답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.청약통장의 인기가 급감을 한 이유로는 첫번째로 고분양가 영향을 미칠 수 있습니다.또한 부동산 정책으로 인해서 주택수를 늘리는 패널티가 큰 점도 있을 수 있고 특히 지방의 경우 미분양이 많이 발생을 하므로 굳이 주택청약저축 없이도 매수가 가능한 점도 영향을 미치는 것으로 나타나고 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 토지거래허가구역일 경우 주택을 매수자가 매수를 하게 되면 허가 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 그 후 2년 간 실거주의무가 있게 됩니다. 따라서 세입자가 퇴거를 해야 됩니다. 세입자가 만일 묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 행사를 해서 거주에 대한 대항력을 가지고 있을 경우 세입자 강제 퇴거가 어려울 수 있으므로 우선 세입자 계약만료에 맞추어서 매도를 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대차 계약 당시 세대원 증가나 거주자 증가 시 관리비등의 특약이 있는 경우 임대인에게 필히 알려야 하고 특히 전입세대 변화 시 임대인 동의 특약이 있을 경우는 반드시 임대인에게 고지를 할 의무가 있습니다. 잠깐 몰래 해도 되겠지만 마음편하게 임대인에게 잠깐 전입해도 되는 지 동의를 구하고 하시는 것이 서로간에 좋을 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부모님과 합가 중일 경우 부모님이 주택을 가지고 있을 경우 주택수는 합쳐지게 되므로 세대분리를 진행을 하셔서 1가구 1주택자로 만드시고 매도를 해야 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 또한 양도처분일자 기준은 잔금일자 와 등기신청일자중에 빠른 날 즉 잔금일자로 보시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.다주택자 중과를 시행을 하게 되면 오히려 증여를 택할 가능성이 매우 큽니다.즉 세금을 좀 더 적을쪽으로 하기 위해서 양도소득세 중과 보다는 증여를 해서 명의를 이전 시키고 10년 이후 매도를 하게 되면 양도소득세를 줄일 수 있는 효과 크기 때문에 중과 유예 기간에 매도를 할 가능성이 크고 만일 매도를 하지 않을 경우는 가지고 가거나 증여를 할 가능성이 커서 매도매물이 잠기면서 오히려 가격이 상승을 할 수도 있을 것으로 예상되기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주식과 부동산의 경우 유동성이 풍부한 환경 즉 금리가 낮을 경우 자금이 둘다 주식과 부동산으로 흘러가서 둘 다 상승을 타게 되지만 현재의 상황은 정부에서 부동산 수요억제 정책을 펼치고 있고 주식의 경우 부양하는 정책을 펼치고 있습니다. 주식과 부동산의 상관관계는 크게 없다고 볼 수 있고 각자 정부의 정책, 금리, 수요와 공급에 따라서 형성이 된다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.선순위 근저당권이 너무 많이 잡혀 있습니다. 시세가 3억 초반인데 선순위 은행 근저당권이 2억 4천 그리고 대부업 3천만 이러한 상태로 전세를 들어가기에는 위험도가 크다고 보여 집니다.따라서 굳이 계약을 원하신다면 최우선변제가 가능한 월세로 계약을 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.만일 위의 물건이 최악의 경우 경매로 넘어간다면 약 2억 8천정도에 낙찰이 된다고 가정을 한다면 먼저 은행 2억4090만원 주고 그 다음 선순위 3000만원 주고 나는 전세금 받을 꺼 없는 거나 마찬가지 입니다. 또한 보증보험 가입도 불가할 정도로 선순위가 많으니 조심하기길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 다주택자일 경우 5월9일 이전까지 매도를 해야 양도소득세 중과를 피할 수 있고 인근 부동산에 가셔서 형성되어져 있는 시세에 인테리어 부분 그리고 해당 동 및 해당 층에 맞는 호가를 상담을 하시는 것을 추천을 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.광진구의 투기과열지구이므로 조합원 지위 양도가 금지가 되지만 10년 보유 및 5년 거주일 경우 조합원 지위가 양도가 가능하고 또한 모아주택의 경우 권리산정일(조합설립일자 등) 기준 이후에 매수를 하게 되면 현금 청산 대상이 될 수 있으니 좀 더 세밀하게 알아보고 매수를 하는 것을 추천드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.비아파트 활성화 방안에 의해서 주택수에서 제외를 시켜 주는 특례는 전용 60m2 이하 수도권 6억원, 지방 3억원 이하인 비아파트를 구입할 경우 2027년 12월 까지 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 산정 시 주택 수에서 제외를 시켜주고 청약시(전용 85m2까지)에도 주택수에서 제외를 시켜 줍니다.다만 대출 시에는 주택수에 포함되고, 생애최초를 하게 될 경우도 오피스텔 보유 이력으로 자격을 상실 할 수 있습니다.감사합니다.