예비 배우자가 거주 중인 자가에 전세로 들어갈 수 있나요?
안녕하세요. 올해 결혼을 앞둔 예비신랑입니다.
예비배우자가 청약에 당첨되어 자가 보유중이고 전입신고도 되어 있습니다.(24년~ 실거주 중)
저는 다른 주소지에 월세로 살고 있는데 곧 계약이 만료되어 미리 살림을 합치려합니다.
제가 회사에서 전세 대출 지원을 받을 수 있어서 현재 상환중인 청약대출 이자 부담을 덜고자 예비배우자와 전세계약을 맺어 예비배우자 명의 아파트에 전세로 들어가고 싶은 상황입니다.
혼인신고는 아직 계획에 없는 상태이고 전입신고 절차나 추후 혼인신고 시 법적인 문제가 있을지 여쭙고 싶습니다.
1. 전세계약을 통해 제가 세대주가 된 후 예비배우자가 다시 동거인으로 전입신고를 해도 될까요?
2. 1번이 가능하다면 예비배우자가 잠시 주소지를 옮겨야할텐데 전입신고 간 텀이 필요한가요?
3. 혹은 예비배우자 친척댁이 가까이 있는데 주소지를 그쪽으로 옮기고 전세계약을 맺으면 위장전입으로 해석될까요?
4. 전세계약을 한다면 추후 혼인신고 시 해당 건에 의해 세법 등 법률적인 문제가 될 여지가 있을까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 법적으로 '혼인신고 전'인 남남 관계라면 전세계약과 전세자금대출 자체는 가능합니다. 하지만 은행의 대출 심사와 세무당국의 '실질과세' 원칙이라는 높은 벽이 있습니다.
질문하신 내용에 대해 공인중개사의 시각에서 실무적인 리스크를 짚어드리겠습니다.
1. 전세계약 후 세대주 변경 및 동거인 전입
답변: 절차상으로는 가능합니다. 질문자님이 전세계약서로 확정일자를 받고 세대주로 전입신고를 한 뒤, 예비 신부를 동거인으로 올리는 것은 행정적으로 막지 않습니다.
리스크: 문제는 은행입니다. 전세대출 심사 시 은행은 '실제 거주 여부'와 '임대인과의 관계'를 봅니다. 임대인(예비 신부)이 해당 집에 동거인으로 함께 거주한다는 사실을 은행이 알게 되면, 이를 정상적인 임대차 계약이 아닌 대출을 위한 허위 계약으로 간주하여 대출금을 회수하거나 승인을 거절할 확률이 매우 높습니다.
2. 주소지 이전 시 시간적 간격(텀)
답변: 법적으로 정해진 텀은 없습니다. 예비 신부가 오전 중에 전출하고, 질문자님이 오후에 전입신고를 해도 전산상으로는 처리됩니다.
주의사항: 하지만 대출 실행 당일에는 등기부등본상 임대인이 해당 주소지에 거주하지 않는 상태(무상거주자 포함)여야 대출이 원활하게 나옵니다.
3. 친척 댁으로 주소지 이전 (위장전입 여부)
답변: 실제로 거주하지 않으면서 주소지만 옮기는 것은 엄연한 위장전입(주민등록법 위반)입니다.
리스크: 예비 신부님이 청약 당첨자라는 점이 핵심입니다. 최근 청약 당첨자에 대한 실거주 의무 점검이 매우 까다롭습니다. 대출 이자를 아끼려다 실거주 의무 위반으로 당첨 취소라는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 전입신고 이력이 '전세계약'을 위해 잠시 빠졌다가 다시 들어온 형태라면 소명하기가 매우 어렵습니다.
4. 혼인신고 시 세법 및 법률적 문제
증여세 문제: 세무당국은 부부(또는 특수관계인) 간의 전세계약을 '우회 증여'로 의심합니다. 전세금으로 예비 신부의 대출금을 갚는 행위는 결국 부부 공동의 자산을 형성하는 과정인데, 이를 전세라는 형식을 빌려 무이자로 자금을 융통해준 것으로 볼 수 있습니다.
혼인신고 후: 혼인신고를 하면 동일 세대원이 됩니다. 세대원 간의 임대차 계약은 인정되지 않으므로, 그 시점에 전세대출을 즉시 상환해야 할 의무가 생깁니다. 이를 숨기고 대출을 유지하다 적발되면 금융질서 문란자로 등록될 수 있습니다.
질문자님의 상황에서 가장 큰 리스크는 '예비 신부의 청약 당첨 지위'를 건드리는 것입니다.
청약 실거주 의무 확인: 당첨된 아파트가 실거주 의무가 있는 단지라면, 단 하루라도 주소지를 옮기는 것은 위험합니다.
회사 지원 대출 조건 확인: 사내 대출은 시중 은행보다 완만할 수 있으나, 보통 '임대인이 특수관계인(가족, 배우자 예정자 등)이 아닐 것'이라는 조항이 있습니다.
대안 제시: 차라리 혼인신고를 먼저 하시고 부부 합산 소득으로 저금리 대환 대출(디딤돌, 버팀목 등)을 알아보시거나, 회사 대출 대신 예비 신부의 청약 대출을 신생아 특례대출(해당 시) 등 더 낮은 금리의 정책 자금으로 갈아타는 방법을 추천드립니다.
조심스럽게 조언드리자면, '편법'은 반드시 흔적을 남깁니다. 특히 청약과 관련된 주소지 이동은 국토부 모니터링 대상이 될 수 있으니 원칙대로 진행하시는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세계약 자체는 가능하나 대출·세금·위장전입 판단에서 문제가 될 소지가 꽤 있습니다
특히 전세자금대출(회사 지원 포함)은 가장 민감한 부분입니다
혼인 후 전세대출 유지 거의 불가능한 경우가 많습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
여러가지로 문제가 될 수 있는 생각을 가지고 있으시네요.
생각한대로 되면 좋겠습니다만, 그렇게 하지 않으시는게 좋겠습니다.
우선, 전세계약 후 예비신부의 동거인으로 전입을 하는 경우 동사무소에선 문제가 없으나, 전세대출 은행에서는 임대인과 임차인이 한 집에 사는 경우를 허위계약으로 봅니다. 본인이 다니는 회사에서도 지원을 해준다고 했는데, 만약 이 사실을 경영지원팀에서 알면, 지원금 회수와 함께 앞으로의 회사생활에도 적지 않은 문제가 발생할 것 같네요.
전입신고시 간격을 며칠 두는 것도 해결책은 아닙니다. 대출 심사시 은행은 해당 주소지의 전입세대 확인서를 확인합니다. 이 과정에서 들락거린 걸 다 알수가 있어요.
친적집 위장전입은 가장 리스크가 큽니다. 주민등록법 위반에, 가공계약으로 당첨취소 및 형사처벌 대상이에요.
추후 혼인신고 시 법적·세법적 문제에 대해서는요. '증여'로 간주될 가능성이 매우 높습니다.
부부가 아닌 상태에서 오간 고액의 전세보증금이 예비신부의 대출금을 갚는 데 사용되었다면, 국세청은 이를 '무상 증여' 또는 '차용'으로 의심합니다. 혼인신고 후 조사가 나오면 "실제 임대차 계약이었다"는 것을 입증해야 하는데, 한 집에 같이 살았다면 입증이 거의 불가능합니다.
참고하셔서, 판단하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 가능합니다. 혼인 전이라 법적 부부가 아니므로 독립 세대원으로 전세계약 가능하며 본인이 세대주로 전입신고 후 예비 배우자를 동거인으로 편입할 수 있습니다.
2. 간격 불필요합니다. 동일 주소에서 세대주 변경, 동거인 편입은 즉시 가능하며 행정상 문제 없습니다.
3. 예비 배우자가 친척집으로 전입 -> 짧은 기간 후 본인 명의 전세 계약 체결 시 주소 이전 목적의 위장 전세로 의심 받을 수 있습니다. 안전하게 예비 배우자가 실거주 중인 상태 그대로 전세 계약 진행 -> 본인 세대주 전입이 좋습니다.
4. 문제 없을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
예비 배우자 소유 주택에 전세 계약을 체결하는 것 자체는 가능합니다. 다만 전세 대출, 세대주 변경, 전입 이동 과정에서 실거주 요건과 위장 전입 오해소지가 생길 수 있습니다. 혼인 신고 전후로 세법이나 청약, 대출 규정이 달라질 수 있어 은행과 주민센터 확인이 필수입니다.
안녕하세요. 올해 결혼을 앞둔 예비신랑입니다.
예비배우자가 청약에 당첨되어 자가 보유중이고 전입신고도 되어 있습니다.(24년~ 실거주 중)
저는 다른 주소지에 월세로 살고 있는데 곧 계약이 만료되어 미리 살림을 합치려합니다.
제가 회사에서 전세 대출 지원을 받을 수 있어서 현재 상환중인 청약대출 이자 부담을 덜고자 예비배우자와 전세계약을 맺어 예비배우자 명의 아파트에 전세로 들어가고 싶은 상황입니다.
혼인신고는 아직 계획에 없는 상태이고 전입신고 절차나 추후 혼인신고 시 법적인 문제가 있을지 여쭙고 싶습니다.
1. 전세계약을 통해 제가 세대주가 된 후 예비배우자가 다시 동거인으로 전입신고를 해도 될까요?
==> 가능하니다.
2. 1번이 가능하다면 예비배우자가 잠시 주소지를 옮겨야할텐데 전입신고 간 텀이 필요한가요?
==> 그렇지 않습니다. 먼저 질문자님께서 전입신고를 한 후 그 다음에 예비 배우자를 전입신고해야 합니다.
3. 혹은 예비배우자 친척댁이 가까이 있는데 주소지를 그쪽으로 옮기고 전세계약을 맺으면 위장전입으로 해석될까요?
==> 현재 상황에서 판단이 곤란합니다.
4. 전세계약을 한다면 추후 혼인신고 시 해당 건에 의해 세법 등 법률적인 문제가 될 여지가 있을까요?
==> 문제가 되지 않습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
종합적으로 답변을 드리면 예비배우자 자가에 전세 계약이 가능하며 혼인 전에도 법적인 문제 거의 없으며 세대주 전환 및 전입 간격 불필요로 위장 전입 위험은 낮다고 보여집니다