답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문1 답변은 비과세 및 장특공 가능합니다. 빌라가 주택 수에 제외되므로 3년이 지나도 아파트는 1주택자로 인정받아 최대 80% 장기보유특별공제와 비과세 혜택을 모두 받을 수 있습니다. 질문2 답변은 일반과세 됩니다. 다주택자 중과세율이 아닌 기본 세율이 적용되며 보유 기간에 따른 일반 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 질문3의 매도순서는 아파트를 나중에 파시는것을 추천합니다 양도차익이 훨씬 큰 서울 아파트를 1주택 비과세 혜택으로 털어내는 것이 세금을 아끼는 최선의 방법입니다. 마지막으로 질문4 답변은 실익 거의 없습니다. 이미 정부 특례로 주택 수 제외와 중과 배제를 받으므로 굳이 10년 의무 임대와 규제에 묶일 이유가 전혀 없습니다. 빌라 특례 덕분에 아파트 비과세는 안전하니 주임사 없이 특례만 챙기고 차익이 큰 아파트의 비과세 혜택을 지키는 방향으로 가세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세가 오히려 유리한 경우는 전세 사기 우려는 여전하므로 HUG 보증보험이 가능한 집이라면 전세가 훨씬 경제적이며 현재 전세대출 금리가 내가 낼 월세보다 낮다면 이자는 더 내는 것이 월세보다 저렴합니다. 또한 현금을 보유하고 있다면 월 지출 0으로 만드는 전세가 현금 흐름상 가장 좋습니다. 반면에 월세가 유리한 경우는 빌라나 다가구처럼 단독주택은 시세 파악이 어렵고 보증보험 가입이 안되는 집은 월세가 전세보다 더 안전하며 큰 목돈을 집에 묶어두기보다 그 돈으로 주식이나 비트코인이나 다른 곳으로 투자하여 더 높은 수익을 얻을 수 있다면 월세가 더 유리합니다. 그리고 1~2년 내에 이사 계획이 잦다면 중도 해지나 보증금 반환 압박이 적은 월세가 오히려 편합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신화가 유지되는 이유는 2~3 년전 착공 감소 영향으로 20206년 신축 입주 물량이 급속도로 줄어들어 가격을 지지하고 있습니다. 대출 규제가 심할수록 실패 없는 한 채인 서울과 수도권 상급지로 자금이 몰리는 양극화가 신화를 견인합니다. 또한 매매가 어려워 전세로 몰린 수요가 전셋값을 올리고 이것이 다시 매매가를 밀어올리는 구조가 반복이 됩니다. 반대로 신화가 깨질 조짐으로는 금리가 내려가도 DSR이 강력해서 과처럼 빚을 내서 집을 사는 영끌이 불가능하며 부동산 수익률에 대한 집착이 줄고 자본 시장으로 자금이 분산되는 체질 개선이 시작되었습니다. 수도권과 지방의 비동조화가 심화되면서 지방에서는 이미 불패 공식이 깨진 상태입니다. 즉 제가 보기에 전체적인 불패 신화는 상급지 한정 불패로 좁혀지고 있고 정부의 대출 규제와 공급 부족이 맞붙어서 거래량을 줄고 가격은 버티는 기묘한 장세가 이어질 것이라고 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출 이자 부담이 줄어들면서 관망하던 수요자들이 다시 움직이기 시작할 것입니다. DSR 대출 규제로 인해서 돈을 빌릴 수 있는 한도가 제한적이라 입지가 좋은 상급지 위주로만 가격이 오를 가능성이 커 양극화가 더 심화될 것으로 보입니다. 그리고 금리가 낮아지면 전세대출 이자도 저렴해져 전세 수요가 늘고 이것이 매매가를 밀어 올리는 동력이 될 수 있습니다. 금리 인하는 시장의 회복의 신호탄이 되지만 현재 정부의 대출 규제 때문에 모든 곳이 오르기보다는 인기가 좋은 지역 위주로 가격이 튀어버리는 현상이 나타날 것으로 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.환산보증금 계산은 보증금 + (월세 X 100) 이며 1000만원 +(60만원 X 100) = 7000만원에 환산 보증금이 5천~2억 구간의 요율인 0.4%를 곱하면 28만원입니다. 해당 중개업소가 일반과세자라면 10% 부가세인 2만 8천원을 추가로 요청할 수도 있습니다. 법정 중개수수료는 최대가 28만원이니 중개사와 원만한 합의를 통해서 줄일 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 비즈니석은 이코노미석보다 3배에서 5배 차이가 납니다. 이코모니가 인당 100만원 수준이라면 비즈니스는 인당 400~600만원 수준으로 노선 및 예약 시기에 따라서 천차만별로 차이가 납니다. 3일 가족 기준이면 비행기 값으로만 천만원 단위가 차이날 수 있습니다. 비즈니스석은 180도 침대로 10시간 장시간 비행에서 아이가 누워서 편하게 자면 도착해서 시차 적응이 빠르고 컨디션이 좋아 바로 여행 일정을 소화할 수 있습니다. 또한 체크인, 수하물 처리, 탑승 승인 모두가 1순위라서 아이와 줄 서서 기다리는 피로감을 획기적으로 줄어줍니다. 비행 전 라운지 이용과 기내식이 질이 달라 여행의 시작부터 대접받느 느낌을 받기도 합니다. 즉 예산과 아이의 성향에 달려있습니다. 여행의 시작부터 끝까지 최상의 컨디션을 유지하고 조석 간격에 예민하면 비즈니스를, 비행기 값을 아껴서 현지 숙소를 더 좋은데 묵거나 맛있는 걸 더 먹겠다면 이코노미를 추천드립니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 다주택자에게 초점이 맞춰져 있는 이유는 신축 아파트를 지으려면 시간이 오래 걸리지만 다주택자가 집을 팔게 하면 시장에 즉시 매물이 늘어나 가격 상승을 억제할 수 있습니다. 또한 다주택자의 추가 매수를 막으면 사두면 무조건 오른다는 투자 수요가 줄어들어 가격 거품이 빠지는 효과도 기대할 수 있습니다. 하지만 질문하신대로 돈 없는 임차인이 집을 사기는 어렵습니다. 오히려 다주택자가 집을 팔아버리면 시장에 전월세 매물이 사라져서 임대료가 폭등하는 부작용이 생기기도 합니다. 즉 다주택자를 압박하는건 시장에 매물을 빨리 내놓게 하려는 전략이지만 말씀하신대로 전월세 공급을 줄어드는 임차인의 고층이 발생하는 모순이 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상가주택은 아래층은 상가 위층은 주택인 건물을 말합니다. 이 건물을 통째로 1채를 가지고 있다면 세법상으로는 1주택자로 간주합니다. 다른 집이 있다는 1가구 2주택로 해당이 됩니다. 다만 나중에 집을 팔 때 양도소득세 계산시에는 건물의 면적 비율에 따라 세금 계산 방식이 달라집니다. 주택면적 > 상가면적 보다 크다면 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 1주택자 비과세 혜택을 건물 전체에 적용받을 수 있으며 주택면적 <상가면적 크거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보고 상가 부분은 상가로 계산하여 세금을 매깁니다. 즉 선생니께서 이 상가주택 외에 다른 아파트나 빌라를 한 채 더 가지고 계신다면 그때는 2주택자가 되고 상가주택만 한 채 보유하고 계시면 다주택자 걱정은 안하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.리츠를 활용한 주택시장 안정화는 직접 소유 대신 수익권 투자를 유도하는 강력한 넛지가 될 수 있습니다. 개인이 무리하게 대출 받아서 실물 주택을 사는 대신에 리츠를 통해 소액으로 주택시장의 수익을 누리게 함으로써 영끌 수요를 금융시장으로 흡수 시킬 수 있습니다. 기업형 임대 리츠가 양질의 장기 임대주택을 대량 공급하게 된다면 전세 사기 걱정 없는 주거 대안이 생겨서 공포 섞인 매수 심리가 자연스럽게 완화됩니다. 그리고 다주택자가 실물주택을 관리하는 대신 리츠 배당을 받도록 세제 혜택을 강화하면 시중의 매물이 늘어나고 가격이 안정되는 선순환이 가능합니다. 즉 리츠는 부동산을 소유에서 배당으로 바꾸고 투기에서 간접투자로 전환할 수 있으며 이를 통해서 시장에 유동성을 공급하고 주거 안정성을 높이는 효과도 기대할 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상속 등기는 죽은 사람 명의로는 팔 수 없으므로 반드시 상속인 명의로 소유권을 이전해야 하며 상속인 전원이 합의하여 1인 혹은 공동명의로 등기를 하셔야 합니다. 매수자가 나타난 직후에 진행을 해도 되지만 가족 간에 서류 준비 시간이 걸리므로 미리 합의해 두는것이 좋습니다. 매매시 주의할점은 경지정리된 논이나 밭은 매수자가 농사를 지을 사람이어야 취득이 가능하니 부동산에 매수자의 농지취득자격증명 발급 가능이 여부를 꼭 확인하셔야 하고 상속받은 날의 가액이 취득가가 되니 상속 시점보다 땅값이 많이 올랐다면 세금 부담이 클 수도 있으니 양도소득세 세무 확인이 필요합니다. 마지막으로 입지가 좋아도 매수자가 안 나타나면 농어촌공사에 매도하는 방식도 차선책으로 고려해 보세요. 상속인 전원의 합의로 등기 서류들 미리 챙겨두시고 농취증 확인도 잘 하셔서 원만하게 진행되시길 바랍니다. 감사합니다.