답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인프레이션으로 인해 현금 가치가 떨어지면 이를 방어하기 위해 부동산 같은 실물 자산으로 자금이 유입되어 건축 원가 상승이 분양가를 밀어 올려 하방 경직성을 형성합니다. 국제 정세가 불안해질수록 투자 심리는 위축되지만 자산가들은 오히려 가장 안전하다고 판단되는 핵심 지역의 우량 부동산에 집중하는 경향을 보입니다. 공급 부족과 원가 상승으로 인해 시장 전체의 전면적인 폭락 가능성은 낮게 평가되나 입지에 따라 가격이 유지되는 곳과 하락하는 곳의 격차가 벌어지는 극심한 양극화가 진행될 것으로 전망됩니다. 즉 불확실성이 큰 시기이므로 단순한 가격 상승을 기대하기보다 실거주 가치와 리스크 관리를 최우선으로 하는 보수적인 접근이 필요한 시점입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영업권리금은 보통 월 순이익의 6~12개월분으로 산정하며 시설권리금은 감가상각을 고려하되 최근 인건비 상승으로 인한 신규 인테리어 비용을 근거로 가치를 방어하는 전략이 필요합니다. 상가임대차보호법에 따라 임대차 종료 6개월 전부터 종료시까지 권리금 회수 기회를 보호받으며 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 과도한 임대료 인상을 요구하는 것은 방해 행위에 해당합니다. 매출 자료를 객관적으로 증빙하여 권리금의 근거를 마련하고 가게가 가장 확성화되어 있을 때 신뢰할 수 있는 부동산 한두곳을 통해 비공개로 매수자를 찾는 것이 가격 방어에 유리합니다. 투입하신 노력과 비용을 생각하면 아쉬움이 크시겠지만 때론느 시간이 기회비용이 될 수도 있습니다. 권리금을 조금 양보하더라도 빨리 정리하고 새로운 출발을 하시는게 전체적인 손해를 줄이는 길일 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 양도세 중과 부활은 조정대상지역 내 주택에만 해당합니다. 부산 해수동이 현재 비조정대상지역이라면 주택수가 많아도 양도세 중과는 적용되지 않으며 일반세율이 적용됩니다. 종부세와 재산세 가은 보유세는 주택 공시가격을 합산하여 매깁니다. 따라서 비조정대상지역이라도 전체 보유 주택의 공시가격 총액이 높으면 강화된 세율의 영향을 받습니다. 특히 2026년 정부가 비거주주택에 대한 공제 혜택 축소를 검토중이며 세 부담이 늘어날 가능성이 큽니다. 최근 금융당국은 지역과 상관없이 다주택자의 대출 만기 연장이나 신규 대출을 조이는 핀셋 규제를 시행중입니다. 특히 비거주 주택을 담보로 한 대출은 한도가 크게 줄어들 수 있어 자금계획에 주의가 필요합니다. 즉 양도세 중과는 피할 수 있겠지만 보유세만 대출규제는 지역 구분 없이 실거주 여부와 보유 주택 수를 기준으로 강화되는 추세입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네이버 MY 플레이스는 영수증 인증 후 장소 리뷰를 작성하면 네이버페이 포인트를 즉시 적립해 주어 활용도가 높으면 사또&캐시닥은 영수증 업로드시 현금성 캐시를 지급하며 모은 포인트는 현금 출금이나 기프티콘 구매에 사용할 수 있습니다. 오늘뭐샀니 어플은 단순 영수증 인증보다 적립 단가가 높은편이며 대형마트나 특정 브랜드 상품을 자주 구매하신다면 유리합니다. 머니트리는 다양한 포인트(백화점 상품권, 엘포인트 등)를 하나로 모아주는 앱인데 영수증 스캔 적립기능도 제공합니다. 흩어진 포인트를 합쳐서 현금화하거나 편의점에서 바로 결제할 때 유리합니다. 하나의 영수증으로 여러 앱에 중복 적립이 가능하며 결제일로부터 보통 1~3일 이내에 촬영해야 인정되므로 즉시 올리는 것이 유리합니다. 요즘은 종이 영수증을 받지 않아도 편의점 앱이나 마트 앱에 남는 전자 영수증 캠쳐본으로도 인정이 가능한 어플이 많으며 지갑에 모아두지 말고 결제 직후 바로 촬영하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.초고가 시장의 하락 이유는 2026년 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 절세를 위해 강남권 급매물을 쏟아내고 있습니다 고가 주택에 대한 보유세 강화 정책이 발표되면서 덩치가 큰 초고가 단지들의 투자 심리가 위축되어 있고 규제 지역 내 초고가 주택은 대출 활용이 거의 불가능해서 금리 인상가에 매수세사 붙기가 어렵습니다. 중저가 시장의 상승 이윤느 신생아 특례대출 등 정부의 저금리 정책 대출이 9억~12억 이하 아파트에 집중되면서 실수요자가 몰리고 있으며 서울 전세가가 폭등하며 매매가와의 격차가 줄어들자 상대적으로 저평가된 외곽 지역을 중심으로 차라리 사자는 수요가 늘었습니다. 상급지 가격이 너무 올라 부담을 느낀 수요자들이 대출 가능한 범위 내의 차선책을 선택하며 가격이 따라 오르고 있습니다. 즉 강남은 세금 규제로 급매물이 늘어 잠시 숨을 고르는 중이고 중저가 시장은 대출 지원과 전세난 때문에 실수요가 뒷받침되며 오르는 현상입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.향후 2~3년간 집값의 가장 큰 변수는 공급부족입니다. 2026년 전국 입주 예정 물량은 약 20만 가구로 최근 10년 평균인 32만 가구 대비 30%이상 급감한 사태입니다. 2023~2024년 고금리와 공사비 상승으로 멈췄던 현장들의 여파가 2027년, 2028년까지 이어지며 신축 아파트의 희소성이 극도로 높아질 전망입니다. 공급 부족으로 전셋값이 먼저 크게 오르고 있으며 전세가가 매매가의 70~80% 육박하게 되면 차라리 집을 사자는 매수 전환 수요가 발생하며 매매가를 밀어 올릴 가능성이 큽니다. 기준금리가 고점을 찍고 점진적으로 내려가는 시기이므로 대출 이자 부담이 줄어드는 2~3년 뒤에는 실수요자들의 매수 심리가 회복될 확률이 높습니다. 결국 전반적인 완만한 상승세 속에 양극화과 심화될 것이라고 보고 있는데 절대적인 공급부족과 전세가 폭등, 분양가 상승, 금리 안정화가 상승요인으로 작용할 것이고 가계대출 규제 유지와 경기 침체 장기화 가능성이 하락과 정체요인으로 작용할 예정입니다. 입지가 좋지 않거나 노후된 아파트는 소외되고 신축이나 핵심지 위주로 오르는 초양극화 장세가 뚜렷해질 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.선택지의 장단점이 다른데 현재 상황에 더 맞는 쪽으로 고르시면 됩니다. 신축아파트는 커뮤니티 시설(헬스장, 사우나 등) 이용이 편리하여 노후 건강 관리에 유리하며 주차 스트레스가 없고 냉난방 효율이 좋아 관리비가 상대적으로 저렴합니다. 다만 평수를 줄여야 하므로 기존 짐을 정리해야 하는 불편함이 있고 집안에서의 생활이 다소 답답하게 느껴질 수 있습니다. 자녀들이 이미 독립했거나 집 관리의 번거로움을 최소화하고 싶은 경우 추천드립니다. 구축아파트는 생황공간이 넓어 가족들이 모을 때 여유롭고 재건축이나 리모델링 호재가 있는 단지라면 향후 자산 간치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 주차가 힘들고 배관 부식이나 누수 등 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있고 특히 50대 이후에는 잦은 집수리가 큰 스트레스가 될 수 있습니다. 실내 인테리어를 새로 할 여유가 있거나 넓은 주차 공간이 주는 심리적 만족감을 중요하게 생각하는 경우 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임차인은 계약 만기 최소 2개월 전까지는 퇴거 의사를 밝혀야 합니다. 만약 이 기간을 놓치고 만기 직전에 통보했다면 법적으로는 계약이 이전과 동일한 조건으로 자동 연장된 묵시적 갱신 상태가 됩니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약 해지를 통보할 경우 그 효력은 통보받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다. 따라서 임대인은 통보 후 3개월간의 월세를 보증금에서 공제하거나 그 기간 내에 새로운 세입자를 들어올 때까지만 월세를 받는 방식으로 정산할 수 있습니다. 만기 당일 갑작스러운 퇴거는 임대인에게 새로운 세입자를 구할 기회를 주지 않은 것이므로 임차인이 직접 다음 세입자를 구하거나 3개월치 월세에 상당하는 손실을 보전하는 것이 일반적인 법적 처리방식입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 공인중개사 시험은 단순 암기를 넘어 복잡한 사례 분석과 계산 능력을 요구하며 전체 합격률이 20% 내외에 불과할 정도로 국가고시 중에서도 난이도가 상당히 높은편입니다. 완전한 자가 학습보다는 유튜브나 무료 플랫폼의 인터넷 강의를 병행하여 생소한 법률 용어를 먼저 익히시고 이론 공부에 너무 오래 머물기보다 최근 10개년 기출문제를 반복 풀이하는 것이 합격의 지름길입니다. 합격의 당락은 1차 과목의 민법 개념 이해와 2차 과목 중 고득점이 가능한 중개사법에서 결정되므로 학습 초기에는 1차 과목에 시간을 많이 투자하여 기초를 탄탄히 다지셔야 합니다. 직장이나 생업을 병행한다면 동차 합격을 목표로 1년 정도의 장기 계획을 세우는 것이 좋으며 향후 도입될 가능성이 있는 상대평가 전환 여부 등 최신 시험의 공고를 수시로 확인해서 대비해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중과세는 서울 강남,서초,송파와 용산구 등 현재 조정대상지역으로 지정된 곳에 있는 주택을 매도할 때만 발생합니다. 만약 보유하신 3채 중 해당 규제지역 내 주택이 포함되어 있다면 유예 기간 종료 후 매도 시 높은 세율이 적용됩니다. 조정대상지역 내 주택을 2026년 5월 10일 이후에 매도할 경우 3주택자 기준 기본세율 30%p가 가산되며 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어 세부담이 급격히 늘어납니다. 중과세 여부를 판단하는 지역은 파는 주택의 위치를 기준으로 하지만 몇주택자인지를 따지는 주택 수 산정에는 전국의 모든 주택이 포함됩니다. 따라서 세금을 아끼려면 규제지역 밖의 주택을 먼저 팔거나 규제지역 내 주택을 유예 기간 내에 처분하는 전략이 필요합니다. 즉 부산집만 3채 보유중이라면 중과세 대상이 아니므로 안심하셔도 되지만 조정대상지역구역의 집이 하나라도 포함되어 있따면 2026년 5월 9일 이전에 매도를 하시는것이 유리합니다. 감사합니다.