답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 자취를 시작하시는 군요. 축하드립니다. 답부터 드리면, 그렇습니다. 3월 14일에 월세를 내는 것이 맞습니다. 보통 원룸의 경우 선불인 경우가 많습니다만, 계약서에 후불로 되어 있다면, 한달 살고난 뒤에 대가를 지불한다는 뜻으로 이해하시면됩니다. 즉, 2월 14일에는 보증금의 잔금만 내고 입주한 후, 2월 14일부터 3월 13일까지 거주 후 한달의 월세를 지불합니다. 혹시나 하는 마음이 드신다면, 이사 당일 집주인이나 중개인에게 계약서대로 첫 월세는 3월 14일에 지불하는 걸로 알고 있다고 다시한번 이야기를 해 두는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로만 된다면 최상의 시나리오입니다. 그런데 임대인의 동의 확률이 좀 낮은게 실무적으로는 문제가 됩니다. 그리고 보험사 가입조건상 순서가 안맞는 부분이 좀 있네요.1. 현실적으로 어려운 이유보증보험은 '잔금 지급' 이후에 가입이 가능합니다 대부분의 보증보험(HUG, HF, SGI)은 임대차 계약이 완료(잔금 지급 및 전입신고)된 상태에서 신청할 수 있습니다. 즉, "보험이 가입되면 잔금을 줄게요"라고 하고 싶어도, 보험사에서는 "잔금을 치르고 전입신고를 해야 보험을 받아줄지 말지 결정해 줄 수 있다"고 답할 것입니다.집주인의 돈 흐름 문제입니다 대부분의 집주인은 질문자님께 받은 잔금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려줍니다. 잔금을 보험 가입 확인 후에 받겠다고 하면, 기존 세입자는 나가지 못하고 질문자님은 이사를 들어올 수 없는 교착 상태에 빠지게 됩니다.전입신고와 임대차 계약의 순서 전입신고를 하려면 해당 집에 거주할 권리(계약 및 잔금 처리)가 있어야 합니다. 계약서 없이 또는 잔금 처리 없이 전입신고를 먼저 하는 것을 집주인이 허락하는 경우는 극히 드뭅니다.2. 그럼에도 불구하고 안전한 계약을 해야겠죠.실무적으로 현실적인 대안을 몇개 드리겠습니다.방법 1: 'HUG 안심전세대출' 활용이 상품은 전세대출과 보증보험 가입을 동시에 진행합니다. 은행에서 대출 심사를 할 때 이미 해당 집이 보증보험 가입이 가능한지 미리 스캐닝합니다. 만약 가입이 불가능한 집이라면 대출 자체가 승인되지 않으므로, 잔금을 치르기 전에 필터링이 가능합니다.방법 2: 특약을 더욱 구체화하여 기입하는 것현재 "보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 반환" 특약을 넣으셨다고 했는데, 이를 조금 더 강력하고 구체적으로 수정하는 것이 좋습니다.예를 들면, "임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위해 적극 협조하며, 건물 결격사유 등 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 즉시 계약금 및 기지불된 잔금 전액을 반환하기로 한다." 와 같은 특약을 넣으심이 좋습니다. 결론적으로는 보험가입 후 잔금 지급은 사실상 불가합니다. 대신, 가입 불가시 돈 전부 돌려받는 조건을 확실시하고, 계약당일 등기부를 확인하시는 것이 현재로서는 최상의 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.다세대/다가구 주택을 매도하시면서 용도변경 조건이 붙은 경우입니다. 매수인 입장에서는 대출한도를 올리고 취득세 중과를 피하기 위해서 좋은 조건이긴 한데요, 귀하의 입장에서는 세금 폭탄 맞기 딱 좋습니다. 결론부터 말하자면, 지금 상태는 귀하에게 매우 불리합니다. 용도변경을 언제 하는게 맞냐는 질문에 대해서 , 저는 정하기 나름이라고 말씀드리고 싶습니다. 하지만 실무적으로는 중도금 이후 ~ 잔금 전 시점이에요. 매수인 입장에서 잔금대출 진행 시, 건물 용도가 근생으로 찍혀야 하거든요.현상태로 진행하냐, 공사를 해야하느냐 에 대해서는 공사를 해야 합니다. 주거용을 근생으로 변경하고자 할 때는 소방시설, 정화조 용량, 주차대수 등이 용도에 맞도록 변경되어야 합니다. 그래야 서류가 바뀌는 것이지요.계약 파시기 원상복구는 용도변경 완료 후 계약 파기되면 다시 원상복구 하셔야 합니다. 그런데 예전기준으로 돌아가는게 아니라, 현재의 최신의 법규를 적용받아야 하기 때문에 다시 못돌아가는 경우가 발생할 수도 잇어요.이러면, 건물 가치가 아주 하락할 수 있는 위험한 상황입니다. 그리고 제일 중요한 양도소득세와 장특공입니다. 즉, 질문자님이 잔금 전에 근생으로 용도변경을 완료해버리면, 국세청은 이를 '주택'이 아닌 '상가'를 판 것으로 간주합니다. 이 경우 발생하는 손해는 다음과 같습니다.비과세 혜택 소멸: 12억 원까지의 1주택 비과세 혜택이 날아갑니다.장특공 하락: 주택일 때 받는 최대 80%의 장기보유특별공제가 상가 기준인 최대 30%로 뚝 떨어집니다.세금 차이: 보유 기간과 시세 차익에 따라 다르겠지만, 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 양도세 차이가 발생할 수 있습니다.그래서 "매도인에게도 좋고 매수인에게도 좋다"는 건 순 거짓말이에요.대응방법은 아래와 같이 해보시면 그나마 손해는 막을 수 있습니다. 특약 작성: "용도변경으로 인해 발생하는 양도소득세 증가분은 매수인이 부담한다"는 취지의 특약을 넣거나, 그만큼 매매가를 높여야 합니다.세무사 상담 필수: 계약서 도장 찍기 전에 '현 상태(주택)로 매도할 때'와 '근생으로 변경 후 매도할 때'의 예상 세액을 반드시 세무사에게 비교 의뢰하세요.잔금 후 변경: 가급적이면 잔금을 치르고 등기가 넘어간 직후에 매수인이 용도변경을 하도록 유도하는 것이 매도인에게는 가장 안전합니다. (다만, 이 경우 매수인의 취득세와 대출 문제가 해결되지 않아 협상이 어려울 수 있습니다.)왠만하면, 그대로 팔고, 등기 이후에 용도변경을 하도록 유도하는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여러가지로 문제가 될 수 있는 생각을 가지고 있으시네요.생각한대로 되면 좋겠습니다만, 그렇게 하지 않으시는게 좋겠습니다. 우선, 전세계약 후 예비신부의 동거인으로 전입을 하는 경우 동사무소에선 문제가 없으나, 전세대출 은행에서는 임대인과 임차인이 한 집에 사는 경우를 허위계약으로 봅니다. 본인이 다니는 회사에서도 지원을 해준다고 했는데, 만약 이 사실을 경영지원팀에서 알면, 지원금 회수와 함께 앞으로의 회사생활에도 적지 않은 문제가 발생할 것 같네요.전입신고시 간격을 며칠 두는 것도 해결책은 아닙니다. 대출 심사시 은행은 해당 주소지의 전입세대 확인서를 확인합니다. 이 과정에서 들락거린 걸 다 알수가 있어요.친적집 위장전입은 가장 리스크가 큽니다. 주민등록법 위반에, 가공계약으로 당첨취소 및 형사처벌 대상이에요.추후 혼인신고 시 법적·세법적 문제에 대해서는요. '증여'로 간주될 가능성이 매우 높습니다.부부가 아닌 상태에서 오간 고액의 전세보증금이 예비신부의 대출금을 갚는 데 사용되었다면, 국세청은 이를 '무상 증여' 또는 '차용'으로 의심합니다. 혼인신고 후 조사가 나오면 "실제 임대차 계약이었다"는 것을 입증해야 하는데, 한 집에 같이 살았다면 입증이 거의 불가능합니다.참고하셔서, 판단하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저, 취업을 축하드립니다. 매봉역 근처는 조용하고 살기는 좋은데, 바로 옆이 도곡동이라서 사회초년생이 원룸을 구하기 적합한 곳이 아닙니다. 먼저 양재동을 추천드립니다. 양재역과 양재천 사이인데요, 매봉역과 한정거장 거리며, 도보, 자전거 출퇴근이 가능할 정도의 거리입니다. 빌라촌이 형성되어 있어서 원룸이나 1.5룸 매물이 많아요.가성비를 원한다면 개포동을 추천 드립니다. 걸어서 갈 거리는 아니지만 버스가 많이 다녀요. 그리고 강남구 안에서도 임대료가 상대적으로 저렴하기도 합니다. 그리고 동네가 깔끔한 편이에요.마지막으로는 오피스텔이나 신축빌라를 원하신다면 역삼동을 추천 드립니다. 그러나 이쪽은 약간 소음이 있을 수 있고, 밤에 일을 나가시는 분들이 사는 경우가 있어서 조용함과는 거리가 멀다고 볼 수 있습니다. 참고 바랍니다. 즐거운 서울 생활 되시기를 바래요 .!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼부부로 첫 보금자리를 마련하시는 시기에 재건축이라는 특수한 상황 때문에 신경이 많이 쓰이시겠습니다. 신혼부부에게 낮은 전세가는 분명히 큰 메리트이기는 한데요, 하지만 재건축단지는 시간이 많이 걸리는 변수가 있어서 그것을 염두에 두어야 합니다. 1. 사업시행계획인가 이후 계약갱신청구권 거부 가능 여부주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호에 따르면, 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 다음 중 하나에 해당해야 합니다.가. 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 매우 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우 (안전진단 D, E등급 등)다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우결과적으로, 단순히 "사업시행계획인가가 났다"는 사실만으로는 갱신권 거절이 어렵습니다. 하지만 관리처분계획인가 단계에 진입하면 '다' 항목(도시 및 주거환경정비법 등)에 해당하여 임대인이 법적으로 갱신을 거절할 수 있게 됩니다. 따라서 2년 뒤 갱신 시점에 해당 단지가 어느 단계에 있느냐가 관건입니다. 그래서 갱신시점이 중요하게 됩니다. 2. '이주 전까지 거주' 특약과 계약 기간의 우선순위결론부터 말씀드리면, 임대차보호법은 강행규정이므로 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.2년 미만 거주 특약: 만약 특약에 "1년만 살고 이주 시 퇴거한다"고 적었더라도, 임차인은 법적으로 보호받는 최소 2년의 기간을 주장하며 거주할 수 있습니다.계약갱신청구권(2+2): 하지만 재건축 단지에서는 상황이 다릅니다. 재건축 사업이 진행되어 관리처분계획인가가 떨어지고 '이주 명령'이 내려지면, 임대차보호법보다 정비사업 관련 법령이 우선시되는 경향이 있습니다. 이때는 갱신권을 사용했더라도 이주 시점에 맞춰 퇴거해야 할 가능성이 매우 높습니다.주의해야 하실 사항은 이주 전까지 거주한다는 특약은 보통 2년거주를 기준으로 해당 기간을 보장받지 못할 정도로 사업이 급박하게 진행될 때, 퇴거 독려용으로 특약을 넣는 경우가 많기 때문에 이런 경우를 생각하셔야 합니다. 마지막으로 실질적 리스크에 대해 문의를 주셨는데요... 사실 다소 불확실합니다. "충분하다" 는 말은 공감하기가 어렵네요. 4년을 거주하는 기준으로는요. 통상적으로 사업시행인가에서 이주까지 보통 3-5년이 소요가 됩니다. 현재 상태로 2026년 사업시행인가 단계라면 늦어도 2030년에는 관리처분인가와 이주 공고가 날 가능성이 아주 높습니다. 그 전에 날 수도 있습니다. 이런 경우 이자지원은 임대차계약 기간에 연동되기 때문에 재건축으로 퇴거하게 되는 경우 전세대출을 상황해야 하거나 급하게 새 집을 구할 때 대출 연장 문제가 발생할 수 있습니다. 이점 고려하시어 판단하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저도 최근에 이 부분에 대해서 상당히 관심이 있는 부분이라 답변을 드려보고자 합니다. 문의하신 순서대로 답변을 달아 같이 생각을 나누는 시간이 되었으면 좋겠네요.​1. 고금리·고환율 상황에서 유동성이 공급될 수 있는가?​일반적으로 금리가 오르면 시중 자금이 은행으로 흡수되어 유동성이 줄어드는 것이 맞습니다. 하지만 부동산 시장에서는 다음과 같은 이유로 '선별적 유동성'이 공급됩니다.​현금 부자의 시장 진입: 최근 서울 핵심지의 상승은 대출 위주가 아닌 '현금 비중이 높은 수요'가 주도하고 있습니다. 한국은행 분석에 따르면 강남 3구 등 핵심 지역의 현금 매수 비중이 과거보다 높아졌습니다.​가구당 가용 자산의 증가: 전체 통화량(M2)은 경제 규모와 함께 지속적으로 늘어납니다. 절대적인 돈의 양이 늘어난 상태에서 자산 가치가 인플레이션에 따라 방어되기를 원하는 수요가 '안전자산'인 서울 아파트로 쏠리는 현상이 발생합니다.​환율과 실물자산: 환율 상승(원화 가치 하락)은 화폐 가치에 대한 불신을 낳습니다. 이 경우 사람들은 종이 화폐보다 실물자산(금, 부동산)을 보유하려는 성향이 강해지며, 이것이 또 다른 수요의 근거가 됩니다.​2. 저성장 시대에도 수요가 발생할 수 있는가?​경제성장률이 낮다는 것은 전체적인 '파이'가 커지지 않는다는 뜻입니다. 이 상황에서 부동산 수요는 '양적 팽창'에서 '질적 이동'으로 변화합니다.​성장의 양극화: 저성장기일수록 일자리가 풍부하고 인프라가 집중된 곳으로 자본과 사람이 몰립니다. 소득 성장이 정체되면 사람들은 리스크가 큰 지방이나 외곽보다는 '확실한 한 채'에 자산을 집중시키려 합니다.​자산 소득의 영향력: 근로 소득(경제성장률 연동)보다 자산 소득(기존 보유 자산의 가치 상승)의 영향력이 커지는 시기입니다. 이미 자산을 보유한 유효 수요층은 저성장과 관계없이 갈아타기나 증여를 통해 수요를 창출합니다.​3. 10년 후 인구·세대수 감소에도 가격 방어가 가능할까?​가장 우려하시는 부분일 텐데요, 인구 통계학적 관점에서 서울 아파트 시장은 일반적인 인구론과 조금 다르게 흘러갈 가능성이 높습니다.​가구 분화의 시차: 인구는 줄어도 1인 가구, 분화된 가구 수의 정점은 2039년경으로 예측됩니다(통계청). 즉, 향후 10년 이상은 주택을 필요로 하는 '가구 수' 자체는 줄어들지 않거나 미세하게 증가합니다.​신축 선호와 멸실: 서울 내 노후 주택이 늘어날수록 사람이 살고 싶어 하는 '표준 주거지(아파트)'에 대한 희소성은 더 커집니다. 낡은 빌라나 단독주택은 인구 감소의 직격탄을 맞겠지만, 정주 여건이 좋은 아파트는 '대체 불가능한 자원'이 되어 가격 방어력을 가집니다.​지역별 양극화(Polarization): 인구가 줄면 일본의 사례처럼 도심 집중화가 극심해집니다. 외곽은 빈집이 늘어나지만, 일자리가 있는 중심지는 오히려 수요가 넘치는 현상이 발생합니다. 10년 후 가격 방어는 '전체 부동산'이 아닌 '서울 및 수도권 핵심지'에 국한될 가능성이 큽니다.한번 읽어보시고, 생각을 정리하는데 도움이 되시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실제 거주를 위해서 경매 아파트를 사는 경우는 흔치 않지만 있습니다.그러나 이경우에는 상당히 시간이 걸리고 까다로운 것이경매이기 때문에, 부동산 가서 알아보듯이 하면안돼고, 권리분석에 대한 철저한 준비가 필요합니다.보통은 권리분석 후, 승계되는 채무에 대해 정리가 되는데요, 은행 대출금 같은 경우는 기준일보다 뒤로 가는 권리들은 소멸이되고, 앞에 남는 권리(선순위) 들은 소멸되지 않습니다. 결국 낙찰자가 낸 금액으로 선순위 및 경매개시권한 권리가 돈을 먼저 가져가고 남은 돈을 이전 집주인이 받아가는 것입니다.중요한 것은 임대차가 있는 경우 이 보증금인데요, 이 경우 은행 대출처럼 먼저 소거되지 않고 인수되는 권리로 되는 경우에 매우 위험하니 신경써서 입찰하시기 바랍니다. 감사합니자.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 상황으로 보았을 때, 첫 계약 만료 전이라면, 한달만 일찍 나가더라도 중개수수료를 부담하셔야 할 수가 있습니다. 이것을 알고, 아마도 집주인은 만료즈음 되어 새로운 세입자를 구하는 것 같네요.이런 경우에는 협상을 시도해서 중개수수료 부담을 줄여 보시는 것도 좋습니다.예를들어 처음 7개월 전에 나가겠다고 했을 때는 수수료를 지급할 생각이었지만, 사람이 구해지지 않아서 지금처럼 한두달 일찍 나갈 것 같으면 그냥 만료일까지 있겠다. 혹시 새로운 사람을 미리 넣어야 할 것 같으면 수수료는 집주인이 지불하시라. 라고 이야기해서 협의하는 것을 추천 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정말 황당하고 화가 나실 상황입니다. 특히 사회초년생인 사촌동생분이 겪었을 당혹감이 매우 컸을 것 같아 마음이 좋지 않네요. 결론부터 말씀드리면, 중개사의 명백한 과실과 기망 행위가 의심되는 상황이며 법적·행정적으로 대응할 수 있는 명분이 충분합니다.​우선 중개사가 '퇴거 요청을 한 적이 없다'고 발뺌하는 부분은 확보하신 통화 녹음이 결정적인 증거가 됩니다. "27일 세입자가 오기로 했으니 24일까지 비우라"는 구체적인 지시는 명백한 퇴거 요청입니다. 이를 믿고 이사비용을 지출하고 노동력을 들인 것은 중개사의 잘못된 정보 제공으로 인한 손해에 해당합니다. 공인중개사법 제30조에 따르면 중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.​또한 계약서를 분실했다는 주장 역시 공인중개사의 의무 위반입니다. 공인중개사는 법적으로 중개대상물 확인·설명서와 계약서 사본을 5년간 보관할 의무가 있습니다. 이를 찾지 못해 임대인에게 연락을 못 했다는 것은 중개사로서의 기본 자격이 없음을 스스로 인정하는 꼴입니다. 인수인계 과정의 혼란은 그들의 내부 사정일 뿐, 고객에게 전가할 수 있는 변명이 아닙니다.​대처 방법으로는 가장 먼저 해당 부동산 소재지의 시·군·구청 부동산관리팀(또는 토지정보과)에 민원을 제기하시기 바랍니다. 중개사의 불성실한 중개 행위, 계약서 보관 의무 위반, 그리고 허위 사실로 인한 퇴거 강요 등을 상세히 설명하십시오. 구청의 행정지도가 시작되면 중개사 측의 태도가 달라지는 경우가 많습니다.​또한 중개사가 적반하장으로 큰소리를 친다면, 직접 상대하며 감정을 소모하기보다는 '내용증명'을 발송하는 것을 권장합니다. 녹음 파일 등 증거가 있음을 명시하고, 중개사의 잘못된 안내로 인해 발생한 이사비용, 중도 퇴거로 인해 추가로 부담하게 된 월세, 정신적 피해보상 등을 정리하여 손해배상을 청구하겠다는 의사를 공식화하십시오.​동생분이 어린 나이라 우습게 보고 무책임하게 행동하는 듯 보이는데, 가족분들께서 단호하게 법적 대응 의사를 비치시는 것이 중요합니다. 필요하다면 한국공인중개사협회에 공제금 지급 가능 여부를 문의하거나 민원을 접수하는 방법도 있습니다.말씀드린 내용을 보시고 판단하시어, 빠른 대응으로 더 이상의 손해가 없으시길 바라는 마음입니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.