답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문을 읽어보니, 좋은 특약들을 최대한 많이 적어두셨는데, 실무에서는 막상 정확히 써먹기가 어려운 문구들이 많습니다. 아래에 제가 생각하는 질문자님의 의도와 바꾸었으면 하는 방식으로 변경해 드리겠습니다.본 건은 임차인이 2026년 10월 25일까지 거주하는 조건이며, 명도 및 퇴거 관련 협의는 매도인의 책임 하에 진행한다.잔금일 기준 전세보증금, 전세계약서 사본, 임차인 정보는 매도인이 매수인에게 정확히 제공한다.-->인수받을 계약에 대한 서류 및 정보는 매도인이 빠짐없이 매수인에게 전달한다.임차인 점유로 인해 매수인이 잔금일 기준 하자 및 시설물 상태를 확인하기 어려운 점을 감안하여,잔금일 이전부터 존재한 하자(잠재·은폐 하자 포함)는 임차인 퇴거 후 실제 확인된 사항을 기준으로 매도인이 협의하여 조치한다.-->하자부담 양도조건이 아니므로, 임차인 퇴거 후 매수인이 해당 물건을 확인하여 매도인에게 하자보수를 요청할 수 있다. (그런데 , 이것은 미리 잔금전에 집을 한번 보시는게 좋아요. 돈 들어가고 나면 나몰라라합니다. )단, 잔금일 이후 발생한 하자 및 매수인의 사용으로 발생한 하자는 매수인이 부담한다.-->이런건 쓸 필요 없어요. 불리해집니다.매도인은 본인이 인지한 주요 하자 사항이 있을 경우 사실대로 고지한다.-->써놔도 사실대로 고지 안합니다. 몰랐다고 하죠.위 내용 정도 변경하시면 좋을 것 같구요.무조건 거절하지는 못할 겁니다.큰돈이 오가는 계약이기 때문에 중간에서 중개사가 얼마나 잘 협의를 이끌어내는가가 중요합니다.그래서 원하는 바를 얻어내기 위해서는 협의를 잘 하시어, 부담을 줄이시는 것이 좋겠네요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.헷갈리실 수 있는 것 이해 합니다. 그러나 지금 질문자님이 부담하시는 복비는 새 세입자의 몫이 아니구요. 집주인의 몫을 대신 내는 겁니다. 집주인이 새로운 세입자를 구하기 위해서 중개수수료를 납부하여야 하는데, 그것을 사정이 생겨 일찍 나가는 질문자님이 대신 내주는 것입니다. 따라서, 중개사무소에서는 새로운 세입자에게 받고, 질문자님께 집주인것을 대신 받는 것이지요.절대로 새로운 세입자에게 입금하시면 안됩니다. 집주인에게 주던지, 아니면 중개사사무소로 입금하고 불안하시면 영수증을 받아 집주인에게 전달하는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아무래도 토허제 자체는 영구적이나 장기적으로 유지하기 어려운 정책인 것은 맞습니다. 그러나, 토지거래 허가제를 도입하는 곳을 정부가 이번처럼 넓게 잡아 제한하고 있는것은, 공급이 제대로 될 때까지 부동산 가격을 잡아 두어야 하기 때문인 것으로 보입니다. 강력한 규제를 통해 현재 집값 상승을 막지 못하면, 이후 주택을 공급하더라도, 그 많은 주택이 전부 가격이 오른 채 공급이 되게 됩니다. 이것은 연쇄작용으로 작동하여 부동산 버블을 더 키우는 상황이 될 것입니다. 이것을 미리 내다본 정부는 현재 어렵지만 집값을 더 올리지 않기 위해 여러가지 규제를 하고 있는 것이지요. 따라서 일부 해제 될 것으로 보이기는 하지만, 아마도 해제가 되어가는 시점은 공급이 시작될 시점이 아닐까 싶습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그 집주인이라는 사람 상당히 위험한 사고방식을 가지고 있는 사람이네요.전세사기꾼이 달리 있는 것이 아닙니다. 이런 사람들이 사기꾼이죠.이 상황은 "내가 전세사기를 칠테니 알아서 돈 받아 보든가" 하는 상황입니다. 계약만료일에 임대인은 전세보증금을 돌려주어야 할 의무가 있고, 임차인은 임대목적물을 온전하게 돌려주어야할 책임이 있습니다. 못받을거 생각하고 보증보험 가보라니요.... 전입신고 및 확정일자 받으셨죠?이런 경우에는 점유를 계속 하시면서,(이사나가지 말고) 임대인에게 내용 증명 및 최고장을 보내 계약의 이행을 촉구해야 합니다. 제발 좀 이런 사람들 강하게 처벌받게 했으면 좋겠네요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.당연히 돌려받을 수 있습니다. 계약시 연단위로 하든, 월단위로 하든 임대료를 받는 것은 당연한 것입니다. 그러나 임대인의 귀책사항으로 1년 계약을 중도에 해지 하는 경우는 연세 중 나머지 개월수에 대한 부분은 돌려주어야 하는 것이 맞습니다. 만약 임대인이 "종강일까지" 라는 계약종료일을 계약서에 적은 걸 가지고 12월 21일에 퇴거하라고 한다면 그것은 잘못된 것입니다. 계약 자체가 12개월을 상정하는 연 단위 임대료를 받고, "종강일까지" 로 기입한 것은 명백하게 임차인에게 불리하게 작성된 계약서이기 때문에 처음부터 계약서의 하자로 인한 무효를 주장할 수 있습니다. 따라서 종강일(12월 21일 ) 까지 라고 적지만 않았다면, 해당 기간에 대한 연 단위 임대료는 12개월로 보는 것이 타당하다할 것이고, 이에 따라 남은 대략 3개월 가량의 임대료 반환청구소송을 할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용을 토대로 생각을 해 보면, 잔금을 빨리 치르기로 한 것을 일정조율이 가능한지를 먼저 확인해보시는 것이 좋겠습니다. 아직 정식 계약서를 쓰기 전이니 충분히 협의가 가능하지 않을까 싶어요.그리고 두번째로 , 만일 이러한 상황에서 세입자가 퇴거하지 않아 문제가 발생되는 상황을 가정해 보겠습니다. 가장 먼저는 매도자가 계약만료 6개월 ~2개월 사이에 기존 세입자와 계약만료에 대한 어떤 협의도 하지 않고 방치하여 묵시적 갱신이 되는 경우입니다. 이 경우는 먼저 계약서에 "어떠한 경우든 계약이 갱신이 되어 매매 후 전세를 인수하여야 하는 경우 본 계약은 무효로 하고, 지급한 잔금전액과, 선지급한 계약금의 배액을 상환한다." 는 등의 문구를 특약사항에 첨부하여 매도자가 해당 의무에 대해서 소홀히 하지 못하게 하는 방법이 있습니다. 아울러 공인중개사에게 당부하여 해당 시점이 되면 꼭 매도자에게 알려 이러한 상황이 발생하지 못하게 하는 것이 좋겠습니다. 또 다음으로는 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우인데요. 이 경우는 실거주 목적으로 들어가시는 것이 분명하다면 계약갱신청구권을 거절할 수 있으므로, 위 내용과 마찬가지로 주의만 기울인다면 큰 문제는 없겠습니다. 마지막으로 가장 골치아픈 상황은, 매도자는 위 내용대로 이행했고, 문제가 없이 퇴거하기로 했으나, 세입자가 제 날짜에 퇴거하지 않는 상황일텐데요. 이런 경우를 미리 방지하기 위해 기존 세입자가 어떤 성향인지, 어떤 사람인지를 부동산을 통해 미리 알아보시는 것도 좋습니다. 그러나 대게는 전세 거주자는 전세 보증금을 받지 못하는 것을 걱정하지, 대 놓고 점거하여 나가지 않고 버티는 경우는 잘 없기 때문에 일반적인 세입자라면 크게 걱정하실 필요는 없겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 개인인감을 날인하라는 조건이 없다면, 일반 막도장을 파서 우선 신청시에 날인을 하고, 추후에 정식 계약시에는 인감도장으로 사용할 도장으로 날인을 하시는 것도 가능합니다. (인) 자가 무조건 인감을 의미하는 것이 아님을 알아주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.음...제가 이해하기로는 규제 자체에 브레이크를 걸어 반대한 것이 아니라, 단기 규제는 현재의 쏠림현상에 대한 브레이크를 걸기 위함이다. 라고 입장표명을 한 것으로 알고 있습니다.규제가 워낙 강하다보니, 여론 상 규제가 너무 심하다는 입장이 나왔을 것이구요. 이것을 의식한 대통령실에서 이렇게 입장 표명을 한 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신대로 시장 변동성이 커지고 있습니다.이럴 때일수록 패닉에 빠지지 않고 정말 중요한 요건들을 보실 줄 알아야 합니다. 과거 호재가 있어 집값이 오르는 시점에서는 계속 경기가 좋아질 것이라는 관망이 있었습니다. 이것은 시장 자체의 규모가 커짐에서 오는 성장기적인 관점으로 볼 수 있는 것이었습니다. 다만, 요즘의 시장의 형태는 성장기가 아니라 , 조정기라고 보시면 됩니다.수요가 적은 곳은 바닥을 향해 빠르게 내려가고 있으며, 수요가 유지되거나 몰리는 곳은 계속 가격이 오릅니다. 따라서, 현재 가격이 막 오른다고 해서 따라서 탑승하셨다가는 다시 조정되는 상황을 맞이할 수가 있습니다. 수요가 왜 많은지, 그리고 그 수요가 얼마나 이어질지를 분석해서 조건에 부합하는 지역을 고르셔야 실패가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 친구가 대신 거주하는 문제는 답변 마지막에 짧게 다루기로 하겠습니다.계약서는 어떠한 경우에도 보증금을 지키기 위해서는 작성해야 합니다.보증금을 아예 내지 않는다면 문제가 되지 않지만, 보증금을 돌려받으실 생각이라면 계약서를 작성하시는 편이 좋습니다. 계약서 작성 및 확정일자+전입신고까지 한다면, 소액보증금은 어떠한 경우에도 받을 수 있으니, 이점 참조를 하시기 바랍니다. 친구가 거주하는 상황이더라도대항력을 갖추기 위해서는 계약서를 작성하시는 것이 좋으며, 거주자와 계약자가 다르더라도 계약서가 없는 것보다는 훨씬 안전합니다. 감사합니다.