현재 거주지에서 주소이전을 원복할 경우에 대한 문의

Question

부모님집에서 거주하다가 현재 가까운곳에 원룸을 얻어 나와있는 상황입니다.

원룸임대차계약을 하고 전입신고 및 확정일자까지 받은 상태입니다.

근데 다시 거주지를 부모님집으로 이전하고 현재 원룸을 개인 사무실로 쓰려고 합니다.

사업자등록은 내지않고 개인적으로 쓰려고 하는데 혹시 임대차계약서를 변경해서 다시 작성해야할까요?

그리고 전입신고와 확정일자를 받은건 거주지를 옮기게 되면 어떻게 되는지 궁금합니다.

나중에 보증금을 돌려봤을때 문제가 될 소지가 있을까요?

놓치고 있는 다른 문제가 있는지 알려주시면 감사하겠습니다~

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

개인 작업 공간 정도라면 계약서 변경까지는 거의 필요 없습니다

전입신고를 부모님 집으로 옮기면 이 부분이 가장 중요합니다

보증금 보호는 보통 다음 3가지로 이루어집니다

전입신고,확정일자,실제 점유(거주)

이 3개가 있어야 대항력 + 우선변제권이 생깁니다

하지만 전입신고를 다른 곳으로 옮기는 순간

기존 원룸의 대항력이 사라질 수 있습니다

확정일자 자체는 기록으로 남지만 보증금 보호 효력은 약해집니다

즉 만약 집이 경매,집주인 파산,근저당 문제 같은 일이 생기면 보증금 우선순위 보호가 안 될 가능성이 있습니다

이런일만 아니라면 나중에 보증금 돌려 받는 문제는 괜찮을 거라 봅니다

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

여기에서 중요한건 부모님 집에 전입신고하여야 하는 이유가 보증금을 날려도 되는 것을

커버할수 있을정도로 중요한지 생각해 보아야합니다.

너무 극단적이라 생각할수 있겠지만

전입을 빼는 순간

월세보증금은 주택임대차 보호법을 받을수없습니다.

다시말해

집주인한테 그냥 빌려준 돈이 되어

집주인이 돌려주면 좋은거고

아니면 민사소송으로 돌려받아야 합니다.

민사소송에서 승소해도 안주면 못받습니다.

가끔 경매에서 질문자님 같이 전입을 잠깐 빼신분들이 있는데

낙찰자 입장에선 너무 땡큐죠

그러니

남 좋은일 시키지 말고 보증금 잘 지키세요~

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

전입신고를 다른곳으로 옮기는 순간 해당 원룸에 대한 대항력과 우선 변제권이 즉시 소멸합니다. 만약 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다. 거주지를 옮기면 기존에 받은 확정일자 효력도 사라집니다 나중에 다시 전입신고를 하더라도 그 사이 발생한 대출보다 후순위로 밀리게 되어 안전하지 못합니다. 사업자 등록 없이 개인 사무실로 쓴다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없으나 임대인에게 주거와 작업실을 병행한다는 식으로 미리 알리는 것이 추후 용도 위반 분쟁을 방지하는 길입니다. 기타손해로 주소지를 옮기면 월세 세액공제 혜택도 받을 수 없게 됩니다. 보증금의 규모가 크다면 주소지는 그대로 꼭 두세요.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 원룸의 경우 확정일자 + 전입신고를 하게 될 경우 주거용으로써 우선변제권과 대항력을 갖추시게 된 상태입니다.

이 상태에서 전입신고를 다른 곳으로 옮기게 될 경우 대항력을 잃게 되어 향후 보증금 반환 시 문제가 될 수 있습니다.

따라서 그냥 원룸을 사무실 용도로 사용하시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사업자등록증 등록없이 그냥 본인 판단에 따라 사무실로 이용한다면, 임대인에게 별도 확인되지 않는이상 크게 문제가 없을것으로 보입니다. 다만 전입신고는 현재 그대로 유지를 하셔야 대항력이 유지가 되며, 혹시라도 전입을 옮기시면 대항력 상실에 따른 보증금 보호에 위험이 있을수 있습니다. 단 앞에서 말한 것처럼 혹시라도 거주가 아닌 사무실 용도로 사용하는 것을 임대인이 알게 되는 경우에는 계약상 문제가 될수는 있습니다

Answer 6

사업자등록은 내지않고 개인적으로 쓰려고 하는데 혹시 임대차계약서를 변경해서 다시 작성해야할까요?

==> 원룸을 사업자용으로 사용하는 경우 임대인의 동의를 받아야 하고 계약을 다시 작성하는 경우 확정일자를 받아야 합니다.

그리고 전입신고와 확정일자를 받은건 거주지를 옮기게 되면 어떻게 되는지 궁금합니다.

나중에 보증금을 돌려봤을때 문제가 될 소지가 있을까요?

놓치고 있는 다른 문제가 있는지 알려주시면 감사하겠습니다~

==> 사업자등록을 한 후 확정일자를 해야 보증금 보호가능합니다

Answer 7

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전입신고를 다른 곳으로 옮기는 즉시 기존 원룸에 대항 대항력과 우선변제권이 완전히 사라집니다. 주소를 옮긴 사이에 집주인이 대출을 받거나 집이 경매에 넘어가면 법적으로 보증금을 돌려받을 순위에서 밀려나 돈을 한푼도 못 받을 위험이 있습니다. 사업자등록 없이 개인 공간으로 쓴다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 다만 대부분의 원룸은 주거용 계약이니 완전히 사무실로만 쓰다가 임대인이 이를 문제 삼으면 계약 해지 사유가 될 수 있으니 가끔 작업실로 쓰지만 주소만 옮긴다고 미리 양해를 구하는 것이 좋습니다. 재전입 시 불이익은 나중에 다시 그집으로 전입신고를 하더라도 대항력은 새로 신고할 날부터 다시 발생합니다. 그사이 생긴 집주인의 근저당 보다 후순위가 되며 주소지를 옮기면 현재 내고 계신 월세에 대한 세액공제도 받을 수 없습니다. 감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자를 받은 상태에서 다른 곳으로 전입을 하면 대항력이 소실됩니다. 따라서 보증금 받을 때 문제가 생길 수도 있습니다. 만약 전입신고를 그대로 두고 사는 곳만 부모님 집으로 이동한다면 이 같은 문제를 방지할 수 있다고 말씀드립니다.

임대인과 기존 계약서대로 원룸을 사용하지 않을 경우 임대인에게 문제가 생길 수 있기 때문에 사정을 이야기 하시고 계약서를 다시 작성하는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 9

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

임대차계약서 변경 없이 주거용 계약서 그대로 유지하시면서 개인 사무실 용도 변경 가능하고 사업자등록이 없으시다면 세법상 문제는 없으실 것으로 보여집니다