답변 내역
- 마음에 드는 집이 있는데 입주시기에 해외출장을 가야해요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문의 번호대로 답변하도록 하겠습니다. 가능합니다. 먼저 집주인과 합의하에 월세계약을 개월부로 작성하시고, 해외 출장 후 전세로 다시 계약하는 방식입니다. 당연히 계약서가 변경되었으므로, 확정일자는 다시 받으셔야 합니다. 예약금 방식이 가장 통용되는 방식입니다. 집주인에게 일정 금액(예: 전세금 일부)을 예약금으로 지급하고, 해외출장 후 전세 계약을 정식 체결하는 방법입니다. 예약금은 계약금 성격으로 간주되며, 계약이 최종적으로 성사되면 전세금에 포함됩니다.원칙적으로 서면계약도 가능합니다. 집주인이 현장에 없더라도, 계약서 작성 후 등기부등본, 인감증명 등 필요 서류 확인과 계약금 지급 영수증을 확보하면 문제 없습니다. 단, 실제 전세권 설정이나 확정일자 등은 세입자 보호를 위해 반드시 서면으로 계약하고 확정일자를 받는 것이 중요합니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.025.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 제가 직장인이라 평일 방문이 어려운데 부동산 주말영업..궁금해요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 토요일까지 근무를 하기도 하고 고객과 예약이 되어 있으면 일요일날도 만날 수 있습니다. 다만, 계약을 하거나 하는 등의 정식업무는 주로 평일에 진행하고 있습니다. (타 기관-은행, 등기소 업무시간과 관계있기 때문에요)평일에 방문이 어려우시면, 미리 연락해서 시간을 예약하고 방문하시는 것이 좋습니다. (지역별로 격주로 주말은 쉬기로 협의한 동네들이 있습니다. 이런 경우는 중개사 재량에 따라 사무실을 열지 않고, 따로 만나기도 합니다. )경제 / 부동산25.09.025.01명 평가00
- 이사고민중인데 햑군 좋은쪽은 어디?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 만약에 같은 입장이라면, 하남 미사를 선택할 것 같습니다. 하남 미사는 강남 및 분당 학군에서 연결된 교육열이 높은 지역중에 하나이며, 광명 철산보다 상업지구쪽이 유흥가가 적고 안전합니다. 하남 미사를 추천 드립니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0200
- 주택매매시 자금 조달 계획서 작성 문의드립니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 아파트의 경우 매매계약서가 있으므로 증빙자료로 제출 하시면 되겠습니다. 임대오피스텔의 경우 매매계약서가 없으시면, 미래 매도 예정금액으로 작성이 가능하지만 증빙을 하지 못합니다. 이 경우에 자금조달 계획서에 "오피스텔 매도예정" 이라고 명시하고, 현재 매각 진행 상황(부동산 매물 등록 내역, 공인중개사 확인서 등)을 참고 자료로 첨부하면 심사 통과합니다. 주담대 3억에 대해서는 계획서에는 대출 예정 금액 및 신청 계획을 기재합니다. 증빙 자료는 대출 약정서가 없으므로 은행에서 발급 가능한 “대출 상담 확인서” 또는 “대출 가능 안내 문서”를 첨부하면 됩니다.실무적으로 잘 통용되는 요령을 몇가지 알려드리면, 자금 조달계획서 작성 시, 실제 확보 금액과 예정 금액을 구분하여 명시하는 것이 중요합니다. 증빙이 되지 않는 경우 (못하는 경우) 객관적 자료(부동산 등록 내역, 은행 상담 확인서 등)를 첨부해 신뢰도를 조금이라도 높이시는 게 좋습니다. 실무에서 보면, 내돈내고 집사는데 뭐 이렇게 해야 하는 게 많냐 라고 하시는 고객들이 많습니다. ^^저도 동의 하는 부분이지만, 나라 법이 이런걸 어쩔 수가 없습니다. 부디 잘 작성하시어 문제없는 매매 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.025.01명 평가00
- 공시지가가 검색이 안되는 매물에 대해, 해당 건물에 대해 HUG 가입 조건이 되는지 알아 볼 방법이 있을까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시지가 미등록 건물도 HUG 에 확인이 가능합니다. HUG 고객센터(☎1600-1004)에 전화하셔서 건물 주소와 등기부등본, 분양공고일자를 알려주면 해당 오피스텔이 HUG 전세보증 가입 대상인지 직접 확인해 줍니다. 한번 문의를 하시어 안전한 계약 체결 하시기 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.025.01명 평가00
- 내년부터 전세제도가 폐지된다는데 사실인가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.“내년부터 전세 제도가 폐지된다”는 말은 정확하게 사실이 아닙니다. 정부가 전세를 없애겠다고 공식적으로 발표한 적은 없고, 다만 전세 공급이 줄고, 월세 중심으로 임대 시장 구조가 바뀔 가능성이 높다는 전망이 있을 뿐입니다. 전세가 완전히 사라지는 것은 아니지만, 전세 물건이 점점 줄고 월세화가 더 활발해질 가능성이 높습니다.결국 월세로 바뀌는 "추세" 이기 때문에 당장 집을 판매하시기 보다는 월세 전환이나 반전세 등 장기 보유 전략으로 가시는 것이 좋아 보입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0200
- 전세집 월세변경때문에 계약서를 다시 쓰자고 하는데안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 계약서 다시 작성하시면 대출과 보증보험을 다시 확인하셔야 합니다. 계약 내용을 바꾸면 은행이나 보증기관에 변경 사항을 반드시 알려야 합니다.확정일자도 마찬가지 인데요. 계약서를 새로 쓰면 기존 계약의 확정일자는 유효하지 않게 됩니다. 따라서 새 계약서에 대해서 다시 확정일자를 받아야 전세보증금 반환이나 우선변제권 등의 법적 보호를 받을 수 있습니다.집주인이 초과 월세를 관리비 명목으로 돌려받겠다고 하더라도, 명확한 금액과 항목을 계약서에 기록해야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 가서 초과된 월세를 또 달라고 하는 경우가 발생할 수 있습니다. (분쟁발생여지 있음)문의 사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0200
- 요즘같은 시기 지방에 부동산투자 어떤가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방도 지방 나름이라서 잘 확인하시고 투자하셔야 합니다. 인구가 지속적으로 빠지는 지방이라면 투자하지 않으시는 게 현명합니다. 그러나 반대로 인구유입이 지속적으로 개발호재 등이 있는 지역이라면 충분히 메리트가 있을 수 있습니다. 해당 지역을 잘 찾아보시고, 투자를 하시기 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0100
- 집주인이 며칠만 전입퇴거 해달라고 하는데 꼭 해야하나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘 이런 질문들이 많이 올라오네요. 걱정입니다 지금 말씀하신 내용대로라면 주택 소유권과 대출, 등기 문제 등으로 집주인의 권리 확보가 완전히 끝난 상태가 아니라고 볼 수 있습니다. 즉, 집주인이 “전입신고를 위해 잠깐 다른 곳으로 옮겨 달라”는 요구는, 겉으로는 단기간 이동을 요청하는 것처럼 보여도 실제로는 세입자의 권리를 잠시 포기하게 만드는 행위가 될 수 있습니다. 즉 이 행위는 또한 집주인이 현재 대출을 절반 정도만 받고 집을 구입했다고 하셨는데, 대출금 규모와 등기 상태가 완전히 일치하지 않는 경우, 집이 경매나 채권 문제에 휘말릴 가능성도 존재합니다. 세입자가 잠시 다른 곳으로 전입을 옮기는 순간, 집주인의 권리 변동에 따라 세입자의 보증금 반환이 지연되거나, 최악의 경우 일부 금액을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있습니다.세입자의 보증금 반환이나 임대차 보호에 대한 안전장치를 충분히 보장하지 못합니다.신중하게 결정하셔야 하는 일입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0100
- 중개사무소 법인 설립 절차는 어떻게되나요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 중개사무소를 법인으로 설립하려면 먼저 상법상 법인 설립 절차를 거쳐야 합니다. 정관 작성과 발기인 구성, 주주총회 및 이사 선임을 통해 법인 설립 등기를 마치고 사업자등록을 내야 합니다. 이 과정은 보통 2~3주가 소요되며, 등기 및 인지세, 공증 비용 등을 포함해 대략 100만 원 내외가 들 수 있습니다. 이후에는 부동산중개업 관련 별도의 개설등록 절차가 필요합니다.법인 설립이 완료되면 관할 시·군·구청에 부동산 중개사무소 개설등록을 해야 하고, 공인중개사 자격증을 갖춘 대표자가 상주해야 합니다. 개설등록은 준비된 서류 검토 후 7일 정도 소요되며, 등록 수수료와 보증금 또는 공제 가입 비용이 추가로 발생합니다. 전체적으로 설립에서 영업 개시까지 약 1개월 정도 걸릴 수 있으며, 총비용은 법인 설립 비용과 개설등록 비용을 합쳐 수백만 원 규모가 일반적입니다.주요사항은 굵은 글씨로 표기 했으니, 확인 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.015.01명 평가00