재건축 아파트 입주권의 지분매매 계약방법

Question

재건축으로 신축아파트의 임시사용승인이 나 입주를 한 상태이나 아직 건물등기가 나지 않은 아파트의 공유지분을 공유자(가족)간 감정평가를 통해 매매하고자 합니다. 입주 아파트에 관련 된 서류는 조합원 공급계약서로 공유자의 지분 표시가 되어 있습니다.

1. 감정평가를 의뢰하려는데 매매대상 지분이 공급계약서상의 매도자 지분 30%인 경우 감정평가는 지분 30%에 대해 감정평가를 받으면 되는가요?

2. 토지거래허가 신청 시 토지면적은 공급계약서의 토지 공유지분면적을 위 매매 대상지분 30%로 안분하여 기재하면 되는가요?

3. 토지거래신청 허가를 득한 후 매매계약서 작성방법이 일반 아파트 매매와 달리 "입주권 매매계약서 + 종전토지 매매계약서(한방 프로그램 이용)"를 작성하여야 한다는데 위 미등기 아파트의 경우 어떻게 매매계약서를 작성해야 하는지 상세한 조언 부탁합니다. 미등기된 아파트는 입주권 상태라는데 지분매매 계약이라 중개사님도 어려워하시는 분도 계셔 문의합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

감정평가는 아파트 전체 시세를 우선 산정하고 매도 지분인 30%를 곱한 가액으로 의뢰하며 가족 간 거래 시 시에 왜곡이 없도록 평가서에 이를 명확하게 기재해야 합니다. 토지거래허가 신청 시 면적은 공급계약서상 전체 토지 공유지분 면적에 지분율 30%를 곱해 안분 계산한 값을 기재하며 자금조달계획서 금액과도 일치시켜야 합니다. 계약서는 입주권 매매계약서를 작성하되 특약에 종전 토지 면적과 신축 아파트 동 호수를 상세하게 명시하고 중개 프로그램의 분양권 메뉴에서 매매 지분 비율을 적용하여 발행합니다. 계약 완료 후에는 구청 실거래 신고 및 토지거래허가증을 지참하여 조합 사무실에서 명의변경 절차를 반드시 마쳐야 하며 미등기 상태인만큼 조합원 확인서로 권리관계를 최종 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,감정평가는 전체 가치 평가 후 30% 안분이 일반적입니다

,토지면적은 공급계약서 기준 지분 × 30%로 기재합니다

,실제 계약서 형태 보통은 이렇게 합니다

가장 일반적인 방법입니다

부동산 매매계약서 1부 + 특약으로 권리승계 명시

특약 예:

본 계약은 재건축 조합원 지위 및 분양권과 이에 수반되는 토지 및 건물 지분 30%를 포괄하여 승계하는 계약이다

실무는 통합 매매 + 특약이 가장 많이 쓰입니다