살고있는 아파트가 경매로 넘어갔는데 낙찰자가
살고있는 아파트가 경매로 넘어갔는데 낙찰자가 하루도 안되서 연락이와 자꾸 만나자고 하면서 이사는 언제갈꺼냐 들어올 사람이 있다면서 이야기하는데 이해가 안갑니다 아직 명의 이전도 안되고 그런데 왜이러는지 모르겠네요 저는 언제까지 집을 비워줘야 하나요 지금당장 이사갈처지도 아닌데 강제로 나가야한다면 언제까지 있을수 있을까요
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
불안하시겠지만 낙찰자는 아직 아무런 권한이 없으므로 당장 나가실 필요가 없습니다. 낙찰자가 서두르는 이유는 명도(집 비우기) 압박을 위해서입니다. 잔금도 안 낸 상태에서 연락하는 것은 법적 근거 없는 심리전일 뿐입니다. 현재 집주인은 여전히 전 주인이며 낙찰자느 잔금을 완납해야만 주인이 됩니다. 강제로 집을 비워줘야 하는 시점은 아무리 빨라도 낙찰 후 3개월 뒤입니다. 잔금 납부: 낙찰 후 1개월 소요 (이때부터 낙찰자가 주인) 인도명령 및 결정 : 추가로 2주~한달 소요 강제집행: 최종 집행까지 또 1~2개월 소요 결론은 당장 쫒겨날 일은 없으니 마음 편히 이사 갈 곳을 알아보셔도 됩니다. 질문자님은 잔금 납부 전까지 법적 권한이 없으니 나중에 연락해라고 명확히 의사를 전달하고 자꾸 찾아오면 주거침입으로 경찰에 신고한다고 강경하게 대응하셔도 됩니다. 나중에 낙찰자가 진짜 주인이 되면 이사비(보통 100~300만원 내외)를 협상하여 이사 날짜를 조율하시는 것이 가장 현며합니다. 결론적으로 최소 3개월은 버틸 수 있으니 서두르지 말고 낙찰자가 잔금을 낸 이후에 이사비 협상을 시작하세요
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
갑작스러운 경매 낙찰 소식과 독촉 전화로 많이 불안하시겠네요. 결론부터 말씀드리면, 낙찰자가 당장 귀하를 내보낼 수는 없습니다.
낙찰자가 서둘러 연락이 오는 이유는 하루라도 빨리 집을 비워야 자신의 이자부담이 줄고 수익이 나기 때문에 그런거지,무슨 권한이 있어서 그런건 아니에요.
낙찰자는 아직 집주인이 아니기 때문에 아래의 절차가 모두 진행되어야 소유권을 이전 받고 강제이행이 가능합니다.
매각허가결정 (약 1주일): 법원이 낙찰이 적절했는지 판단합니다.
매각허가확정 (또 1주일): 이해관계인들의 이의신청 기간입니다.
대금 납부 (약 한 달 이내): 낙찰자가 법원에 잔금을 모두 내야 합니다.
소유권 이전: 잔금을 납부하는 순간 낙찰자가 집주인이 됩니다. (등기 전이라도 잔금 납부 시점 기준)
아직 잔금도 치르기 전이라면, 당장 나가라고 요구할 권한이 전혀 없습니다.
언제까지 집을 비워줘야 하는가에 대해서는 보통 잔금 납부 후 2-3개월 정도 기간을 두고 비워주는 것으로 생각하시면 됩니다.
그러나 지금 귀하의 낙찰자의 행동을 봤을 때, 법적 절차 및 소유권이전이 진행되기 전에도 계속 연락이 오거나 만나자고 할것으로 예상이됩니다. 직접 만남은 피하시고, 나중에 잔금 납부 후 법적 절차 진행되면, 그때 이야기 하자 라고 거절하세요. 이사 계획을 세워야 하니 시간을 달라라고 말씀하시고 어느정도 기간을 가지며 이사계획을 세우시기 바랍니다.
주의 사항으로는 관리비 체납이 되지 않도록 유의해 주시고, 시설물을 마음대로 훼손하는 일이 없도록 해야 추후 불이익 받지 않을 수 있습니다.
심리적으로 많이 힘드시겠지만, 법적으로도 귀하에게 최소한의 이사를 준비할 시간이 마련되어 있습니다.
실제로 낙찰 후부터 법원의 강제집행 명령이 떨어지기 까지는 3-6개월의 시간이 소요됩니다.
사실상 이 전에 낙찰자가 직접 방문을 하거나 생활에 방해를 하는 경우는 경찰에 신고할 수 있습니다.
차분하게 이사갈 곳을 찾아 보시는 것이 우선입니다. 부디 잘 해결되시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 당장 나가실 의무는 전혀 없고, 강제로 내보낼 수도 없습니다
낙찰자가 저렇게 나오는 데에는 법적 이유가 있긴 하지만, 지금 시점에서는 권한이 거의 없습니다
낙찰자에게 아직 소유권 이전도 안 된 상태라 법적 절차에 따라 대응하겠습니다
현재로서는 만남이나 이사 논의는 어렵습니다 라는
이 한 문장만 반복하셔도 됩니다
만나자고 해서 나가기,이사 날짜 약속,문자·통화에서 구두 합의 이런 응대는 안하시는것이 좋습니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
아파트가 경매로 넘어간 상황에서 낙찰자가 소유권 이전 전이라도 연락하며 이사 시점을 묻는 건 흔한 압박 수단이며 강제로 당장 나갈 필요는 전혀 없습니다.
낙찰자는 잔금 납부 후 소유권 이전을 기다리며 부동산 사용을 서두르거나 리모델링, 재임대를 계획해 급하게 연락합니다.
하루 만 연락은 권리분석 후 협상 시도를 의미하나 무시해도 법적 효력 없고 녹취로 계약 만기까지 거주를 명확히 하기만 하시면 되겠습니다.
1명 평가반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
진행자 김명석입니다.
낙찰자는 낙찰받고난 직후부터 명도협상을 시도하는 것이 일반적입니다. 그래야 명도시기를 당길 수 있기 때문입니다.
다만, 임차인 입장에서는 잔대금을 납부해야 권리가 있으니, 납부 후에 얘기를 하자고 하세요. 잔대금을 납부하기 전에는 경매가 언제든지 취하될 수 있기 때문입니다. 물론 배당을 받으려면 낙찰자의 서류가 필요하므로 감정적으로 대할 수는 없습니다.
대항력 있는 임차인은 배당시까지 거주할 권리가 있고
대항력 없는 임차인은 잔대금 납부 이후부터 부당점유가 개시되므로 잔대금 납부 이후에는 점유를 넘겨줄 법적 의무가 있습니다.
법은 그렇지만 현실은 배당을 받고 나가야 하므로 배당기일까지 기다려달라고 협조를 구해야 합니다. 낙찰자가 잔대금을 납부한 한달 뒤에 배당기일이 잡힙니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매의 경우 낙찰을 하게 되고 잔금을 완납을 하게 되면 소유권을 인정을 받을 수 있습니다.
즉 위의 경우 낙찰만 된 상태이고 잔금 납부를 하면 소유권을 인정을 받아 집 주인으로 권리를 행할 수 있기 때문에 미리 와서 현 점유자와 일정에 대한 협의를 할려고 하는 것으로 보여 집니다. 현 점유자가 점유에 대한 권리(임차권)등이 있을 경우 권리를 주장을 할 수 있고, 아닌 경우 불법 점유가 되어 최악의 경우 명도소송을 당할 수 있으니 낙찰자와 이사비등을 조율을 해서 협의를 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
당연한 부분입니다. 낙찰자가 경락대금을 납입하면 소유권이전여부와 관계없이 해당 주택의 소유자가 됩니다. 그에 따라 낙찰자 입장에서는 해당시점 이전에 현 거주자에 대한 명도를 우선 협의하여 명도이후에 임대차등 사용울 위한 다음일자를 조율할수 있기 때문입니다.
만약 질문자님의 정당한 거주권리가 없는 경우 즉, 대항력있는 선순위 임차인이 아니라면 낙찰자의 명도요구를 거부할 근거가 없기에 협의를 통해 일자를 조율하지 않고 버티는게 오히려 본인에게 유리할게 없는 게 사실입니다. 그러므로 이사갈 곳을 빠르게 알아보시고 해당 기간까지의 거주를 빠르게 낙찰자와 협의하시는게 필요할수 있습니다. 대화를 하지 않고 버티시면 최종 강제집행 전까지 거주를 할수는 있겠으나, 법적 절차 진행에 따른 비용이나 낙찰자 손실에 대해서는 낙찰자에 따라 손해배상청구등으로 이어질수 있기 때문입니다. 보통은 원만하고 빠른 명도를 위해 낙찰자와 협의하여 이사가능한 날짜까지 거주기간을 확보하고 퇴거를 하시는게 가장 현명한 방법입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
경매 낙찰자가 소유권 이전 등기를 마치기 전에는 법적으로 퇴거를 요구할 수 없고 등기 완료 후에는 명도소송과 강제집행 절차를 거쳐야 하므로 임차인은 즉시 나갈 의무가 없으며 실제로는 판결과 집행까지 수개월 이상 거주가 가능합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
질문자분께서 거주하는 주택의 경매로 인해 걱정이 많으실 듯 합니다.
현재 거주 중인 아파트가 경매로 낙찰된다해도 소유권 이전이 완료되기 전까지 낙찰자는 법적으로 집주인이 아니므로 퇴거를 요구할 권한이 없습니다.
낙찰자가 하루도 지나지 않아 연락해 만나자거나 이사 시점을 묻는 것은 명도를 빨리 진행하려는 목적일 뿐 법적 효력은 없습니다.
현 시점에서는 강제 퇴거가 불가능하며 임차인분은 당장 집을 비울 의무가 없습니다.
전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인분이라면 보증금을 반환받기 전까지 계속 거주할 수 있고 만약 대항력이 없는 경우라도 소유권 이전 후 명도소송과 강제집행 절차를 거쳐해서 즉시 퇴거해야 하는 상황은 아닙니다.
따라서 현재 이사할 상황이 아니시라면 법적 절차에 따라 진행하라고 답변하시고 이사 시점의 답변 및 만남 요청은 거부하시면 됩니다.
감사합니다.
살고있는 아파트가 경매로 넘어갔는데 낙찰자가 하루도 안되서 연락이와 자꾸 만나자고 하면서 이사는 언제갈꺼냐 들어올 사람이 있다면서 이야기하는데 이해가 안갑니다 아직 명의 이전도 안되고 그런데 왜이러는지 모르겠네요 저는 언제까지 집을 비워줘야 하나요 지금당장 이사갈처지도 아닌데 강제로 나가야한다면 언제까지 있을수 있을까요
==> 질문자님께서 이사를 가지 않고 버틸수 있는 기간은 약 6개월이상 소요되는 것이 일반적입니다. 이러한 경우 낙찰자가 법원에 인도명령을 신청하여 처분시까지 소요되는 기간입니다