가치세법」 제29조또한 상가의 권리금은 통상 신규임차인이 기존 임차인 또는 임대인에게 영업상 이익의 대가로 지급하는 금전이므로, 현재처럼 운영수익 일부를 계속 지급하는 구조를 단순한 권리금이라고 보기에는 다소 무리가 있을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3). 권리금은 통상 신규임차인이 기존 임차인 또는 임대인에게 영업상 이익의 대가로 지급하는 금전따라서 법적 문제를 줄이려면 임대인에게는 무상임대 명목이 아니라 사용대가인지, 매출연동 임대료인지, 위탁운영 수수료인지를 계약서에 명확히 정하고 그 명목대로 계좌이체하는 것이 안전해보입니다. 법적 문제를 줄이려면 임대인에게는 무상임대 명목이 아니라 사용대가인지, 매출연동 임대료인지, 위탁운영 수수료인지를 계약서에 명확히 정하고 그 명목대로 계좌이체또한 임차인에게 별도로 지급할 금원이 있다면 그 역시 기존 영업의 양수대금, 시설비 정산금, 실제 권리금 중 무엇인지 계약서와 영수증으로 명확히 남겨야 하고, 그렇지 않으면 추후 권리금·임대료·세금 문제로 분쟁이 생길 가능성이 있습니다. 결론적으로는 임대인과 임차인에게 임의로 나누어 송금하기보다, 각 지급의 법적 성격과 세금처리를 먼저 계약서에 정리한 뒤 그에 맞춰 지급하시는 것이 적절해보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.상당히 속상하실 수 있는 사안입니다. 결론부터 말씀 드려 보면, 이 사안은 임대인의 수선의무 위반을 근거로 일정한 책임을 묻는 것은 가능해 보이지만, 곧바로 전세계약의 중도해지까지 인정될 가능성이 높다고 단정하기는 다소 어려워 보입니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있고, 민법 제627조는 일부 사용·수익 장애가 있는 경우 차임감액 또는 잔존 부분만으로 목적을 달성할 수 없을 때 해지를 인정하나, 질문 사안에서는 임대인이 자신의 몫 수리비를 부담하였고 공용부분 수리가 다른 소유자들의 비협조로 지연되는 점에서 임대인의 귀책이 전면적이라고 보기는 쉽지 않을 수 있습니다.또한 수도세가 과다 청구되는 사정만으로 곧바로 임대차 목적 달성이 현저히 침해되었다고 평가될지는 다툼의 여지가 있긴 합니다. 다만 누수 장기화로 단수, 반복적 과다청구, 실질적 거주 곤란 등 사정이 누적되고 임대인도 더 이상 실질적 조치를 하지 않는다면, 그때에는 민」 제543조, 제627조를 근거로 해지 주장도 보강될 여지는 있습니다. 따라서 현시점에서는 유선 연락이 안되는 상황이니, 우선 내용증명 우편으로 수리 완료기한과 과다 수도요금 반환을 최고한 뒤, 불이행이 계속되면 조정 또는 소송에서 손해배상·반환청구 및 임대차 해지를 주장하는 방식을 고려해보시기 바랍니다. 참조가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.질의 내용 잘 살펴 보았습니다. 일단 질의에 적법여부에 대해서 바로 답변을 드려보면, 상법 제354조는 회사가 기준일이나 주주명부 폐쇄기간을 정할 수 있다고 규정하면서도 그 날짜를 영업일로 제한하지 않으므로, 토요일을 기준일로 하거나 토·일만을 명부폐쇄기간으로 정하는 것 자체만으로 바로 위법하다고 보기는 어려울 가능성이 있습니다. 상법 제354조는 회사가 기준일이나 주주명부 폐쇄기간을 정할 수 있다고 규정하면서도 그 날짜를 영업일로 제한하지 않음그런데 이러한 점은 실무상으로 오히려 기준일이 휴일이냐가 아니라 좀 더 신중하게 고려하여야 할 부분이 있습니다. 동법 동조 제4항은 그 기간 또는 날의 2주 전 공고를 요구하고, 실제로 법원도 기준일 공고의 적법 여부를 중요한 판단 요소로 보고 있습니다. 또한 실무상 한국예탁결제원 일정표도 기준일 및 명부폐쇄 공고를 15일 전으로 관리하고 있어, 휴일만으로 폐쇄기간을 잡는 경우에도 명의개서대리인·예탁결제원 시스템상 처리 가능 여부를 사전에 확인하지 않으면 절차상 차질이 생길 가능성이 있습니다. 무상 한국예탁결제원 일정표도 기준일 및 명부폐쇄 공고를 15일 전으로 관리하고 있습니다. 따라서 상법상는 휴일 지정만으로 곧바로 하자가 있다고 단정되지는 않지만, 실무상으로는 공고 2주 요건을 명확히 맞추고 명의개서대리기관의 처리 가능 일정을 선확인하는 방식으로 진행하는 것이 안전해보입니다. 실무상으로는 공고 2주 요건을 명확히 맞추고 명의개서대리기관의 처리 가능 일정을 선확인이 필요한 사안으로 보여집니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.상세한 질의글 잘 살펴보았습니다. 다만 정확한 임대차 계약서, 중간 경과(계약 갱신 경과 등)을 좀 더 확인해 볼 필요가 있습니다. 사안은 단순하지는 않습니다. 최대한 정리하여 답변을 드려 보겠습니다. 질문자께서도 주지하시는 바와 같이 등록임대사업자의 임대의무기간 동안에는 임차인이 계속 거주 의사를 밝히는 경우 정당한 사유 없이 임대차를 종료하기 어렵도록 규정되어 있습니다. (「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조, 제45조). 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조, 제45조질문 사안에서는 계약 만료가 2026년 5월이고 임대의무기간은 2026년 4월까지이므로 이번 갱신은 엄밀히 보면 의무기간 이후에 해당할 가능성이 있습니다. 따라서 이번 재계약은 특별법상 의무 재계약보다는 「주택임대차보호법」 제6조의3의 계약갱신요구권 행사 가능 여부가 핵심 쟁점이 될 가능성이 높습니다. 주택임대차보호법」 제6조의3의 계약갱신요구권 행사 가능 여부다만 2022년과 2024년 재계약이 계약갱신요구권 행사 없이 단순 합의로 이루어진 것이라면 계약갱신요구권 1회가 아직 남아 있어 이번 만료 시점에 이를 행사할 수 있다고 볼 여지도 있습니다. 관리비의 경우 「주택임대차보호법」 제7조의 5% 증액 제한은 차임·보증금에 적용되는 것이 원칙이어서 관리비 자체는 직접 규제 대상이 아닐 수 있으나, 질의주신 바와 같이 실제로는 차임, 보증금을 못 올리니, 관리비와 무관하게 임대료 인상을 우회하는 수단이 되고 있는 것이 현실입니다. 이 경우 분쟁의 대상이 될 가능성은 있습니다. 다만 실제 분쟁으로 진행될 경우 시간과 비용이 소요될 수 있으므로 관리비 산정 내역을 요구한 후 합리적 범위에서 협의를 통해 조정하는 방안을 함께 검토해 보는 것도 현실적인 대응이 될 수 있습니다. 판단에 도움이 되었으면 합니다.