잔금을 전세보증보험 가입되면 줘도 되나요?
집주인과 조율하여 계약금 10% 먼저 집주인한테 주고 보증보험 가입 되면은 전입신고+임대차계약 해도 되나요?
특약으로 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금반환을 넣어둔 상태에서..
근데 이것도 아하에서 찾아 봤는데 전세대출이 있을 수 있고 현재 살고있는 집에 전세금 반환이 바로 안되서 미뤄질 수도 있는거라서 계약금,잔금 모두 정해진 기간은없고 협의해 따라 달라진다
라고 답변이 달려 있더라구요 그럼 서로 합의만 잘 한다면 불가능한건 아니라는것 일수도 있고..
어쨋든 보험가입 되고 나중에 잔금 치르면 더 안전한 거라서 답변 부탁드립니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약금 10%만 먼저 집주인에게 주고 보증보험 가입이 실제로 완료된 뒤에 전입신고 + 최종 임대차계약 확정을 하는 구조 자체는 당사자끼리 합의하고 특약을 잘 넣으면 실무적으로 가능한 방식입니다.
다만 그 사이에 생길 수 있는 리스크를 정확히 알고 특약, 증빙을 더 단단하게 해 두는 게 중요합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
전세보증보험은 보통 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받은 뒤에 신청할 수 있습니다. 이는 보증기관에서 보증금을 모두 지급했다는 증빙을 요구하기 때문인데요. 그래서 실제로는 잔금 지급 전에 보증보험에 가입하는 것이 쉽지 않습니다.
실제로 잔금일 자체를 보증보험 가입 승인 시점까지 미루려면 집주인의 동의가 반드시 필요합니다. 하지만 집주인 입장에서도 다음 세입자의 전세보증금으로 기존 임차인 보증금을 돌려주는 경우가 많아 이 부분이 원활하게 합의되기 어려울 수 있습니다. 가장 확실한 방법은 잔금 당일에 등기부등본을 다시 열람해서 선순위 채권 등 변동 사항이 없는지 마지막으로 점검하는 것입니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 대로만 된다면 최상의 시나리오입니다. 그런데 임대인의 동의 확률이 좀 낮은게 실무적으로는 문제가 됩니다. 그리고 보험사 가입조건상 순서가 안맞는 부분이 좀 있네요.
1. 현실적으로 어려운 이유
보증보험은 '잔금 지급' 이후에 가입이 가능합니다 대부분의 보증보험(HUG, HF, SGI)은 임대차 계약이 완료(잔금 지급 및 전입신고)된 상태에서 신청할 수 있습니다. 즉, "보험이 가입되면 잔금을 줄게요"라고 하고 싶어도, 보험사에서는 "잔금을 치르고 전입신고를 해야 보험을 받아줄지 말지 결정해 줄 수 있다"고 답할 것입니다.
집주인의 돈 흐름 문제입니다 대부분의 집주인은 질문자님께 받은 잔금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려줍니다. 잔금을 보험 가입 확인 후에 받겠다고 하면, 기존 세입자는 나가지 못하고 질문자님은 이사를 들어올 수 없는 교착 상태에 빠지게 됩니다.
전입신고와 임대차 계약의 순서 전입신고를 하려면 해당 집에 거주할 권리(계약 및 잔금 처리)가 있어야 합니다. 계약서 없이 또는 잔금 처리 없이 전입신고를 먼저 하는 것을 집주인이 허락하는 경우는 극히 드뭅니다.
2. 그럼에도 불구하고 안전한 계약을 해야겠죠.
실무적으로 현실적인 대안을 몇개 드리겠습니다.
방법 1: 'HUG 안심전세대출' 활용
이 상품은 전세대출과 보증보험 가입을 동시에 진행합니다. 은행에서 대출 심사를 할 때 이미 해당 집이 보증보험 가입이 가능한지 미리 스캐닝합니다. 만약 가입이 불가능한 집이라면 대출 자체가 승인되지 않으므로, 잔금을 치르기 전에 필터링이 가능합니다.
방법 2: 특약을 더욱 구체화하여 기입하는 것
현재 "보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 반환" 특약을 넣으셨다고 했는데, 이를 조금 더 강력하고 구체적으로 수정하는 것이 좋습니다.
예를 들면, "임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위해 적극 협조하며, 건물 결격사유 등 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 즉시 계약금 및 기지불된 잔금 전액을 반환하기로 한다." 와 같은 특약을 넣으심이 좋습니다.
결론적으로는 보험가입 후 잔금 지급은 사실상 불가합니다. 대신, 가입 불가시 돈 전부 돌려받는 조건을 확실시하고, 계약당일 등기부를 확인하시는 것이 현재로서는 최상의 방법입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 보증보험 가입을 하기 위해서는 전입신고를 해야 되고 전입신고를 하기 위해서는 우선 잔금을 납부를 하고 임대차가 시작이 되어야 합니다. 임대인과 협의를 해서 임대인이 우선 특약에 대해서 동의를 하고 다음으로 잔금 안받고 전입신고까지 동의를 해서 보증보험 가입을 하게 되면 임대인에게 보증금(잔금)을 준다고 하면 임대인이 쉽게 동의하기는 어렵다고 사료됩니다. 감사합니다.
집주인과 조율하여 계약금 10% 먼저 집주인한테 주고 보증보험 가입 되면은 전입신고+임대차계약 해도 되나요?
==> 네 가능합니다. 그러나 임대인의 동의할 가능성은 매우 낮아 보입니다.
근데 이것도 아하에서 찾아 봤는데 전세대출이 있을 수 있고 현재 살고있는 집에 전세금 반환이 바로 안되서 미뤄질 수도 있는거라서 계약금,잔금 모두 정해진 기간은없고 협의해 따라 달라진다
라고 답변이 달려 있더라구요 그럼 서로 합의만 잘 한다면 불가능한건 아니라는것 일수도 있고..
어쨋든 보험가입 되고 나중에 잔금 치르면 더 안전한 거라서 답변 부탁드립니다
==> 현실적으로 불가한 만큼 사전에 부동산을 통해서 사전에 확인해 보시는 것이 우선입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 확실히 알고계셔야 될게 있습니다.
보증보험이란 내 보증금에 보험을 드는 거라는 겁니다.
다시말해 보증금이 안들어간 상태에서 보험을 든다는게 앞뒤가 않맞는 얘기죠
어려운말로 보증보험을 승인하려면 대항력과 잔금 납부 완료과 선행되어야 합니다.
그리니 보험이 안되면 잔금을 주겠다는 말은 성립이 안되는 말이죠
그럼 어떤걸 할수있나?
보증보험가입가능여부를 확인할수 있습니다. (100%는 아니여도 90%는 리스크가 사라지죠)
보증기관이나 은행에 가서 이집이 보증보험 가입 요건에 충족하는지 미리 상담받아보세요
그리고 넣으신 특약으로 나중에 가입이 안될시에 보증금을 돌려받는 강력한 근거 자료가 됩니다.
다 설명하기엔 너무 길어져 이정도만 할께요~
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
보증보험 가입 후 잔금 지급이 가장 안전하지만 특약에 가입 불가 시 해지가 있으니 계약금 10%만 주고 보험 가입 후 전입과 잔금 순서 추천드립니다 집주인과 협의로 가능하지만 대출 지연 리스크까지 고려하여 조율해 보시기 바랍니다