전세대출이 있는 상태에서 주택담보대출 하는 경우

Question

안녕하세요. 이번에 첫 내집마련을 목전에 두고 궁금한 게 많은 부린이입니다.

첫 매매를 경험하다보니 어떤 과정으로 진행되는지 머릿속으로 잘 그려지지 않는데요.

현재 전세로 거주 중인 집에 1억원의 전세 대출이 있습니다. (한국주택금융공사 전세 대출)

매매 정보는 아래와 같습니다.

• 지역: 서울

• 매매가: 5.5억원 (KB시세 5.45억)

• 자기 자본금: 2억원

• 대출상품: KB스타 아파트담보대출 (대표적인 상품으로 고른 것이며, 다른 대출 상품도 무관합니다)

• 예상 금리: 4.27%

• 대출기간: 40년

• 상환방식: 원리금균등

• 부부 연소득: 100,000,000원

• 부부 연령: 만 31세

생애최초 주택담보대출 기준으로 LTV 70% 적용 시 약 3.8억 가능한 것으로 보이는데,
DSR 및 스트레스DSR 기준으로도 3.8억까지 최대한도가 나올지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

기존 전세대출(예: 한국주택금융공사 1억)은 주택담보대출 실행 시 반드시 상환해야 합니다

일반적으로 잔금일에 집주인으로부터 전세보증금 반환받은 후 바로 상환합니다

즉, 전세대출이 있다고 해서 주담대를 못 받는 것은 아니지만, 상환 계획이 반드시 포함되어야 합니다

생애최초 주택구입자는 LTV 70~80%까지 적용 가능(주거래 은행 및 대출상품별 상이)

예시: 매매가 5.5억, LTV 70% 적용 시 → 약 3.85억까지 대출 가능합니다

전세대출을 상환하는 정확한 시점과 은행 심사 기준에 따라 실제 최대 대출 한도는 변동될 수 있으니 미리 은행 상담을 받아보고 준비를 하는것이 좋을거 같습니다

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

전세대출이 있는 상태에서 새로 주택을 매수하시려고 주담대를 알아보고 계시는군요. 우선 축하드립니다.

게다가 부부합산소득이 높으셔서 DSR 때문에 거절될 일은 없어보입니다. 오히려 다른 신용대출이나 자동차 할부가 더 있더라도 충분히 감당 가능한 수준입니다.

기존 전세대출 1억은 담보대출 실행 시 전부 상환되어야 합니다. 집주인이 보증금을 돌려주는 즉시 상환하시길 바랍니다.

생애최로 주택구입자는 LTV 를 80% 한도까지 적용받을 수 있습니다.

그 외, 부대비용은 대략 1,500~2,000 원 정도는 생각하셔야 합니다 .

취득세, 중개수수료, 법무사비용, 이사비용 등입니다.

첫 내집마련 축하드리며, 항상 댁내 좋은 일만 가득하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전세대출이 있을 경우 잔금일자 주택담보대출 실행일 기존 전세대출 상환 조건으로 가능할 것으로 사료됩니다.

또한 부부 합산 소득 1억일 경우 다른 기 대출이 없다고 가정을 한다면 40년 3억8000만원 4.27%의 DSR은 19.83% 정도 나오기 때문에 DSR에는 큰 문제가 없다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세대출이 있는 상태에서 생애최초 주택구입자금으로 KB스타 아파트 담보대출을 받을 때 LTV70%는 충족되지만 DSR/스트레스DSR 기준으로는 3.8억 원 최대한도가 어려울 가능성이 크다 말씀드립니다.

부부 연 소득 1억 원 기준 월 상환액과 기존 전세대출 포함 총부채상환비율이 40%를 초과할 수 있기 때문입니다.

감사합니다.

Answer 5

생애최초 주택담보대출 기준으로 LTV 70% 적용 시 약 3.8억 가능한 것으로 보이는데,
DSR 및 스트레스DSR 기준으로도 3.8억까지 최대한도가 나올지 궁금합니다

===> 현재 상황에서 정확히 조언이 불가하고 가급적 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다. 통상 전세대출이 있는 경우 주담대 실행이 사실상 불가할 가능성이 높기 때문입니다