답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발과 재건축 투자 시 현금 청산 대상인지 반드시 확인해야 합니다. 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 후 재개발은 관리처분인가 후 매수 시 원칙적으로 지위 승계가 안됩니다. 매도인이 해당 구역에 집을 여러 채 가졌다면 그 중 하나만 사도 다물권자 주의로 분양권이 나오지 않을 수 있으니 조합 사무실에서 직접 확인해야 합니다. 분담금 계산 방법은 분단금=조합원 분양가 - 권리가액인데 최근처럼 공사비(원자재값/인건비)가 급등하면 총 사업비가 늘어나 비례율이 떨어지고 결국 분담금이 수억원씩 늘어나는 분담금 폭탄이 발생합니다. 사업의 구체적인 수익성과 내 분담금이 확정되는 가장 중요한 단계가 관리처분인가 단계인데 이때 발행되는 관리처분계획서를 반드시 검토하셔야 합니다. 부도산의 말만 믿으시기보다 반드시 해당 조합 사무실에 방문하여 본인의 성명과 매수할 집의 주소를 알려주고 이 집을 사면 조합원 지위 승계가 확실히 되는지 직접 확인하는 절차를 거치시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 손님이 없어서가 아니라 지금은 매출은 높은데 이익은 없는 구조적 한계 때문이니다. 치솟는 재료비, 인건비, 배달 수수료로 인해 팔수록 손해를 보는 기형적인 수익 구조때문입니다. 가맹본점은 원재료 공급으로 수익을 챙기지만 점주는 고정비를 내고 나면 아르바이트생보다 적은 시급을 가져가는 경우가 허다한 것이 사실입니다. 카페 창업의 위험성은 낮은 진입 장벽만큼 경쟁이 극심하므로 확실히 차별화 기술이나 무인화 전략없이는 은퇴 자산을 모두 잃을 위험이 매우 큽니다. 직장 생활이 답답한 감옥이라면 자영업은 생존을 건 전쟁터 같으므로 성급한 창업보다는 현재의 고정 수익을 최대한 유지하면서 철저하게 준비하는 것이 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.절세 혜택보다는 자녀의 기회비용 손실이 큽니다. 강남구는 조정대상지역입니다. 현행법상 1주택 이상을 소유한 세대가 규제지역에서 새로 취득한 주택은 임대 사업자 등록을 해도 종부세 합산배제(비과세) 혜택을 주지 않습니다. 자녀 명의로 등록하더라도 자녀에게 부과되는 종부세를 피하기 어렵습니다. 자녀가 나중에 본인의 거주 주택을 팔 때 비과세를 받으려면 해당주택의 등록 당시 공시가격이 6억원 이하여야 하는데 2026년 증여 시점에 공시가격이 6억원을 넘어가면 이 혜택도 사라지니 강남구 특성상 공시지가를 그때까지 잘 확인하시고 전용면적 60제곱미터 이하는 재산세 감면 혜택은 유효합니다. 하지만 종부세나 양도세에 비하면 혜택 폭이 작습니다. 가장 치명적인 부분이 자녀의 청약 자격 박탈인데 임대주택을 등록하더라도 청약시에는 유주택자로 간주됩니다. 자녀들이 향후 무주택 기간 점수나 생애최초 , 신혼부부 특별공급을 활용할 계획이라면 이 빌라를 증여받는 순간 청약 당첨 가능성은 사실상 사라집니다. 결론적으로 강남구라는 입지 특성상 종부세 합산배제가 안 될 확률이 매우 높고 무엇보다 자녀분들의 미래 청약 통장을 못쓰게 만드는 결과입니다. 세금 혜택보다 자녀의 무주택 자격 상실에 따른 손해가 더 클 수 있으므로 신중하게 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보존 상태에 따라서 가격 차이가 매우 큽니다. 사진상 지폐들은 접힌 흔적이나 오염이 있어 유통품 기준으로 보셔야 합니다. 왼쪽 중화민국 지폐는 1940년대 발행된 100원권 등으로 보이며 희귀 도안이나 특정 일련번호가 아닐 경우 수천원에서 수만원대 사이에 거래가 됩니다. 중앙 미국달러는 2006년 시리즈로 보이며 특별한 오인쇄나 일련번호가 없다면 현재 환율에 따른 액면가 가치가 기본입니다. 오른쪽 한국은행 오백원은 970년대 발행된 이순신 오백원 지폐입니다. 상태가 아주 좋은 미사용품은 1만원대 이상에 거래되나 사용흔적이 있는 지폐는 대략 2000원 ~6000원 내외로 형성 되어 있습니다. 정확한 진위 여부와 가치를 확인하시려면 풍산화동양행(서울 서대문구) , 회현지하쇼핑센터(서울 중구), 온라인 커뮤니티 '수집뱅크코리아' 나 '번개장터' 등에서 최근 거래되는 비슷한 상태의 지폐 시세를 직접 확인해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주시점 예상 감정가는 주변 분양가 상한제 단지들의 시세를 반영하여 형성될 가능성이 높습니다. 25평은 약 3억 9천~4억 1천 / 34평은 약 5억원~5억 3천 입니다. 5년 후 예상 시세는 카이스트 평택캠퍼스와 아주대 병원 등 인프라가 완성되는 시점입니다. 25평은 약 4억 8천~5억 2천만원 / 34평 약 6억 5천~7억 3천만원 예상가입니다. 판단포인트는 평택 내 다른 지구보다 자족 기능(대학, 벼우언)이 강해 하방 경직성이 좋습니다. 평택 전체 물량이 많으므로 단기 차익보다는 장기적인 실거주 관점에서 분양 전환 우선권을 확보하는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님 두 분 모두 만 60세 이상이라면 그 집에 전입해도 귀하는 무주택자로 인정되어 생애최초 자격이 유지됩니다. 부모님이 만 60세 미만일 경우 부모님 중 한분이라도 만 60세 미만이라면 합가하는 순간 귀하는 유주택자가 되어 생애최초 혜택을 받을 수 없습니다. 인천 거주자로 등록하면 향후 인천 지역 아파트 청약 시 우선 공급 대상이 되어 당첨 확률이 높아집니다. 다만 본인이 세대주여야 신청 가능한 경우가 많으니 합가 후 본인을 세대주로 변경하거나 청약 직전 세대주 분리/변경도 확인해 보시고 미혼 1인가구는 전용면적 60제곱미터 이하 주택에 대해서만 추첨체로 신청이 가능합니다. 중요한점은 특별공급 종류별로 차이가 있는데 민영주택, 공공분양은 만 60세 이상 부모님 주택은 무주택으로 확실히 인정이 되는데 노부모 부양 특별공급 이유형은 부모님이 무주택자이어야 하므로 부모님 집으로 합가해서 이 혜택을 받을 수 없습니다. 공공임대주택은 소득과 자산 기준을 더 엄격히 보므로 부모님 주택 소유가 걸림돌이 될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계하여 계약 종료 6개월에서 2개월 전 사이에 소유권 이전 등기를 마치고 내가 직접 살겠다고 통보하면 임차인의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있습니다. 임차인의 주거권 보호도 중요하지만 무주택자가 실거주를 위해 집을 산 경우 그 재산권도 실거주권도 보장해야 한다고 판단하기 때문입니다. 무조건 임차인만 우선하면 실거주 목적의 주택 거래가 완전히 막히는 부작용이 생기기 때문입니다. 임차인이 할 수 있는 방법은 본인이 갱신권을 행사한 시점에 새 주인이 아직 등기 전이었다면 법적 다툼의 여지가 생기고 주인이 산다고 해서 나갔는데 나중에 다른 세입자를 들인 것으로 확인되면 손해배상 청구가 가능합니다 퇴거 후에도 확정일자 부여 현황을 통해 이를 감시할 수 있습니다. 마지막으로 법적으로 거절이 정당하더라도 갑작스러운 이사 비용이나 중개 수수료 정도는 새주인과 협상하여 지원 받는 것이 현실적인 대안입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모 명의로 살 경우 부모님 주택 수에 포함이 되어 종합부동산세가 늘고 기존 주택 매도 시 비과세를 못받을 위험이 큽니다. 자녀명의로 살 경우를 추천하는데 자녀 명의로 사면 부모님의 1주택 비과세 혜택을 지킬 수 있고 성인 자녀 공제 5000만원을 활용하고 나머지는 차용증을 쓰고 부모님께 빌리는 형식을 취하시면 됩니다. (약 2억원까지는 무이자로 빌려줘도 세무상 안전합니다.) 즉 부모님 명의는 세금 폭탄 위험이 크며 자녀명의 + 5천만원 증여+ 나머지 금액 차용증 조합이 최선의 절세책입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 계약서 하단 여백에 [재계약 합의] 2026.02.25~208.02.24 로 연장하며 보증금은 동이라혹 월세는 일백일십사만원 (1,140,000 후불)으로 변경한다 기타 조건은 기존 계약과 동일함. 이렇게 특약 문구를 추천드립니다. 임대인과 임차인 모두 이름 옆에 손가락 도장이나 사인을 하시면 됩니다. 지장도 법적 효력이 있으니 안심하고 찍으셔도 됩니다. 신고 절차는 수정된 계약서를 들고 주민센터에 가시거나 부동산거래관리시스템을 통해 주택 임대차 신고를 다시 하시면 됩니다. 합의한 날로부터 30일 이내에 신고해야 과태료를 피할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축법상 건축물은 지붕 + 기둥이나 벽인데 단순히 벽만 세웠다면 원칙적으로 건축물로 보지 않아 증축 위반에 해당되지 않을 가능성이 큽니다. 천막이나 가설물 형태의 지붕이라도 씌웠다면 명백한 무단 증축으로 위반건축물입니다. 천장이 없더라도 보통 2m 이상의 담장이나 옹벽을 설치할때 지자체에 신고하지 않았다면 공작물 축조 신고 위반에 해당되고 해당 테라스 부지가 공용부분이거나 조경시설 등 특정 목적으로 지정된 곳인데 이를 벽으로 막아 창고처럼 쓴다면 건축법 및 관리 규정 위반이 될 수 있습니다. 시야를 가리고 영업이나 생활에 방해가 된다면 구청 건축과에 민원을 제기할 권리가 있습니다. 구청에 신고하면 담당 공무원이 현장에 나와 지붕 유무, 담장의 높이, 해당 토지의 용도 등을 확인해 위반 사항이 발견되면 철거 명령이나 이행강제금이 부과됩니다. 감사합니다.