전세집 구하는데 궁금증이 생겼습니다

Question

전세로 구축 아파트 24평 물건을 찾게되었습니다.

문의를 좀 했는데, 집을 못보여준다고 하더군요

너무 엉망이라서, 현재 사시는 세입자분이 강아지를 4마리나 키워서 좀 많이 상태가 안좋은 듯 합니다.

그래서 임대인이 샷시,도배,장판,문짝페인트,주방,욕실까지 다 수리를 하는 조건으로 매물로 나온건데 이거를 가계약과 계약까지 해야 수리를 시작한다고 하시네요

아무래도 제 계약금으로 하시려고 하는거 같습니다. 실거래가로 보니 2년 전 전세로 들어온 가격보다 2~3천 정도 이번에 더 받으시려고 하는거 같더라구요.

공인중개사는 특약사항으로 관련 내용을 넣고 자기가 중간 중간 사진찍고 수리완료된것도 사진찍어서 보내주겠다고 하더라구요

말은 다 그렇게 하죠...ㅎ 결국엔 계약서 믿고 가야 되는건데.....이런 경우가 흔한건지...집을 안보고 전월세 계약을 해본적이 없어서요

만약 하게 된다면 특약은 어떤식으로 작성을 해야되고 제가 공사 중간중간에도 사진이나 현장방문을 해야하는건지.... 이런경우는 첨이라 여쭤봅니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

수리 후 입주 조건 자체는 있습니다

하지만 집도 안 보여주고 계약 먼저는 흔하지 않습니다

특히 상태가 심각할수록 보통은 현재 상태라도 보여주고 계약이 일반적입니다

만약 계약을한다면 필수 조건 (이거 안 넣으면 하지 마세요)

공사 범위 구체적으로 명시하세요

전체 리모델링 해준다는 조건

- 샷시 전체 교체 (브랜드/이중창 여부 명시)

- 도배 (실크벽지 or 합지)

- 장판 (두께 mm 명시)

- 욕실 (타일/변기/세면대 교체 여부)

- 주방 (상하부장 교체 여부, 싱크대 포함)

자재/수준까지 써야 분쟁 안 납니다

,공사 완료 기한 + 입주일 명시

○○년 ○월 ○일까지 공사 완료

지연 시 1일당 ○만원 배상

이거 없으면 무한 지연 가능할수 있습니다

,임차인 확인 후 공사 완료로 본다

,미이행 시 계약 해제 + 계약금 반환

공사 미완료 또는 하자 발생 시 계약 해제 가능

계약금 전액 반환 + 손해배상

이게 핵심 안전장치입니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 리모델링 수준으로 집을 꾸며준다고 하니 해당 사항을 임대차계약서 특약사항으로 기재를 하시고 이를 이행하지 않을 시 계약 취소 및 손해배상 청구까지 넣으시면 크게 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

즉 샷시,도배,장판,문짝페인트,주방,욕실등의 항목을 넣으시고 입주 시 까지 완료가 되게 되면 집 상태에서 대해서는 크게 걱정을 하지 않으셔도 되고 권리부분(선순위 근저당권) 전입신고등 이러한 부분을 체크를 하시면 될 것으로 보입니다.

그래도 걱정이 되시면 구조라도 보고싶다고 요구하시는 것이 향후 좋다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

구축 아파트 전세에서 현재 세입자가 집을 보여주지 않고 임대인이 수리를 약속하는 경우는 꽤 흔합니다.

현행법상 기존 세입자는 새 세입자에게 집을 보여줄 법적 의무가 없어 이런 상황이 빈번하게 발생합니다.

특약 작성으로는 구체적으로 측정 가능하게 작성하면 별 문제 없이 해결 가능할 듯 합니다.

특약을 꼼꼼하게 넣으시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

강아지 4마리를 키워 상태가 나쁘다면 단순 도배, 장판만으로는 시멘트벽에 배어든 악취를 제거하기는 어려울 수 있으므로 계약 전 반드시 내부를 직접 방문하여 누수나 곰팡이 같은 구조적인 결함을 직접 확인해야 합니다. 올수리라는 모호한 표현 대신에 샷시 브랜드, 타일 종류, 싱크대 재질 등 교체할 품목과 범위를 명확하게 규정해야 하며 임대인이 임의로 저가 자재를 사용하지 못하도록 사전에 협의를 해야 합니다. 계약금으로 수리비를 충당하는 경우 임대인의 자급력이 부족할 가능성이 있으므로 등기부등본상의 권리관계를 더욱 철저하게 확인해야 하며 공사 지연으로 인한 입주 차질 시 배상 책임을 명시해야 합니다. 권장 특약사항 문구로 임대인은 잔금일 전까지 샷시, 주방, 욕실, 도배. 장판을 신규 교체 완료하며 반려동물로 인한 악취 제거를 포함하여 인도한다, 수리 비미나 공사 지연으로 인해서 입주가 불가능할 경우 임대인은 이로 인한 임치인의 손해를 배상하며 임차인은 계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣어야 안전하니다. 즉 집을 보지 않은 계약은 매우 위험하므로 최소한의 실사 후 계약을 진행하시길 바라며 공사 품목과 일정 지연에 대한 배상 책임을 특약에 상세하게 명시하여 법적인 보호 장치를 마련하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 매물을 꼭 계약을 하고싶은정도인지를 먼저 물어보고 싶네요, 사실 주택을 구할때 매물의 실제상태를 보지 못하고 계약을 하는 경우는 적습니다. 이유는 구체적인 구조등도 확인하는 부분과 실제 하자나 교체,보수요구등이 필요한 부분들을 어느정도 보고 계약시 이러한 부분들에 대해서 계약서상 특약등을 남겨 이후 문제가 없도록하는 부분이 있기 때문입니다. 구조적인 부분은 상황상 해당주택을 보여주지 못한다면 아파트의 경우는 동일한 구조의 다른 매물을 보고 구조를 판단하게끔 도움을 주는 경우가 있으나 이런 경우라도 계약전 최종 한번은 해당 매물을 보여주고 계약을 진행하는게 일반적입니다, 그리고 강아지를 키우던 매물의 경우 상태도 상태지만 기간에 따라 냄새등은 잘 빠지지 않는 경우가 많아 솔직히 주택내부를 보지 않고 계약을 진행하는것은 추천드리기 어렵습니다, 특약을 기재한다면 주택을 실제보고 상태가 너무 마음에 들지 않을 경우 계약해지등의 특약을 넣을수는 있겠지만 상대방 즉 임대인이 이러한 특약기재에 동의를 할 가능성은 낮습니다. 이게 결국에 이후 계약을 마음대로해지할수있는 근거가 되기 때문입니다. 만약 그대로 걔약을 진행하고 지문자님이 생각과 다르게 수리이후라도 문제가 되는 부분이 있어 해지를 원한다고 하면, 계약서상 본인이 지급한 계약금에 손실등의 위험이 있을수 있기 때문입니다.

그에 따라 꼭 해당 주택이 마음에 들고 입주를 반드시 해야하는 것이 아니라면 계약전에서는 해당 매물을 보고 계약을 진행하겠다는 의사를 통보하시는게 맞을 듯 보입니다, 현재처럼 매물이 없는 시장에서는 임대인 우위시장이 형성되기에 다른 계약자를 찾겠다고 할수는 있는데 그렇다고해도 구지 일반적이지 않은 계약을 진행하실 필요가 있는지는 질문자님이 판단을 하셔야 할듯 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

본인이 주거하기 위해서는 최소한도 방의 구조라도 확인해야 하지 않겠습니까? 일상생활에서도 적은물건을 구매해기 위해서도 물건의 상태를 보고 결정하는 것인데 하물며 주거공간의 생활터전을 결정하는데 임장방문을 하지 않고 판단한다는 것은 이해되지 않습니다

만약 반려동물을 키운 곳은 가장문제되는 것은 냄새등으로 불편을 호소하는 경우가 많다고 합니다

그러나 장판 벽지 화장실등에 대하여 새롭게 교채 내지 인테리어 해준다고 하이 다행이지만 ?

방의 구조나 창문 출입구 및 수도시설 전기시설 가스시설 보일러 작동 둥에 대한 정상작동여부 등 기본 구조는 확인하고 판단할 것이 아닙니까?

따라서 임장방문 후 결정하시기 바랍니다

기타 계약진행 사항이나 특약사항은 중개사와 임대인과 협의하여 진행하는데는 커다란 문제는 없으리라 봅니다

다시 강조하지만 꼭 사전 방문후 심사숙고하시시 바랍니다