답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전자계약은 체결과 동시에 실거래 신고가 자동으로 신청되지만 해당 지자체 담당자가 이를 확인하고 승인하는 행정 절차 시간이 필요합니다. 보통 지자체 승인은 평일 기준 1~3일 정도 소요되며 승인이 완료된 후에도 국토부 실거래가 공개시스템에 데이터가 반영되기까지 추가로 1~2일이 더 거릴 수 있습니다. 국토부 시스템은 실시간 반영이 아니라 하루에 볓 번씩 배치작업을 통해 데이터를 업데이트하므로 어제 계약했다면 오늘이나 내일쯤 나타나는 것이 정상입니다. 만약 계약서에 오타가 있거나 보완 사항이 생겨서 지자체에서 반려할 경우 시간이 더 지연될 수 있으나 이는 중개사를 통해 바로 수정 가능한 부분입니다. 불안하시다면 부동산거래 전자계약시스템 홈페이지에 접속해 본인 인증 후 내 계약이 신고완료 상태인지 직접 확인해보시면 가장 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 결정적인 원인은 역대급 입주 폭탄으로 올해 광주에만 약 1만 5천세대의 입주가 몰리며 최근 10년 내 최대 물량이 쏟아져 나온 것이 가격을 강하게 끌어내리고 있습니다. 민간공원 특례사업 등을 통해 공급된 대단지 아파트들이 한꺼번에 입주를 시작하면서 기존 주택을 팔고 새집으로 가려는 매물이 쌓여 매물 적체 현상이 심화되었습니다. 고금리와 대출 규제로 인해 매수 심리가 위축된 상황에서 미분양 주택까지 해소되지 못하고 쌓여 있어 시장의 하방압력이 다른 광역시보다 유독 크게 나타나고 있습니다. 여기에 기존 주택 거래가 끊기면서 급하게 처분해야 하는 급급매 위주로만 거래가 성립되다 보니 실거래가 기반인 한국부동산원 지수가 큰 폭으로 하락하게 된것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지하철 매점은 공공자산이므로 개인 거래가 아닌 온비드 사이트나 각 도시철도공사 홈페이지의 공개 입찰 공고를 통해 정보를 얻어야 합니다. 임대료는 가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰받는 최고가 입찰 방식이며 역의 유동 인구에 따라 월 수십만원에서 수천만원까지 차이가 매우 큽니다. 보통 1년치 임대료를 한꺼번에 선납해야 하는 조건이 많으므로 입찰 참여 전 보증금 외에도 충분한 초기 여유 자금을 확보해 두는 것이 필수입니다. 최근에는 단순 매점 형태보다 업종 제한이 있는 경우가 많으므로 공고문에 명시된 허용 업종과 시설 규정을 꼼꼼히 확인한 뒤 입찰에 참여해야 합니다. 실패를 줄이려면 온비드에서 관심 있느 역의 과거 낙찰가 데이터를 미리 조회하여 현재 내 자산 규모로 운영 가능한 수준인지 먼저 분석해 보시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 KB시세라는 명확한 기준이 있어 대출 한도 예측이 쉽지만 신축빌라는 시세가 불분명해 은행의 감정가에 따라 대출 금액이 생각보다 적게 나올 수 있습니다. 신축빌라는 추후 집값이 떨어지거나 팔리지 않는 환금성 리스크가 크므로 월세가 아깝더라도 자산 가치가 안정적인 저가형 아파트를 먼저 알아보는 것이 유리합니다. 가장 먼저 해야 할 일은 기금e든든 사이트나 은행에서 본인의 소득과 자산을 바탕으로 디딤돌대출 가능 금액을 확인하여 정확한 구매 예산을 세우는 것입니다. 예산이 정해지면 그 금액에 맞는 지역의 매물을 찾아보되 계약 전 반드시 해당 매물의 등기부등본을 들고 은행에서 실제 대출 한도를 한 번 더 확인해야 합니다. 어디서 시작할지 막막하시다면 일단 가까운 은행 창구에 방문해서 내 소득으로 대출이 얼마까지 나오는지 상담받는 것부터 시작해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 인정 한도가 월 25만원으로 상향되었으므로 자금 여유가 있고 공공분양 당첨을 최우선으로 하신다면 25만원을 납입하는 것이 가장 빠른 당첨길입니다. 공공분양은 저축 총액순으로 당첨자를 가리기에 남들보다 빠르게 점수를 쌓을 수 있으며 연 최대 300만원까지 소득공제 혜택을 챙길 수 있어 재테크 측면에서도 유리합니다. 반면에 민영아파트를 주로 노리신다면 매달 큰 금액을 넣을 필요 없이 지역별 예치금 기준만 맞추면 되므로 월 5~10만원 정도면 충분합니다. 만약 25만원이 부담스럽다면 일단 적은 금액으로 시작하되 청약 통장은 가입기간이 핵심이므로 절대 해지하지 않고 꾸준하게 유지하는 것이 무엇보다 중요합니다. 즉 공공분양과 절세 혜택을 노린다면 25만원, 자금 유연성과 민영주택 위주라면 5~10만원을 본인의 형편에 맞춰서 선택하시는 것이 정답입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대학 입시는 크게 학생부 중심의 수시와 수능 성적 중심의 정시라는 두개의 큰 툴로 운영됩니다. 수시는 내신을 반영하는 교과, 학교 활동을 보는 종합, 글쓰기 실력의 논술 전형으로 나뉘며 대학마다 반영 비율과 수능 최저 학력기준이 다릅니다. 정시는 수능 점수가 합격의 핵심이며 대학의 모집군 설정에 따라서 지원 가능한 학교가 결정되는 구조입니다. 특별전형은 농어촌, 저소득층, 지역인재 등 특정 자격을 갖춘 학생들을 위해 별도의 정원을 두어 선발하는 기회균형제도입니다. 즉 큰 시스템은 동일하나 학교와 학과마다 전형별 선발 인원과 평가 방식이 천차만별이므로 개별 모집요강을 반드시 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발은 도로 등 기반시설까지 열악한 지역 전체를 갈아엎는 공공적 사업이며 재건축은 기반시설은 양호하지만 노후한 건물만 새로 짓는 민간 사업입니다. 재개발은 토지나 건물 중 하나만 가져도 조합원이 되고 세입자 대책이 의무화되어 있지만 재건축은 토지와 건물을 모두 소유해야 하며 세입자 보상 의무가 업습니다. 요건면에서 재건축은 건물의 위험도를 따지는 까다로운 안전진단을 통과해야 하지만 재개발은 구역 내 건물의 노후도와 밀집도를 핵심 기준으로 삼습니다. 투자 규제 시 재건축은 조합설립인가 이후이고 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되므로 매수 시 시점 확인이 매우 중요합니다. 또한 재건축은 이익의 일부를 국가가 거둬가는 초과이익환수제가 적용되나 재개발은 해당되지 않는 등 세제와 규제 측면에서도 큰 차이가 존재합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자 1의 중도 퇴거 요청에 의한 계약이므로 신규 세입자 2로부터 잔금을 전액 받기까지는 보증금을 돌려줄 법적 의무가 임대인에게 없습니다. 잔금 미납이라는 귀책사유가 세입자 측에 있으므로 임대인이 보증금 반환을 대기하는 것은 정당한 권리 행사이며 이에 따른 지연 이자나 손해배상 책임도 없습니다. 세입자 2가 약속한 19일에도 입금하지 않는다면 채무불이행을 근거로 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 취득하는 방안을 고려하시는 것이 안전합니다. 잔금을 완납하기 전까지는 세입자 2에게 절대 집 비밀번호를 알려주거나 짐을 들여놓게 해서는 안되며 이는 나중에 명도 소송 등 더 큰 문제로 번질 수 있습니다. 제안을 수용하신다면 반드시 지정일 미입금 시 즉시 계약 해제 및 보증금 반환 의무 없음을 명시한 합의서를 작성하거나 문자 메시지로 확약받아서 증거를 남기셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LH 신혼부부 전세임대 1유형은 신청일로부터 결과 통보까지 보통 최소 6주에서 최대 10주정도 소요가 됩니다. 4월 14일에 신청하셨다면 서류 심사와 자격 검증 기간을 고려할 때 5월말에서 6월 중순 사이에 문자를 받으실 확률이 가장 높습니다. 신청자가 많거나 지자체로부터 소득, 자산 정보를 조회해오는 과정에서 시간이 걸릴 수 있으니 한달이 지난 시점은 지극히 정상적인 대기 시간입니다. 마냥 기다리기 불안하시다면 LH 청약플러스 홈페이지나 LH 콜센터를 통해서 현재 심사 단계를 직접 확인하실 수 있습니다. 발표 문자를 받으신 후에는 대상자 안내문을 숙지하고 바로 집을 알아보러 다녀야 하므로 미리 희망 지역의 전세 임대 가능 매물을 파악해두시는 것이 시간을 버는 길입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.핵심 필지 100평을 활용해 주변 1900평의 일조권 문제를 해결하면 토지 가치가 급등하며 대단지화를 통한 랜드마크 개발이 가능해집니다. 2종 일반주거지역을 준주거 또는 상업지역으로 중상향하는 지구단위계획을 수립해야 연면적을 극대화하여 5조원 규모의 사업성을 확보할 수 있습니다. 하이엔드 오핏, 럭셔리 레지던스, 몰입형 리테일을 결합한 복합 문화 공간으로 컨셉을 설정해 글로벌 자본을 유치해야 합니다. 대형 신탁사 및 1군 건설사와 파트너십을 맺어서 인허가부터 PF 조달, 책임 준공까지 원스톱으로 진행하는 전략이 가장 안전합니다. 홍대권역의 마지막 대형 필지라는 희소성을 강조해 서울시 창의혁신 디자인 심의를 통과시킨다면 지역 중심을 바꾸는 압도적인 수익 모델이 됩니다. 감사합니다.