답변 내역
- 분양 아파트 명의 변경은 시기 상관없나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.브랜드에서 말하는 입주전 가능하다는 내용은 실무적으로 변경 접수는 된다 라는 뜻으로만 받아들이시는 것이 좋습니다. 중도금 대출이 있는 경우는 원계약자 분의 신용으로 결정이 되어 대출실행이 되어 있는 상태일 것입니다. 명의 변경 시 새 명의자가 대출을 승계해야 하는데 이때, 은행은 자격심사가 다시 진행됩니다. 따라서 중도금 대출이 남은 상태에서 명의 변경을 하시면 새로운 명의자의 대출 요건 충족이 대단히 중요한 요인이 됩니다. 그래서 중도금 대출 중에 즉, 입주전에 진행하시려면 전매제한이 풀린 상태에서 새 명의자가 대출심사를 통화한다는 조건 하에 가능할 것으로 보입니다. 다만, 분양권 양도세가 적용됩니다. 즉 최대 85% 까지 양도세가 적용이 될 수 있습니다. 입주 시점에 명의 변경은 입주전에 하시는 것보다 조금 더 수월할 수 있습니다. 잔금대출로 전환하는 시점에 명의가 변경가능하므로 마찬가지로 새 명의자의 대출심사는 이루어지지만, 준공후 아파트 매매로 보기 때문에 주택 양도로 과세되며 분양권양도세 보다는 세부담이 적어집니다. 마지막으로 입주 후 등기하는 시점에 명의자를 바꾸는 방식입니다. 실물 아파트가 있으므로, 주택양도로 과세가 잡히며(분양권양도세보다 세무담 적음) 대출도 아파트 실물이 있어 새 명의자의 신용보다는 아파트 물건으로 나오기 때문에 조금더 수월합니다. 참조하셔서 좋은 결정하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.10.0100
- 전세 매물이 줄어들고 있는 이유는 무엇인가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 매물이 줄고 있는 것은 여러 요인이 함께 작용한 결과로 보입니다. 먼저 신규 입주 물량이 감소한 것이 큰 원인입니다. 보통 전세라고 하면 새로 지은 주택을 청약 혹은 매매로 구입한 후 이 것으로 집주인이 전세를 놓는 것이 공급중의 큰 부분을 차지하는데요. 신규물량 자체가 줄면서 전세공급이 약화되었습니다. 다음 요인으로는 대출규제 및 금융여건이 약화된 것으로 볼 수 있습니다. 전세를 들어가려면 전세금 대출을 받아야 하는 경우가 많습니다. 그러나 대출이 막히면서, 그렇게 하지 못하는 세대가 늘어나고 이에 맞추어 집주인들은 자신들이 대출을 받아 전세 세입자를 내 보내고 그 자리에 월세를 두는 상황이 생기고 있지요.이런 이유로 전세물량이 줄고 있는 것으로 보여집니다. 질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.10.0100
- 이제 주택 청약 저축이 필요없는 세상이 된걸까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 맞습니다. 의미가 약해지는 쪽으로 가고 있는 것이 많고, 실제로도 제도가 많이 개편되고 있습니다. 하지만, 납입 인정액이 올라가고 소득공제 확대 등이 유지가 되면, 청약저축을 유지하시는 것이 실익이 있습니다. 결론적으로는 여전히 소득공제 등 절세 혜택이 있기 때문에 개설할 수 있는 경우에는 개설해 두는 것이 플러스요인이 된다는 의견이 많습니다. 그 이후에 정책 변화를 살펴 유지 혹은 해지를 결정하시면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.10.0100
- 부동산매매와세금관련문의드립니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 재개발 구역내 주택을 1채 보유하셔서 현재 1주택입니다. 해당 주택은 관리처분인가 이후에는 입주권이 되지만, 세법과 주택수 산정에서는 계속 주택 1채 입니다. 말씀하신 대로 이주비로 1주택을 더 구입하시면 2주택자가 되십니다. 2주택이 되시면, 취득세는 조정대상지역일 경우 8%, 비규제 지역일경우 1주택과 동일하게 나옵니다. 1-3%보유세관련해서는 종부세 부담이 커지게 됩니다. 다만, 현재는 다주택자 종부세를 완화한 상태라 규제지역 밖에 구매하신다면 1주택자와 동일한 세율로 부담하구요. 규제지역 안에 있을 경우는 중과세율이 적용됩니다. 오피스텔을 말씀하셨는데 오피스텔 상업용이더라도 실제 주거 하시는 경우 세법상 주택이 되기 때문에 이 경우에도 2주택자가 되십니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.10.015.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 선도지구 동의서 강제 요구 꼭 해주어야 하나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.선도지구 동의서를 강제하는 것은 명백한 불법입니다.심한 경우 형사상 강요죄까지 받을 수 있는 행위입니다.그리고 강제로 만든 서류로 선도지구 강제서명을 받는다면 행정처분 취소 사유가 될 수 있습니다. 이런점을 말씀하시어, 무분별한 동의 요구 시 경찰에 신고하겠다는 점을 분명히 하시길 바랍니다. 아기도 있는데 너무 힘드시겠습니다.부디 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.3000
- 현재 토지거래허가구역을 국토부 장관이 지정할 수 있나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 법규에 따르면 토지거래 허가구역의 지정은 국토부 장관, 시도지사, 대도시 시장(인구50만이상) 이렇게 세 기관이 할 수가 있습니다. 원래부터 국토부 장관도 국가적 차원의 부동산 시장 안정이 필요한 경우 직접 지정할 수 있었어요. 그리고 시도지사나 대도시 시장은 지역단위 시장에 개입하게 되지요.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.3000
- 토지는 LH, 시공은 민간이 하는 형태는 이전에 없었나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사실 이전의 LH 는 쉽게 말해 직접 손을 대는 사업은 별로 없었습니다. 단지, 토지를 선점하고 건설사에게 팔아 높은 차익을 챙기는 수준이었죠. 이렇게 하다 보니, 건설사들의 입장에서는 토지까지 손에 넣은 마당에 분양가를 최대한 올리고 싶을 것입니다. 그래서 분양가 상한제라는 것도 나오게 되었구요. 그러나 이런 상황들 때문에 실거주자나 투자자나 모두 건설사의 높은 분양가를 맞춰야 했고, 덕분에 그 동네 아파트 가격이 같이 치솟는 현상이 발생했던 겁니다. 이번 정부에서는 그래서 LH 가 토지를 판매하지 않고 지상권(토지사용권)만 건설사에게 부여하여 건설을 하도록 하고 그 땅위에 있는 주택을 민간에게 분양 혹은 임대하려는 것입니다. 이런 경우 임대료나, 분양가 산정에 있어서 LH 가 가지는 영향력이 커지고 그 말은 정부가 아파트 가격에 개입을 할 수 있다는 것을 말합니다. 그래서 문의하신대로 로또 청약 보다는 아마도 실수요자를 대상으로 한 소형 평수 아파트나 주거단지를 많이 계획할 것 같습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.3000
- 서울시에서 한강벨트를 중심으로 31만 가구 착공안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 먼저 서울시에서 이렇게 대규모 공급을 예고한 것의 배경에 대해 먼저 생각해 보아야 합니다. 서울시는 최근까지도 공급부족, 수요 과잉 상태로 있었습니다. 이 것이 문제가 되어 현재 강력한 규제에도 불구하고 서울의 주택 가격이 계속 오르고 있었던 것이죠.그리고 이 수요라는 것이 이전과 달라 소규모 가족 혹은 1인가구에 대한 수요가 많이 증가한 부분이 있습니다. 그래서 서울시는 이러한 변화에 따라 청년, 신혼부부, 1인가구, 고령층에 대한 주택대안을 만들고자 한 것입니다. 착공을 이제 발표하였으니, 아마도 시장에 들어오는 것은 5년~10년 후의 일이 될 것 같구요.어찌 보면 이렇게 치솟고 있는 집값의 원인이 공급 부족이었기 때문에 오히려 너무 늦은 대처가 아닌가 싶습니다. 하지만, 늦더라도 원인을 파악하고 공급을 늘리는 것은 좋다고 생각합니다. 이후에 이렇게 늘어난 인구를 잘 감당할수 있도록 사회기반시설, 도로 등도 확충, 보강이 되어야 하지 않을까 합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.3000
- 자격증 공부할 때 가장 효과적인 공부법은 무엇인가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 일년에 시험이 한번밖에 없고, 그 난이도가 결코 쉽다고는 할 수가 없습니다.또한 계산문제보다는 법을이해하고, 제도를 외우는 종류의 시험문제가 많이 나오기 때문에 해당 법이나 제도가 발생한 원인에 대해 이해하려는 노력이 필요합니다. 법관련 공부를 해보지 않으신 경우라면 인터넷 강의라도 한번 돌리고 시작하시는 것을 추천드리며, 너무 기출문제에 매달리지 마시고, 기본서를 차근차근 이해하다 보면 한번에 붙으실 수 있습니다. 과도한 추리나 추론을 요하는 문제는 없으니, 기본원리나 필수 암기사항만 외우신다면 합격하실 수 있을거로 생각합니다. 좋은 결과 있으시길 바라겠습니다. 감사합니다.자격증 / 공인중개사 자격증25.09.2900
- 수요는 적으면 가격이 내려가는 이런 현상의 기본 원리는 뭐라 하나요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.몇가지 경제학 용어가 있는데요. 먼저 수요의 법칙입니다. 수요의 법칙은 다른 조건이 같다면, 가격이 오를수록 수요는 줄고 가격이 내릴수록 수요가 많아진다는 것입니다. 공급의 법칙은 반대로, 다른 조건이 같을 때, 가격이 오를수록 공급량이 늘고, 가격이 내릴 수록 공급량이 줄어든다는 것이지요. 이에 맞추어 수요-공급의 원칙을 적용해 보면, 가격이 오르면 공급이 늘고 공급에 비해 수요가 줄게 되면, 다시 가격이 줄어 공급량과 수요의 균형을 맞추게 됩니다.이를 시장 균형 이라고 하며, 이 균형이 맞는 지점에서 가격이 형성되게 됩니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2900