다가구주택을 근생으로 용도변경 후 매매 시
다가구주택이 있는데요.
1주택으로 장기간 보유중이어서 장특공도 받아야 하는 물건입니다.
매수문의가 왔는데 근생으로 용도변경할수 있냐고 하더라구요. 취득세와 대출에 필요하다면서..
그래서 알아보니 계약땐 주택상태로 잔금땐 근생상태로 하면 매도인도 좋고 매수인도 좋다고 하던데요.
정확히 용도변경을 언제하는게 맞나요?
1. 계약 후 중도금 전
2. 중도금 후 잔금 전
3.정하기 나름
현상태에서 용도변경을 하나요? 아니면 공사가 들어가나요? 멸실 등..
만약 계약했는데 계약 파토가 났다면 용도변경 취소가 가능한가요? 아니면 다시 주택으로 용도변경을 해야하는지?
이때 보유 및 거주기간은 인정되고 양도세(장특공)은 이전과 똑같나요?
다가구주택이 있는데요.
1주택으로 장기간 보유중이어서 장특공도 받아야 하는 물건입니다.
매수문의가 왔는데 근생으로 용도변경할수 있냐고 하더라구요. 취득세와 대출에 필요하다면서..
그래서 알아보니 계약땐 주택상태로 잔금땐 근생상태로 하면 매도인도 좋고 매수인도 좋다고 하던데요.
정확히 용도변경을 언제하는게 맞나요?
1. 계약 후 중도금 전
2. 중도금 후 잔금 전
3.정하기 나름
==> 서로 정하기 나름이라고 판단될 수 있지만 잔금 전에 용도변경을 하는 경우 매도인에게는 양도소득세 부과대상이 될 수 있습니다. 따라서 세무관계를 정확히 확인해서 진행하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다가구 주택을 근린생활시설로 용도변경하는 최적 시점은 계약 후 중도금 전입니다. 장특공을 유지하면서 매수인 요구도 충족하는 구조로 진행 가능합니다.
매도인 : 장특공 보유기간 유지
매수인 : 취득세, 대출 심사 시 근생 상태 확인 가능
위와 같은 이유로 계약 후 중도금 전을 추천드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
다세대/다가구 주택을 매도하시면서 용도변경 조건이 붙은 경우입니다. 매수인 입장에서는 대출한도를 올리고 취득세 중과를 피하기 위해서 좋은 조건이긴 한데요, 귀하의 입장에서는 세금 폭탄 맞기 딱 좋습니다.
결론부터 말하자면, 지금 상태는 귀하에게 매우 불리합니다.
용도변경을 언제 하는게 맞냐는 질문에 대해서 , 저는 정하기 나름이라고 말씀드리고 싶습니다.
하지만 실무적으로는 중도금 이후 ~ 잔금 전 시점이에요. 매수인 입장에서 잔금대출 진행 시, 건물 용도가 근생으로 찍혀야 하거든요.
현상태로 진행하냐, 공사를 해야하느냐 에 대해서는 공사를 해야 합니다.
주거용을 근생으로 변경하고자 할 때는 소방시설, 정화조 용량, 주차대수 등이 용도에 맞도록 변경되어야 합니다. 그래야 서류가 바뀌는 것이지요.
계약 파시기 원상복구는 용도변경 완료 후 계약 파기되면 다시 원상복구 하셔야 합니다. 그런데 예전기준으로 돌아가는게 아니라, 현재의 최신의 법규를 적용받아야 하기 때문에 다시 못돌아가는 경우가 발생할 수도 잇어요.
이러면, 건물 가치가 아주 하락할 수 있는 위험한 상황입니다.
그리고 제일 중요한 양도소득세와 장특공입니다.
즉, 질문자님이 잔금 전에 근생으로 용도변경을 완료해버리면, 국세청은 이를 '주택'이 아닌 '상가'를 판 것으로 간주합니다. 이 경우 발생하는 손해는 다음과 같습니다.
비과세 혜택 소멸: 12억 원까지의 1주택 비과세 혜택이 날아갑니다.
장특공 하락: 주택일 때 받는 최대 80%의 장기보유특별공제가 상가 기준인 최대 30%로 뚝 떨어집니다.
세금 차이: 보유 기간과 시세 차익에 따라 다르겠지만, 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 양도세 차이가 발생할 수 있습니다.
그래서 "매도인에게도 좋고 매수인에게도 좋다"는 건 순 거짓말이에요.
대응방법은 아래와 같이 해보시면 그나마 손해는 막을 수 있습니다.
특약 작성: "용도변경으로 인해 발생하는 양도소득세 증가분은 매수인이 부담한다"는 취지의 특약을 넣거나, 그만큼 매매가를 높여야 합니다.
세무사 상담 필수: 계약서 도장 찍기 전에 '현 상태(주택)로 매도할 때'와 '근생으로 변경 후 매도할 때'의 예상 세액을 반드시 세무사에게 비교 의뢰하세요.
잔금 후 변경: 가급적이면 잔금을 치르고 등기가 넘어간 직후에 매수인이 용도변경을 하도록 유도하는 것이 매도인에게는 가장 안전합니다. (다만, 이 경우 매수인의 취득세와 대출 문제가 해결되지 않아 협상이 어려울 수 있습니다.)
왠만하면, 그대로 팔고, 등기 이후에 용도변경을 하도록 유도하는 것을 추천 드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
다가구주택을 근생으로 용도변경하여 매도할 때 발생하는 양도세 비과세 및 장기보유특별공제(장특공) 혜택 유지가 핵심 쟁점입니다.
1. 용도변경 시점 및 매매 조건
정답은 3번(정하기 나름)이지만, 세무상 안전을 위해 '잔금 청산일' 직전에 용도변경이 완료되도록 일정을 잡는 것이 일반적입니다. 기획재정부의 최신 예규에 따르면, 매매계약 후 잔금 전 용도를 변경하더라도 양도일(잔금일) 현재의 현황을 기준으로 과세합니다. 즉, 잔금 때 근생이라면 원칙적으로 주택 비과세를 못 받습니다. 그러나 매수인의 요청에 협조하는 형태이므로 '매매계약일 당시의 주택 상태를 기준으로 비과세 및 장특공을 적용한다'는 내용의 특약을 넣고 진행해야 합니다.
2. 공사 여부 및 절차
단순히 서류상 용도변경만 가능한 경우도 있으나, 다가구에서 근생으로 바뀔 때는 주차장 대수 산정, 정화조 용량, 소방 시설 등 기준이 달라져 실제 보수 공사가 수반되는 경우가 많습니다. 멸실은 집을 부수는 것이고, 용도변경은 건물 형태는 유지한 채 공부상 용도만 바꾸는 것입니다.
3. 계약 파기 시 리스크
만약 용도변경 후 계약이 파기되면 공부상 이미 상가이므로 다시 주택으로 되돌리는 '재용도변경' 절차를 밟아야 합니다. 이때 주거용으로 사용했다는 사실을 입증하지 못하면 향후 매도시 보유 및 거주기간 계산에서 불이익을 받을 수 있어 매우 신중해야 합니다.
4. 양도세 및 장특공 주의사항
가장 주의할 점은 2022년 10월 이후 양도분부터는 매매계약 시점에 주택이었더라도 양도일(잔금일) 현재 상가라면 비과세 혜택이 사라질 위험이 큽니다. 따라서 반드시 세무 전문가와 상담하여 '계약일 기준 과세'가 가능한 사안인지 검토 후 특약을 정교하게 작성해야 합니다.
정리해드리자면, 매수인 편의를 봐주다가 본인의 1주택 비과세 혜택(최대 12억 원)과 80% 장특공을 날릴 수 있으니 '잔금 시점' 기준 과세 원칙을 반드시 확인하십시오.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 조심스럽게 조언드리자면, 매수인에게 용도변경 비용 및 원상복구 비용에 대한 예치금을 요구하여 계약 파기 리스크를 최소화하시길 권합니다.