답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.10년 거주 아파트를 먼저 매도해야 합니다. 가격이 더 많이 오른 10년 거주 아파트를 먼저 팔아야 일시적 2주택 비과세 혜택을 챙겨 수억원의 세금을 아낄 수 있습니다. 투기과열지구 여부와 상관없이 나중에 산 아파트의 취득일로부터 반드시 3년 이내에 기존 10년 거주아파트를 매도해야 합니다. 기존 아파트를 비과세로 처분하고 나면 자동으로 1주택자가 되므로 현재 살고 있는 나중 아파트도 향후 2주택자 비과세를 받고 팔 수 있습니다. 만약 나중에 산 아파트를 먼저 처분하면 일시적 2주택 혜택을 받지못해 10년거주 아파트는 비과세 요건이 깨지고 무거운 양도세가 부과됩니다. 10년 거주 아파트가 12억원을 넘더라도 장기보유특별공제가 가득 차기 때문에 3년 기한만 지키면 12억 초과분에 대한 세금도 매우 적게 나옵니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.광교 집이 공동명의라 남편은 면세점 이하이며 아내 명의로 합산된 서울과 광교 지분에 대해서만 몇백만원 수준의 일반 세율 종부세가 부과됩니다. 부부 합산 2주택 상태에서 서울 집을 전세로만 놓고 계시기 때문에 월세를 받지 않는 한 전세금에 대한 임대소득세는 발생하지 않습니다. 서울 집 취득일로부터 3년 이내에 광교 집을 매도하면 일시적 2주택으로 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있어 가장 유리합니다. 시세 32억원인 서울 재건축 주택을 향후 매도할 계획이라면 고가 주택 양도세 감면을 받기 위해 은퇴 후 반드시 2년 이상 실거주해야 합니다. 향후 서울 집이 멸실, 이주 단계에 접어들면 광교 집을 대체주택으로 인정받아서 기간 제한 없이 비과세로 매도하고 서울 새 아파트로 입성하는 세무 시나리오가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.선린중 및 숙대입구 인근의 따뜻한 공인, 숙대 신한 공인 등 가서비원룸과 대학생 단기 매물을 오랜 기간 다뤄온 지역 부동산을 방문해 보세요 네이버 부동산보다는 보증금이 10~30만원 선으로 매우 낮은 단기 임대 전문 플랫포인 삼삼엔투나 피터팬의 좋은방 구하기 앱을 먼저 조회해 보는 방법도 빠릅니다. 청파동1가와 선린중 뒷골목 일대는 가격이 저렴할수록 경사가 가파른 언덕길일 확률이 높으므로 반드시 직접 걸어서 확인해야 하니다. 숙대 상권 특성상 보증금과 월세가 저렴한 알짜배기 단기 원룸 중에는 여성 전용 매물이 많으니 성별 제한 여부를 미리 문의해 보세요. 그리고 부동산에 연락할 때 다음 세입자가 맞춰지기 전까지 몇 달간 일시적으로 비어있는 방이 있는지 찔러보면 집주인과 조율해서 싸게 들어갈 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.결혼식 스드메의 양극화는 청년층의 경제적 양극화와 SNS 중심의 과시 문화가 결혼이라는 인생의 시작점에까지 고스란히 투영된 결과입니다. 초고가 호화 웨딩은 인생에 한번뿐인 순간에 최고를 누리겠다는 보상 심리와 사회적 지위 증명을 합리성으로 내세웁니다. 반면에 가성비나 노웨딩을 택하는 실속형은 몇시간의 예식 비용을 아껴 주거나 자산 형성에 보태는 실요주의적 합리성을 추구합니다. 문제는 이러한 선택이 순수한 취향 차이가 아니라 부모의 자산이나 개인의 소득 격차에 의해 강제된 선택이라는 점에 있습니다. 결국 평범한 중간 지대가 사라진 결혼 문화는 청년들에게 시작부터 상대적 박탈감을 주며 우리 사회의 자산 서열화를 보여주는 씁쓸한 단면입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발이야기만 나온 초기 단계라면 실제 입주까지는 10년 이상 걸릴 수 있으므로 지금 당장 장기간 무주택자로 남는 것은 자산 형성에 불리합니다. 세입자 임대아파트는 내가 소유하는 분양권이 아니라 매달 임대료를 내는 거주권일 뿐이므로 내 집을 팔고 평생 남의집에 사는 것이 이득인지 냉정하게 따져봐야 합니다. 은평구 빌라 주변의 교통 호재나 자체 개발 가능성이 있다면 지금 팔기보다 반전세로 이자를 방어하며 자산 가치 상승을 노리는 것이 현명합니다. 재개발은 중간에 무산되거나 지연되는 리스크가 크기 때문에 지금은 빌라를 유지하다가 향후 사업이 확실해지는 이주 단계 임박 시점에 파는 것이 안전합니다. 무조건적인 무주택 자격 확보보다는 재개발 진행 속도와 빌라의 미래 가치를 저울질 하여 매도 타이밍을 최대한 뒤로 미루는 전략을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.증여항목을 쓰지 않고 부부 자조서에 각각 예금액 1950만원으로 적은 뒤 향후 소명 요구 시 매달 아내 계좌로 월급을 합쳐온 이체 내역을 제출해 공동 재산으로 인정받는 방법이 있습니다. 차용증 작성 시 채무자를 부부 공동으로 계약하면 이모에게 빌린돈을 지분대로 나누어서 남편과 아내 자조서의 그밖의 차입금에 각각 합법적으로 기재할 수 있습니다. 주담대 5억원을 자조서에 그대로 적고 싶다면 전세보증금 기재액을 1억 4100만원으로 줄여서 최종 합계 7억 8천을 맞추고 남는 실제 보증금은 취득세와 지인 차용금을 갚는데 쓰면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.위탁판매는 이제 유통업이 아닌 마케팅업이므로 공급처의 뻔한 상세페이지를 과감하게 버리고 차별화된 스토리텔링과 감성적인 이미지로 재포장해 최저가 비교를 피하셔야 합니다. 이것저것 다 파는 만물상 구조를 탈피하여 1인 가구 자취생 소품숍이나 캠핑 이색 장비숍처럼 명확한 콘센트를 가진 전문 쇼핑몰로 구축해야 연쇄 구매를 유도할 수 있습니다. 광고비 없는 진짜 무자본 성장을 위해 도매몰에서 샘플을 하나만 구매한 뒤 인스타그램 릴스나 유튜브 쇼츠로 활용 영상을 찍어서 알고리즘을 토한 무료 트래픽을 쇼핑몰로 유입시켜야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.하급심 판례 및 분재조정 사례에 따르면 임대인이 실거주를 핑계로 갱신을 거절한 후 주택을 매매로 내놓는 행위는 명백한 민법상 불법행위이므로 이사비와 복비에 대한 손해배상을 청구할 수 있씁니다. 임대인이 실거주를 주장하며 퇴거를 요청했던 대화나 문자 메시지와 이후 돈이 없어 매매로 내놓았다고 인정한 통화 녹음과 부동산 매물 캡쳐본을 철저하게 수집해 두셔야 합니다. 새로운 집으로 이사를 마친 후 지출한 이사 비용과 중개수수료 영수증을 첨부하여 임대인에게 손해배상을 요구하는 내용증명을 보내고 합의가 결결될 경우 주택임대차분쟁조정위원회나 소액재판을 통해서 청구하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.올해가 유일한 기회로 예랑이의 작년 휴직 덕분에 부부합산 소득 기준이 7500만원 이하를 맞출 수 있는 시기는 올해가 유일하므로 내년에 연봉이 합산되어 자격을 상실하기 전에 신혼부부 대출을 무조건 신청해야 합니다. 아파트는 전세가가 높기 떄문에 한도가 최대 2억원인 청년대출보다 수도권 기준 최대 2억 5000만원까지 나오는 신혼부부 대출이 자금 마련에 훠린 유리하며 금리 혜택도 더 좋습니다. 나이 제한이 남은 청년 대출 조건은 아쉬워할 필요 없이 올해 결혼 시점에 맞춰 가장 혜택이 큰 정부 지원 신혼부부 전세대출을 받아 이자 비용을 최대로 아끼시는 것을 강력하게 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.협회 최초 가입비와 연 회비, 개인 공제 기준을 10억원으로 증액 시 연간 40~50만원이 발생하여 총 100~110만원이 소요됩니다. 공동중개를 위한 지역 친목회 가입비와 사설 프로그램 설치기바 필요하며 지역에 따라서 최고 300만원에서 많게는 수천만원 이상 편차가 가장 큰 항목입니다. 사무실 시설 비용으로 10평 기준 간판, 사무용 가구, 업무영 PC 및 복합기, 기본적인 도배와 조명 인테리어를 포함해서 최소 700~1250만원 정도가 필요합니다. 보증금과 권리금을 제외한 순수 준비 비용은 약 1100만원~2400만원 선이며 창업 초기 수입이 없을 때를 대비해서 3~6개월치의 월세와 마케팅비를 예비비로 반드시 별도 편성하셔야 합니다. 감사합니다.