답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.원칙적으로 불가합니다. 허가일로부터 2년의 이용 의무를 채우지 못하면 매도가 불가능하며 위반 시 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제급이 부과됩니다. 예외적인 허용은 해외 이주, 파산, 질병 치료 1년 이상, 직장 전근 등 법령이 정한 부득이한 사유를 입증하여 관할 구청의 승인을 받는 경우에만 2년 미만 거주 후 매도가 가능합니다. 최근 시행령 개정으로 매수자가 무주택자이고 기존 임차인이 있는 경우 매수자의 거주 의무는 임대차 종료시까지 유예되나 이는 매도자 본인의 2년 실거주 의무 면제와는 별개이므로 주의가 필요합니다. 법령에서 정한 사유가 객관적으로 증빙이 가능하다면 1년만 살고도 매도가 가능하지만 단순 변심이나 투자 목적의 회수는 불가능하므로 사유서와 증빙 서류를 지참하여 관할 구청 부동산정보과에 미리 상담받으시는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전쟁이 터지면 투자자들은 위험한 주식을 팔고 가장 안전하다고 믿는 자산으로 돈을 옮깁니다 미국 달러는 세계 기축통화로 경제적 최후의 보루 인식이 강하기 때문에 전 세계의 자금이 미국으로 쏠리며 가치가 오르게 됩니다. 전쟁이 발생하면 원자재 가격이 급등하는데 특히 언급하신 유가가 오르면 이를 결제하기 위한 달러 수요도 동시에 폭증합니다. 국제 원유 거래는 기본적으로 달러로만 이루어지기 때문에 유가가 오를수록 시장에는 더 많은 달러가 필요해지고 그 가치는 귀해집니다. 전쟁의 당사자가 미국이거나 미국의 개입이 예상될 경우 역설적으로 미국의 국방력과 경제적 영향력이 부각되어 전쟁 시 전 세계 자본을 가장 안전한 영토와 강력한 군사력을 보유한 미국 시장으로 대피하게 되며 이 과정에서 달러화 매수세가 강해집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양극화 고착화로 서울 강남권 및 마포,용산, 성동 등 핵심 상급지는 풍부한 대기 수요와 신축 공급 부족으로 인해서 신고가 경신이 이어질 가능성이 큽니다. 반면에 경기도 외곽 및 인천 일부 지역은 입주 물량 부담으로 인해 보합세 내지는 하락세를 보일 것으로 전망됩니다. 2~3년 전 인허가 및 착공 감소의 여파가 2026년 본격적인 신축 아파트 입주 가뭄으로 나타나고 있습니다. 이는 서울 신축 및 준신축 아파트의 가격 상승 압박으로 작용하고 있습니다. 핵심 변수로는 3기 신도시 본청약 일정과 GTX 개통 시점에 따른 직주근접 수요의 이동을 주시해야 하니다. 대다수 전문가들은 현재 시장은 무조건적인 상승도 하락도 아닌 옥석 가리기 단계이며 실수요자라면 금리 하락기에 편승하기보다 본인의 DSR 한도 내에서 감당 가능한 핵심지를 노려야 하며 특히 재건축 초과이익 환수제 완화 등 규제 변화와 연동된 정비사업 단지의 움직임을 주시할 필요가 있다는 목소리가 많습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가능합니다. LH는 원칙적으로 전년도 소득을 보지만 현재 시점에서 소득이 끊겼다면 이를 입증하여 현재 소득 0원으로 인정받을 수 있습니다. 공공주택 특별법 시행규칙 및 LH 내부 지침에 따라 사회보장정보시스템의 자료가 현재 실태와 다를 경우 증빙 서류를 통해서 소명할 기회를 부여합니다. 퇴직증명서나 건강보험 자격득실확인서를 제출해서 현재 무소득임을 인정받을 수 있습니다. 먼저 LH 지사나 관리사무소에 퇴직 사실을 소명하여 2인 가구 기준 충족 승인을 받은 후 최종적으로 주민센터에 전입신고를 진행해야 부적격 판정을 피할 수 있습니다. 거주 방법은 정식 세대원 등록 없이 거주할 경우 향후 재계약 거절이나 퇴거 리스크가 있으므로 반드시 현재 소득이 없다는 점을 소명하여 정당하게 합가하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자 양도소득세 중과 유예 혜택을 활용할 수 있다면 매도방식이 세금 총액 면에서 유리할 가능성이 큽니다. 다만 자녀 3인이 각자 2억 3천만원에 달하는 매매 대금을 지급할 수 있는 소득 증빙에 완벽해야 하며 시가보다 너무 낮게 거래할 경우 국세청으로부터 부당행위계싼부인 규정에 따라 세금이 재산정될 위험이 있습니다. 반면에 자녀들의 자금 여력이 부족하다면 증여를 선택하되 인당 2억 3천만원씩 지분을 나누어 10~20%의 낮은 증여세율 구간을 적용받는 것이 전략적입니다. 이때 주의할점은 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여할 경우 최대 12% 중과 취득세가 부과될 수 있으므로 해당 주택 소재지으 규제 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 만약 주택에 대출이나 전세보증금이 있다면 이를 자녀에게 승계하는 부담부증여를 통해 증여세 부담을 낮추는 방법도 함께 검토해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상승세는 꺾여 2%대에 안착할 전망이지만 체감 물가는 여전히 높으므로 하반기까지 보수적인 지출 관리가 필요합니다. 미국과 한국 모두 기준금리 인하 사이클에 진입하여 올해 중반 이후부터는 대출 이자 부담이 눈에 띄게 줄어들 것으로 보입니다. 중소기업 직장인 대상 든든한 점심밥 월 4만원 할인과 천원의 아침밥 사업이 확대되었으니 적극적으로 활용하시고 K-패스 환급률이 상향되었고 에너지 바우처 지원 대상이 중산층 하단까지 확대되어 공과금 부담을 덜 수 있습니다. 햇살론 특례보증 금리가 기존 15.9%에서 12.5%로 인하되었으니 고금리 대출은 즉시 정책금융으로 대환을 검토해 보세요. 현실적인 서민 생존 전략으로 통신비를 알뜰폰, OTT, 등 고정 지출을 제검하고 온누리상품권을 통한 전통시장 장보기를 습관화 하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.천장 누수 흔적은 반드시 고지해야 합니다. 숨겼다가 나중에 발각되면 매도인이 전액 수리비를 물어주거나 계약이 해제될 수 있습니다. 원칙은 입주민 공동 부담이나 현실적으로 매매 성사를 위해 매도인이 직접 수리하거나 수리비만큼 매매가를 깎아주는 방식으로 협의하는것이 일반적입니다. 매도인이 수리해주고 매수인이 이를 확인했다면 동일한 부위에 대해서는 향후 책임을 지지 않아도 됩니다. 반드시 계약서 특약에 누수 사실을 고지하고 옥상 방수 및 도배 수리를 완료하였으며 매수인은 이를 확인하고 현 시설 상태로 계약함이라는 문구를 넣어야 법적으로 보호를 받습니다. 즉 옥상 방수와 도배를 직접 해주시는 것은 매매를 빠르게 성사시키는 좋은 방법입니다. 다만 나중에 딴소리가 나오지 않도록 반드시 수리 전후 사진을 찍어두고 계약서 특약에 해당 내용을 명확히 기록해 두시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 성북구 월곡, 종암은 전통시장이 가까워서 물가가 저렴하고 2026년 준공되는 월곡복합체육센터 등 최신 수영 운동 시설 이용이 편리합니다. 경기 성남시 수정, 중원은 지자체 재정이 탄탄해서 공공 수영장과 체육관 시설이 우수하며 모바일 헬스케어 등 건강 지원 복지가 전국 최고 수준입니다. 마지막으로 경기 의정부 민락, 고산은 신축 주거 단지가 많아 동네가 깨끗하고 주변 녹지와 산책로가 잘 조성되어 있어 운동하기 좋으며 서울 대비 집값이 합리적입니다. 집을 구할 때 필수 체크리스트는 시설보다 훨씬 저럼한 구립, 시립 수영장이 도보권에 있는지 확인하세요(지자체별로 스포츠강좌 이용권 혜택도 체크 하세요) 대형마트보다 전통시장이 가까워야 장바구니 물가를 낮추고 동네의 정을 느끼기도 좋습니다. 건강이 염려되신다면 보건소의 만성질환 관리 프로그램이나 물리치료 지원이 활발한 동네인지 구청 홈페이지에서 확인해 보시고 깨끗한 신축을 보시되 채광이 막히지 않은 남향과 환기가 잘 되는 구조인지를 반드시 낮 시간에 확인해야 건강 관리에 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세사기를 예방하기 위해 공시가격에 126%를 곱한 수치가 본인의 전세자금보다 높은지 확인하고 반드시 HUG 전세보증보험 가입이 가능한 매물만 선택해야 합니다. 근린생활시설을 주거용으로 개조한 불법 건축물은 대출과 보증보험이 불가능하므로 계약전에 건축물대장을 뗴어서 반드시 용도가 주택용인지 확인을 하시고 벽지 모소리의 곰팡이, 창틀 주변의 얼룩, 싱크대 하단의 습기 여부를 꼼꼼하게 살펴 건물 자체의 노후도와 관리 상태를 파악해야 합니다. 주차장, 분리수거, 엘리베이터 등 공용 구역이 깨끗하게 유지되는 집이 추후 하자 보수나 집주인과의 소통도 원할할 가능성이 큽니다. 마지막으로 임대인 또는 임차인목적물의 하자로 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다는 문구를 반드시 계약서에 넣어야 합니다 겉모습 보다는 보증보험 가입 가능 여부와 공용 공간 관리 상태를 최우선 기준으로 보시길 권장합니다. 감사합니다 .

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토허제 구역 주택 매수는 무주택 세대주가 원칙입니다. 부모님 댁 세대원은 유주택 세대 구성원으로 간주되어 투기 의심을 받기 쉽습니다. 결혼 예정이라는 소명은 지자체 담당자에 따라 주관적으로 판단되므로 확정된 신분(세대주) 없이는 승인이 어렵습니다. 잔금 6개월 이내 실거주를 시작해야 하며 임차인의 남은 계약 기간이 6개월 미만인 경우에 한해 퇴거 확약서 제출 허가가 가능합니다. 현실적인 대안으로 고시원이 아니더라도 친척 집이나 전세/월세방으로 전입신고를 하여 무주택 세대주 자격을 먼저 갖추는 것이 가장 확실합니다. 혼인신고 후 새로운 세대를 구성하여 신청하면 소명 과정 없이 명확한 실거주 목적으로 인정받을 수 있습니다. 즉 세대원 상태로는 불허될 위험이 크니 세대주 자격을 먼저 확보하거나 혼인신고 후 진행하는 방법을 권장드립니다. 감사합니다.