답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 투자에 대해 시작하려 하시는 군요. 아마도 어디서부터 시작해야 할지 막막하실 거로 생각됩니다.부동산 투자는 종류가 너무나도 다양하거든요.먼저 부동산 투자를 공부해야겠다 마음먹으셨으면, 어떤 종류의 부동산이 있는지를 파악하시는 게 좋습니다.가장 좋은것은 먼저 국토의 계획및 개발에 관한 법규를 살펴보시면서, 우리나라의 토지가 어떤 식으로 구획되고, 이용되고 있는지를 익히시는 게 좋아요.그 다음에 어떤 분야에 투자를 할 것인지를 대략 정하고, 그 부분에 대해 검색어를 유투브에 입력하시어 조회수가 많거나, 영상을 꾸준히 올리는 유투브를 3-4개 정도 정해 꾸준히 보시기 바랍니다. 한 1주일정도 보시다 보면, 대충 용어나 시장의 분위기 정도는 파악이 되실겁니다.그 이후에 해당 용어를 이용하여 서점에서 책을 검색합니다. 하루 날 잡고 몇 권정도를 서점에서 훑어보세요. (교보문고를 추천합니다.) 먼저 유투브를 보고 책을 보는 이유는 점점 양질의 정보로 거슬러 올라가는 방법입니다.무분별하게 기초지식을 무료로 얻은 후 양질의 선별된 지식을.책을 통해 얻는 것이죠.이렇게 2-3주정도만 하시면 해당 문야에 대해 조금 감이 오실갑니다. 여기서부터는 개인의 능력에 따라 조금씩 더 깊이 들어가며 스터디를 하시면 됩니다.공부의 시작에 도움이 되시길...감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매가 진행 중인 상황이라 심려가 크실 것 같습니다. 질문하신 내용은 경매 절차에서 임차인이 보증금을 보호받기 위해 반드시 알아야 할 핵심적인 부분들입니다.​결론부터 말씀드리면, 월세 차감 시점에 대해서는 오해하고 계신 부분이 있으며, 임차권등기명령의 효력에 대해서는 올바르게 알고 계십니다. 상세 내용을 정리해 드립니다.​1. 미납 월세의 보증금 차감 시점​월세가 보증금에서 차감되는 시점은 '계약 만료 이후'가 아니라, '실제 집을 비워주는 시점'을 기준으로 정산됩니다.​원칙: 임대차 계약 기간 중이라도 임차인이 월세를 지급하지 않으면, 임대인은 나중에 보증금을 돌려줄 때 미납된 월세(및 연체이자)를 당연히 공제할 수 있습니다.​경매 시: 경매 절차에서 배당을 받을 때도 마찬가지입니다. 귀하가 경매 개시 이후 월세를 내지 않고 거주하고 있다면, 배당 시점까지 발생한 총 미납 월세는 귀하가 돌려받을 보증금 3,000만 원에서 차감됩니다.​주의사항: 2024년 6월부터 월세를 내지 않으셨다면, 나중에 배당금을 수령할 때 그동안의 월세가 모두 빠진 나머지 금액만 받게 된다는 점을 반드시 염두에 두셔야 합니다.​2. 임차권등기명령과 최우선변제권 유지​임차권등기명령은 귀하처럼 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.​권리 유지: 임차권등기가 완료(등기부등본에 기재)된 후에는 주택에서 퇴거하고 주민등록을 옮기더라도, 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권(최우선변제권 포함)이 그대로 유지됩니다.​퇴거 시점 주의: 신청만 했다고 바로 이사하시면 안 됩니다. 반드시 등기부등본상에 '임차권등기'가 기재된 것을 확인한 후에 짐을 빼고 전입신고를 옮기셔야 합니다.​최우선변제 금액: 서울시 기준(2023년 4월 입주 당시 소액임차인 범위) 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 경우, 최대 5,500만 원까지는 다른 저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 귀하의 보증금은 3,000만 원이므로 전액 최우선변제 대상에 해당할 가능성이 매우 높습니다.답변을 참조하시어, 남은 과정에 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공식사이트로는 법원경매 사이트가 있습니다.구글에 "법원경매" 라고 검색하면 바로 나옵니다.하지만 이 법원 공식 사이트는 약간 정보가 부족하여 유료 사이트들이 많이 운용되고 있습니다.예를 들면 탱크옥션, 옥션원, 같은 사이트들입니다.해당 사이트에서는 법원 경매물건을 동일하게 보여주지만, 지역별검색, 조건별 검색 등 용이하여 많이들 이용하시는 것 같습니다.경매를 처음 접하신다면, 유료 사이트를 추천드립니다. 처음 한달을 저렴하게 사용해 보신다음, 필요한 것을 공부하시고, 결정하시는 것도 추천드립니다.성공적인 투자되시기 바랍니다! 감사합니다!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방의 부동산에 투자를 하는 것에 대해 고민중이시군요. 말씀해주신 내용은 대체로 맞는 말씀입니다. 하지만, 완전히 맞는 것은 아니에요. 지방도 몇 가지 요건을 충족하는 곳을 공략한다면 충분히 승산이있습니다.부동산의 상승과 하락은 수요와 공급에서 비롯됩니다.서울 부동산이 그만큼 오르고 있는 것은 부족한 공급과 밀려드는 인구, 그리고 1인가구화가 가속되며 수요가 몰리는데서 비롯됩니다.그리고 이런 변화가 서울 외에도 진행되는 곳이 있습니다. 세종, 대전, 부산 등지의 대도시 위주로 보시면 좋습니다. 최근에 회사나 정부기관이 주로 이전한 지역을 보시되, 교육환경이 어느정도 맞추어져있어서 외부로 인구 유출이 잘 되지 않는 지역을 고르시면 됩니다.지방을 잘 선택하면, 과도한 투자비나, 이자지출을 막으면서도 소득을 거둘 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1,2차를 같은 날 보게 되어 있어서, 이런 부분이 더 신경이 쓰이실 것 같습니다.공인중개사 시험은 1차를 먼저 합격하면, 2차가 효력이 생기는 방식입니다. 즉, 1차에서 합격점을 넘지 못하고, 오후에 진행한 2차에서 합격점을 넘는다고 해도 , 해당 회차 시험은 불합격입니다.다만, 1차시험을 합격하고, 2차 시험에 불합격한다면, 1차시험은 다음 회차에 한하여(1년) 시험에 면제됩니다. 저도 시험장에서 1차 시험이 끝나고 점심시간에 제게 이 내용을 질문하신 분이 있었습니다. 같은 내용으로 답을 해 드렸더니, 2차 시험을 보지 않고 퇴실하시더군요.공부량이 너무 많다면, 1차위주로 첫해 시험을 보시고 , 다음회차에 2차만 공부하여 2년에 걸쳐 합격하시는 것이 오히려 빨리가는 지름길이라고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 하다 보면, 이런 경우가 많이 발생되고는 하죠.네, 원룸을 계약하신 날짜와 잔금을 치르는 날, 입주하는 날짜는 큰 문제가 없습니다. 다만, 보증금을 안전하게 지키기 위해서라면, 전입신고는 잔금일에 해 두시는 것이 안전합니다. 법적으로는 입주를 늦게 한다거나, 전입신고를/확정일자를 늦게 받는 것에는 아무 문제가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 서울 아파트 시장에서 계약후 배액배상 사례가 빈번하게 나오고 있습니다. 수익률계산에 따른 것으로, 조금이라도 돈을 더 벌 수 있다는 기대감이 이런 상황을 만들고 있습니다. 게다가 위약금은 필요경비로 인정되어 양도소득세 산정에서도 차감됩니다. 따라서 실질적으로 손실되는 체감도가 낮은 것이죠. 현재 서울은 신고가를 계속 경신하는 중이며, 정책이 변동할 때마다 매수 심리가 요동을 치며, 호가가 엄청 빠르게 변화합니다. 또 다른 이유로는 매도인의 사정이 있을 수 있습니다. 다른 집을 사서 이사를 가야 하는데, 이사를 가려고 했던 집이 더 많이 오르는 경우, 자신의 집을 그냥 팔았다가는 집을 못구하는 상황이 되니, 일단 계약을 깨고 관망세로 보는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갑작스러운 경매 낙찰 소식과 독촉 전화로 많이 불안하시겠네요. 결론부터 말씀드리면, 낙찰자가 당장 귀하를 내보낼 수는 없습니다. 낙찰자가 서둘러 연락이 오는 이유는 하루라도 빨리 집을 비워야 자신의 이자부담이 줄고 수익이 나기 때문에 그런거지,무슨 권한이 있어서 그런건 아니에요.낙찰자는 아직 집주인이 아니기 때문에 아래의 절차가 모두 진행되어야 소유권을 이전 받고 강제이행이 가능합니다.매각허가결정 (약 1주일): 법원이 낙찰이 적절했는지 판단합니다.매각허가확정 (또 1주일): 이해관계인들의 이의신청 기간입니다.대금 납부 (약 한 달 이내): 낙찰자가 법원에 잔금을 모두 내야 합니다.소유권 이전: 잔금을 납부하는 순간 낙찰자가 집주인이 됩니다. (등기 전이라도 잔금 납부 시점 기준)아직 잔금도 치르기 전이라면, 당장 나가라고 요구할 권한이 전혀 없습니다. 언제까지 집을 비워줘야 하는가에 대해서는 보통 잔금 납부 후 2-3개월 정도 기간을 두고 비워주는 것으로 생각하시면 됩니다. 그러나 지금 귀하의 낙찰자의 행동을 봤을 때, 법적 절차 및 소유권이전이 진행되기 전에도 계속 연락이 오거나 만나자고 할것으로 예상이됩니다. 직접 만남은 피하시고, 나중에 잔금 납부 후 법적 절차 진행되면, 그때 이야기 하자 라고 거절하세요. 이사 계획을 세워야 하니 시간을 달라라고 말씀하시고 어느정도 기간을 가지며 이사계획을 세우시기 바랍니다. 주의 사항으로는 관리비 체납이 되지 않도록 유의해 주시고, 시설물을 마음대로 훼손하는 일이 없도록 해야 추후 불이익 받지 않을 수 있습니다. 심리적으로 많이 힘드시겠지만, 법적으로도 귀하에게 최소한의 이사를 준비할 시간이 마련되어 있습니다.실제로 낙찰 후부터 법원의 강제집행 명령이 떨어지기 까지는 3-6개월의 시간이 소요됩니다. 사실상 이 전에 낙찰자가 직접 방문을 하거나 생활에 방해를 하는 경우는 경찰에 신고할 수 있습니다. 차분하게 이사갈 곳을 찾아 보시는 것이 우선입니다. 부디 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 건축물대장상 용도가 '대중음식점(근린생활시설)'인 곳을 주거용으로 사용하는 것은 '불법 용도변경'에 해당합니다.주택임대차보호법의 보호는 받을 수 있습니다. 우리나라는 실제 거주중이라면 주택임대차 보호법을 적용하기 때문에 그렇습니다. 전입신고 및 확정일자도 받을 수 있고, 최우선 변제금도 적용됩니다. 그러나 전세대출 및 보증보험가입이 불가하며, 이행강제금과 원상복구 명령을 집주인이 받게 된다면, 갑자기 이사를 나가거나 하는 경우가 생길 수 있으니 , 상당히 불편할 수 있습니다. 이점 고려하시어 계약하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 거래 시 해당지역 중개사와 함께 해야 하는지, 아니면 타지 중개사를 통해도 되는지 궁금하셨군요.결론부터 말씀드리면, 부동산 중개는 국내 물건이라면 어느지역에서 하셔도 무방합니다. 그런데, 대부분 해당지역 중개사와 하는 이유가 있습니다. 먼저 부동산 관련 규제나 지자체별로 규칙이 다른 경우가 있습니다. 이런 경우는 해당 지역의 중개사가 더 잘 알고, 고객에게 불이익이 가지 않는쪽으로 정리를 해 줄 수 있기 때문에 해당 지역 물건을 거래할 때는 그 지역 중개사를 끼고 하게 됩니다. 또한 물건의 차이가 있습니다. 어차피 귀하의 근처지역의 중개사에게 의뢰하면 해당 지역의 물건을 확보하고 함께 계약을 할 해당지역 중개사가 함께 하게 될 것입니다. 이는 타지의 중개사는 그 지역에 대한 물건의 확보(집주인,땅주이)가 물리적으로 어려운 경우가 많이 때문이에요. 조금더 업무를 처리하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.