답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 시장은 지역별 양극화가 매우 심합니다. 서울과 수도권 핵심지는 공급 절벽으로 인해 전세가가 매매가를 밀어 올리는 현상이 나타나고 있는 반면에 지방은 여전히 침체기가 이어지고 있습니다. 전문가들 중 약 70%는 2026년 상반기를 내 집 마련의 적기로 꼽고 있습니다. 화폐 가치 하락과 신축 공급 부족 시그널이 강하기 때문에 입지가 좋은 곳은 기다릴수록 가격 부담이 커질 수 있다는 분석입니다 다만 정부의 강력한 대출규제가 수요를 억누르고 있어 예전처럼 급격한 과열은 어렵습니다. 지금이 저점이라는 인식과 대출 장벽 사이에서 눈치싸움이 치열한 시기입니다 부동산 정책으로 인해 가격이 조정된 것은 맞지만 동시에 대출 문턱도 매우 높아졌스비다. 지금은 가격보다 대출가능 여부가 매매의 핵심입니다. 수도권의 경우 매매가의 50~60%이상의 현금 동원 능력이 없다면 진입이 어려울 수 있습니다. 본인의 가계부채 상환 능력을 고려했을 때 원리금 상환액이 세후 소득의 30~40%를 넘지 않는 수준이라면 실거주 목적의 매수는 긍정적입니다. 부동산 매매 시에는 역세권 여부와 향후 입주 물량을 통한 자산 가치를 확인하고 채광, 누수 등 집의 상태와 등기부등본상의 권리 관계를 철저히 점검하여 안전하게 진행하시길 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건물 전체가 아닌 층별로 용도가 다를 가능성이 높습니다. 평범한 근린생활시설 원룸과는 큰 차이가 있으므로 내가 계약하려는 해당 호수의 정확한 용도를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 보통 저층은 근생(상가) 고층은 주택으로 등록됩니다. 내가 계약할 호수의 용도가 단독주택이면 안전한 일반 주택이지만 근생으로 되어 있따면 같은 원룸이어도 법적으로는 상가입니다. 용도가 근생인 호수는 전세대출과 보증보험 가입이 불가능하며 불법 개조물로 간주되어 추후 원상복구 명령 등의 리스크가 있습니다. 즉 건축물대장 2페이지의 [층별 현황]을 확인하여 내가 살 층이 단독주택에 해당하는지 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 좋은 방법은 부동산 중개인에게 제가 계약할 층과 호수의 공부상 용도가 주택인지 상가인지 물어보는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 현재 서울 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준으로 떨어지면서 신축 아파트를 중심으로 희소성이 극대화되었습니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 1만 가구 내외로 이는 서울 연간 적정 수요량인 약 4.7만 가구에 비해서 턱 없이 부족한 수준이며 전세사기 여파로 빌라나 다세대 주택 기피 현상이 심해지면서 수요가 아파트로만 쏠리고 있고 공급이 이를 따라가지 못하면서 지금 안 사면 떠 비싸진다는 불안 심리를 자극하고 있습니다. 금리 동결 기조가 이어지고 향후 금리 인하에 대한 기대감이 시장에 선반영되면서 관망하던 매수 대기자들이 움직이기 시작했습니다. 똘똘한 한 채 선호 현상이 짙어지며 강남 3구와 마포, 용산, 성동구 등 핵심 지역으로의 갈아타기 수요가 몰리면서 신고가 거래를 이끌고 있습니다. 지방이나 경기도 외곽의 주택을 정리하고 서울 핵심지의 아파트 한 채를 보유하려는 갈아타기 수요가 강력하게 형성되었으며 이들 지역에서 신고가가 경신되면 그 온기가 주변 지역으로 점차 퍼져나가는 양상을 보이고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5월 9일 이후에 집을 팔면 기본 세율에 20~30%p의 중과세가 더해지고 장기보유특별공제 혜택도 사라집니다 똑같은 집을 팔아도 수억원의 세금 차이가 날 수 있습니다. 이 최후통첩의 영향으로 2월부터 서울 아파트 매물은 전월 대비 약 20~30% 이상 급증했습니다. 특히 강남 3구와 송파, 성동구 등에서 매물이 쏟아지고 있습니다. 현재 시장은 폭풍 전야의관망세입니다. 세금을 아끼려는 다주택자들이 4월 초까지 초급매를 경쟁적으로 내놓을 가능성이 큽니다. 실제로 강남 일부 단지에서는 최고가 대비 10억원 이상 낮은 가격에 거래되는 사례가 나오고 있으며 매수자가 우위에 있는 시장입니다. 따라서 단기적으로는 가격 조정기로 볼 수 있씁니다. 5월 9일 이후는 퇴로가 차단된 다주택자들이 차라리 안 팔고 버티거나 증여하곘다로 돌아서면 시장에 매물이 씨가 마를 수 있습니다. 2026년 서울의 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준인 점과 금리 인하 기대감이 맞물려 있어 5월 이후 공급 부족으로 인해 가격이 다시 재상승 할것이라는 전망이 전문가 20인 설문 등에서 우세하게 나타나고 있습니다. 단기적으로 5월까지는 매수자들이 가격 협상의 우위를 점할 수 있는 기회이고 5월 이후는 매물이 다시 잠기고 공급 부족 현상이 심화되면 서울 핵심지의 가치는 더 오를 가능성이 높다는 분석이 많습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 세입자의 짐이 모두 빠진 것을 육안으로 확인하고 관리비 및 공과금 정산이 완료된 직후에 임대인 계좌로 입금합니다. 이때 기존 세입자는 귀하께서 넣은 잔금을 받아 이사 갈 집의 잔금을 치르게 됩니다. 기존 세입자가 전출 신고를 먼저 해야만 전입신고가 가능한 것은 아닙니다. 잔금 당일 기존 세입자의 퇴거와 동시에 전입신고가 가능하며 일시적 중복 전입도 허용이 됩니다. 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 다시 확인하여 추가 대출이 없는지 꼭 확인하시고 입금 즉시 전입신고를 마쳐야 법적 보호를 받을 수 있습니다. 권장하는 절차로 확정일자는 계약 후 미리 받아두시고 이사 당일에는 시설물을 확인하시고 > 잔금 입금 > 전입 신고 순서로 신속하게 진행하는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고를 다른 곳으로 옮기는 즉시 기존 원룸에 대항 대항력과 우선변제권이 완전히 사라집니다. 주소를 옮긴 사이에 집주인이 대출을 받거나 집이 경매에 넘어가면 법적으로 보증금을 돌려받을 순위에서 밀려나 돈을 한푼도 못 받을 위험이 있습니다. 사업자등록 없이 개인 공간으로 쓴다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 다만 대부분의 원룸은 주거용 계약이니 완전히 사무실로만 쓰다가 임대인이 이를 문제 삼으면 계약 해지 사유가 될 수 있으니 가끔 작업실로 쓰지만 주소만 옮긴다고 미리 양해를 구하는 것이 좋습니다. 재전입 시 불이익은 나중에 다시 그집으로 전입신고를 하더라도 대항력은 새로 신고할 날부터 다시 발생합니다. 그사이 생긴 집주인의 근저당 보다 후순위가 되며 주소지를 옮기면 현재 내고 계신 월세에 대한 세액공제도 받을 수 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.동작구 삼도동은 신대방삼거리와 분위기가 유사한 전형적인 주거지역으로 상도근린공원과 여러 초등학교가 밀집해 있어서 유해 시설이 적고 차분하며 강남권 접근성이 매우 뛰어납니다. 강서구 등촌,가양동은 평지 위주의 넓은 도로와 아파트 단지 중심의 정돈된 환경이 특징이며 한강공원과 허준공원이 가까워서 산책하기 좋고 9호선을 통한 여의도 강남 이동이 편리합니다. 노원구 공릉동은 경춘선 숲길을 따라서 감성적인 카페와 샌책로가 조성되어 있으며 대학가임에도 불구하고 주택가 특유의 조용하고 아기자기한 분위기를 동시에 누릴 수 있습니다. 강동구 성내동은 올림픽공원이라는 대규모 녹지 인프라를 도보를 이용할 수 있는 큰 장점이 있으며 성내초 인근의 골목 상권이 잘 발달해 있어 생활 편의성과 쾌적함의 균형이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토스와 모니모는 광고 피로도가 낮고 깔끔한 인터페이스를 제공하며 만보기나 기상미션 등 일상적인 활동을 통해 현금성 포인트를 쌓기에 가장 효율적입니다. 올웨이즈=올팜은 가상의 작물을 키워 실제 농산물을 배송받는 방식으로 게임 같은 재미와 실질적인 보상을 동시에 얻을 수 있어 몰입감이 높습니다. 엠브레인 패널파워와 오베이는 광고 시청 없이 질문에 답변하는 것만으로 수익을 내며 시간 대비 단가가 높아 짬짬이 활용하기에 좋습니다. 걷기 미션이 있는 앱들은 여러개를 동시에 실행해 보상을 중복으로 챙기고 설문 앱은 알림을 켜두어 선착순 기회를 놓치지 않는 것이 효과적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인프레이션으로 인해 현금 가치가 떨어지면 이를 방어하기 위해 부동산 같은 실물 자산으로 자금이 유입되어 건축 원가 상승이 분양가를 밀어 올려 하방 경직성을 형성합니다. 국제 정세가 불안해질수록 투자 심리는 위축되지만 자산가들은 오히려 가장 안전하다고 판단되는 핵심 지역의 우량 부동산에 집중하는 경향을 보입니다. 공급 부족과 원가 상승으로 인해 시장 전체의 전면적인 폭락 가능성은 낮게 평가되나 입지에 따라 가격이 유지되는 곳과 하락하는 곳의 격차가 벌어지는 극심한 양극화가 진행될 것으로 전망됩니다. 즉 불확실성이 큰 시기이므로 단순한 가격 상승을 기대하기보다 실거주 가치와 리스크 관리를 최우선으로 하는 보수적인 접근이 필요한 시점입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영업권리금은 보통 월 순이익의 6~12개월분으로 산정하며 시설권리금은 감가상각을 고려하되 최근 인건비 상승으로 인한 신규 인테리어 비용을 근거로 가치를 방어하는 전략이 필요합니다. 상가임대차보호법에 따라 임대차 종료 6개월 전부터 종료시까지 권리금 회수 기회를 보호받으며 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 과도한 임대료 인상을 요구하는 것은 방해 행위에 해당합니다. 매출 자료를 객관적으로 증빙하여 권리금의 근거를 마련하고 가게가 가장 확성화되어 있을 때 신뢰할 수 있는 부동산 한두곳을 통해 비공개로 매수자를 찾는 것이 가격 방어에 유리합니다. 투입하신 노력과 비용을 생각하면 아쉬움이 크시겠지만 때론느 시간이 기회비용이 될 수도 있습니다. 권리금을 조금 양보하더라도 빨리 정리하고 새로운 출발을 하시는게 전체적인 손해를 줄이는 길일 수도 있습니다. 감사합니다.